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楼市:房价反弹?关于2019年的25个预言

发布时间:2019-1-14 13:58:39
来源:猎房网 作者:转载不详 责任编辑:小编1号

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摘要:也就是取消上浮,部分城市会恢复95折、90折。  14、官方对2019年楼市的期望是:成交活跃、价格稳定。跟GDP增长基本同步的地价、房价涨幅,是可以允许的。此前过于严厉的楼市调控措施,会有微调,比如一些城市……

1、2019年上半年,经济下行压力仍将持续,因此财政政策会变得更加积极,货币政策会变得比2018年更宽松。
   2、如果中美能达成贸易协议,则经济增长的“市场底”将在二季度末、三季度初出现,房价和股价的反弹,会先于这个时间点。
   3、财政政策上,减税降费的力度会加大,财政收入会出现负增长。地方财政的缺口增大,解决办法有三个:中央政府多“转移支付一些”(赤字增加,国债增发),地方债发行量增加一些,土地转让收入补充一些。
   4、专项地方债里,土地整备债、棚改债都跟地价挂钩,最终需要通过土地出让来还债;此外,土地出让金在地方财政总收入的占比偏高。这两大因素决定了,土地市场、楼市都不能入冬。
   5、央行在货币政策表述上,删除了“中性”和“管住货币供给总闸门”。因此,2019年会有多次降准,最终准备金率下降或将超过3个百分点。央行很有可能还会降低“银行存贷款基准利率”,也就是所谓的“正式降息”。这对于楼市、股市都是利好。
   6、降准,就是把过去这些年超发并冻结的货币,释放出来。当大型银行存款准备金低于9%以后,降准的空间将逐步消失。未来,央行或会放弃“存款准备金率”这个工具,类似美联储。到那时,中国央行的“缩表”跟美联储就具有了相同的含义。
   7、2019年,中国主要的发钞方式是降准。2020年中以后,降准空间没有了,或许会诞生新的发钞方式。2014年7月到2018年4月之间,央行最重要的发钞方式是MLF(中期借贷便利)和PSL(抵押补充贷款);未来或许继续走这个渠道,或许学习美联储,通过购买国债发钞,但购买MBS方式不具备。当然,也可以学习日本央行,通过购买ETF基金发钞。必要时,可以修改相关法律。
   8、降息有两种方式,2019年都会使用:第一种,是通过降低货币市场利率,比如降低逆回购、MLF的利率,以及国库定存的利率,引导市场利率走低;第二种,是所谓的“正式降息”(银行存贷款基准利率)。一季度末,中国央行有较大概率降低“银行存贷款基准利率”。
   9、2019年或许会成为利率市场化的“画句号年”,利率“两轨并一轨”或将实现,也就是说,中国人眼中“正式的利率”——银行存贷款基准利率,它的作用将逐步下降,完全市场化。在同业拆借市场,会形成一个新的基准利率。到那时,中国的加息和降息,跟美联储的加息降息,说的将是同一类利率。
   10、2019年,央行还有一个“补水神器”——定向中期借贷便利(TMLF)。主要是通过大型金融机构,向实体经济、小微企业“定向印钞”、“定向降息”,它的利率比普通的中期借贷便利(MLF)利率优惠15个基点,目前为3.15%,资金最长可以使用3年。
   11、观察央行到底有没有“放水”,可以看广义货币M2的同比增速。目前是8%,2019年有较大概率重返9%以上,甚至会重返10%以上。
   12、监管层会有重要的人事变动吗,某些领域会有监管风格的变化吗?让我们拭目以待。
   13、楼市调控的重点,从“防上涨”转为“防下跌”,房贷利率上浮幅度会逐渐收窄,大部分城市首套房可能重返“基准利率”,也就是取消上浮,部分城市会恢复95折、90折。
   14、官方对2019年楼市的期望是:成交活跃、价格稳定。跟GDP增长基本同步的地价、房价涨幅,是可以允许的。此前过于严厉的楼市调控措施,会有微调,比如一些城市的限售可能取消,限价会有适度放松,限购政策也会有所调整。
   15、2019年,地方政府增加楼市需求的方式一般是:通过降低引进人才的门槛,发放更多房票。在一些城市,专科毕业生、高级工都已经被认定为人才,可以携带配偶、子女、父母入户,并获得购房资格。“抢人才”,事实上变成了“抢人口”。
   16、一线城市、强二线城市的刚需、改善型需求,以及立足中长线的投资者,现在已经进入了“最佳买房季”,这个时期可能维持半年左右。如果未来央行“正式降息”,则上述城市房价会出现微涨。
   17、对于三四线城市的购房者来说,最佳购房季至少还需要等一次“正式降息”,或者更多降准才能出现。三四线城市是高度分化的,至少分为以下四种:核心城市圈的三四线城市,比如廊坊、惠州、嘉兴;非核心城市圈,但人口增长好、交通地位高的城市,比如徐州、湛江;普通三四线城市,但人口基数庞大的,比如邯郸、临沂;人口总量不多,而且流失的三四线城市。未来楼市比较麻烦的,是最后这种。
   18、如果算上县城,则中国80%以上的城市,其楼市不具备长期跑赢通胀的能力、也不具备金融属性,只有居住功能。投资不动产,要去有显著人口增量的、高级别的城市。
   19、2019年一季度,粤港澳大湾区规划或将公布;下半年,长三角城市群的新规划或将公布。沈阳或许能在2019年成为第十个“国家中心城市”,济南青岛南京杭州厦门等城市,也在积极争取“国家中心城市”的头衔。
   20、在济南吞并莱芜之后,2019年还会有一些行政区划调整,主要目的是增加中心城市的综合实力、辐射带动能力。郑州海口、南京等城市都可能“扩容”。海南省或许会有一轮比较大的行政区划调整。这些变动,会给城市竞争格局带来新的重大变化,也会影响到房价。
   21、为了早日进入“印股票的时代”,2019年股市会有大动作。上海交易所设立“科创板”和试行“注册制”,这相当于增加了供给。在需求上,一定会有大动作。央行购买ETF的争论仍然在进行,我个人认为这样做“未尝不可”。如果这样做,则是股市的重大利好,上证指数将轻松回到3000点以上。
   22、在注册制全面实施之前,A股不宜催生大牛市。如果有,结果一定是“断崖式回归”,很多人将因此化财为水。因为注册制会带来“价值重估”,即便是2400点对于注册制来说仍然偏贵。所以,2019年、2020年会有反弹,不宜有牛市。
   23、美股对A股的影响,将逐步减弱。即便美股进入熊市,也未必能再次撂倒A股。A股2019年的机会比2018年多,但对于普通散户来说仍然充满风险。
   24、2018年12月,中国央行再次小幅增持了黄金,这是2016年12月以来的第一次。这意味着央行认为,美联储这一轮加息或许进入了尾声,2019年美元强不到哪里去了。这给中国央行降息,预留了空间。而中国的CPI,也在逐步走低,这也有利于降息。
   25、如果中美顺利达成协议,则美元对人民币的汇率,将在2019年小幅升值,或许能见到6.5。反之,则有可能见到7.2。

本文转载自:福州乐居网

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