二胎红利短期难兑现 生育成本或制约楼市获益

发布时间:2015-11-5 16:21:38
来源:猎房网 作者:转载不详 责任编辑:厦门两房

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摘要:二胎红利短期难兑现生育成本或制约楼市获益

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近期最热门的话题就属“全面二胎放开”了,段子、吐槽、神回复就在微信朋友圈和微博里蔓延开来。尤其是“二胎拯救楼市”、“二胎刺激换房”等等直接引燃了本就躁动的楼市。各大开发商更是抢得一手好头条,纷纷更新广告牌、广告语,争先恐后地往二胎上靠。但被忽视的是,全面放开二胎并不等于全民要生二胎,尤其是对于北京楼市,之前实施的单独二胎政策被证明对市场的影响并不大。因此,此番的全面放开二胎虽然被开发商视作人口红利,但短时间里还没有兑现的可能。

“二胎”成楼市新广告

近日,“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”刚一出台,就被反应迅速的开发商嗅到了新的商机:二胎放开给楼市带来重大利好;二胎放开将有效刺激换房需求;二胎放开将是未来房地产发展的人口红利等等,诸如此类的说法被迅速移植到了项目的户外广告,宣传语上。

上周,记者看见某项目在户外广告上,打出了“二胎政策放开,两房怎够?”的广告语,主推90-235平方米的三至四居。

无独有偶,另一个改善项目也推出了“多送一间房,二胎也有房”的广告,宣称买三房得四房。北青报记者现场了解到,该项目主打的160平方米三居室,原本就有一个8平方米左右的设备间作为赠送部分,这次二胎放开政策出台后,项目迅速将赠送设备间后的户型描绘成了符合二胎改善的四居户型,以此吸引购房人。

“这两天确实很多人电话咨询,都是改善需求,最满意的也是多赠送的一间房,认为可以满足未来的需要。”该项目售楼员对北青报记者表示。

开发商如此热衷二胎效应,正是看好了未来人口红利对楼市的刺激,巴不得迅速将未来的利好变现。“全面二胎政策无疑为低迷的楼市,刀刃上的白银时代打了一针强心剂。”首都经济贸易大学教授赵秀池认为,全面放开二胎政策对房地产业既有预期效应,也有现实效应,对房地产业是重大利好。

赵秀池表示,全面二胎消息既出,房地产股等相关股票就涨起来,显然是人们心理预期的体现。展望未来,全面二胎政策必定是要实施的,人口是真的会增加的。有人预计,未来四年即将多生育2500-5212万婴儿。随着人口的增加,一系列相关的需求也会增加,包括住房、学校等。

不仅如此,随着人口的增加,家庭规模的变化,房地产的数量和结构都会发生相应变化。三房、四房的户型会成为主力户型,学区房将更加受到追捧。

持类似观点的还有易居研究院副院长杨红旭,他表示允许普遍二胎政策对于楼市应属重大利好。因为楼市需求与人口有关。全面放开二胎限制,将明显促进人口增长,而且十几年后将增加劳动人口数量,小幅再现人口红利,既有助于经济增长,也有利于楼市需求。

二胎实际主观执行率并不高 人口红利有限

不过,二胎政策的利好似乎也有被躁动的楼市提前透支的可能。中原地产首席市场分析师张大伟就表示,并不看好二胎放开对楼市的刺激。此前单独二孩放开后,生育意愿并不高。至少到目前为止,单独二孩政策对市场影响并不大。数据显示,之前实行了几年的单独二胎的政策,全国条件满足的一共有1100万对夫妇,截至今年5月只有145万对夫妇向政府提出申请,而最后真正生育二胎的只有80万对,也就是说二胎主观执行率只有8%左右。

北京的数据也显示,截至9月30日,北京市“单独二孩”申请数和办证数,分别为53034和48392例,所谓的新人口红利并不像想象中那么高。另外,在抚养教育成本越来越高的情况下,二胎虽然全面放开,但未来十几年里,具体执行会怎么样并不乐观。张大伟就表示,有实力生二胎的,即使没有放开政策,也一直没被抑制过。所以单独政策后,增加的生育数量非常有限。

并且,在张大伟看来,放开二胎对改善型需求的影响也要因地而异。一方面,三四线城市普遍都是三房、四房甚至更大的户型,因此改善型购房需求有,但并不是特别明显。另外,一线城市因为生活成本十分高昂,人们的生育意愿并不强烈,放开二胎的影响相对较小。因此,他认为二胎政策放开对全国楼市的影响还是被高估了。

限购紧箍咒仍在 最热销的三房可能陷于尴尬

虽然开发商方面看好放开二胎后的改善换房需求,但需要指出的是,目前限购紧箍咒仍旧存在,并且通州限购还再次加码。因此,换房改善至少在北京短期内是不会有明显体现的。

不过,在楼市成交中,被认为在二胎放开中最受益的大户型在近年来确实更受欢迎。中原地产数据显示,从2014年2月21日,北京正式实施“单独二孩新政策”前后的纯商品房住宅市场数据看,3-4居的成交量从过去20个月的45%扩大到现在的50%,改善需求明显增加。

对此,有业内人士表示:家庭“普遍二孩”后,楼市最大的变化就是四房变成刚需改善品。生了二胎,三房户型显得也不够住了。孩子小时候尚且可以用上下床过渡。但如果孩子长大,还是需要一定的个人空间。因此,想要三代同堂,就必须父母一间,孩子一人一间,老人一间,所以四房才是刚需产品。

此外,也有中介人士就认为,二孩政策的实施,会令当下房产市场上最热销的三房陷于尴尬的地位。因为作为刚需户型,三房总价比两房要高,但作为改善型产品,三房却又不能满足家庭未来的居住计划。有条件的家庭将会一步到位购买四房。

同策咨询研究部总监张宏伟就表示,一些反应神速的开发商,已经行动起来借势吆喝,为四房复式户型大做宣传。

除了户型结构的差异,二胎对于楼市的刺激还将体现在学区房上。张大伟说,对于二胎家庭来说,相当于每人只花费学区房的一半价格。所以,全面放开二孩政策后,全国各地学区房的地位将更加不可动摇,学区房及入读名额的争夺也将愈发激烈,学区房的价格可能更加坚挺。

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