漳州区量价齐跌销售腰斩 去库存成为楼市新常态

发布时间:2015-1-30 13:47:33
来源:海峡导报 作者:转载不详 责任编辑:小冯

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    2014年漳州市区全年住宅成交4417套,成交面积43.0万m 2,同比2013年下跌49.4%;住宅均价为6544元/m 2,成交价格同比2013年下跌1.3%,房价整体稳中有降。

  业内人士表示,漳州楼市经过2014年的调整,现在处于“企稳”的状态,同时,受降息降准、央行发布新“首套房认定”等政策叠加效应影响,购买力得到进一步释放。今年上半年将以去库存为主,下半年预计有利好政策出台,届时房价或小幅上升。

  土地

  楼面价破5000元/m2

  受市场低迷影响,2014年漳州市区土地成交量大幅度下滑,成交楼面价却同比翻番。全年漳州市区成功举办2场土地拍卖,成交土地面积18.76万㎡,同比下降63.64%,新增建筑面积65.11万㎡,同比下降58.71,平均楼面价4586.43元/㎡,同比上涨134.6%,其中商住用地新增建筑面积 55.93万㎡,楼面价4520.7元/㎡。

  所出让的地块多以底价成交,两场土拍会现场气氛低沉,平淡收场。除了漳州城投、夏商、建发三家国企包揽所有出让的地块之外,其他房企参与热度不高,整体折射出不太乐观的市场行情。6月24日,漳州年度首场土地拍卖会上,碧湖板块3宗地块成功“出嫁”,1宗流拍,城投底价斩获2宗地块,厦门建发所拍2014P03地块,楼面价5310元/㎡,尽管成为了漳州“新地王”,溢价率也仅9.96%;国庆前夕,漳州第二次土地拍卖会推出2宗用地,首次拍卖流拍的2014P07降价重新上架,最终由夏商、城投两家国企底价斩获。

  土地是市场的风向标,土地拍卖的情况,不难看出未来该区域楼市的走向。碧湖板块土地“破四进五”,厦门建发“新地王”至少要1.2万元/㎡的售价才能保本,而城投所拍的地块,楼面价也分别为 4920.3元 /㎡和4773.33元/㎡,将来也有望近万元,相当于融信·澜园的售价。业内人士表示,随着碧湖板块地价的整体攀升,区域内房价破万已是板上钉钉,不过在短期内未必能拉升周边板块的房价,目前各家房企库存量还很大,理性定价、跑量去货才是首选。

  供需

  市区供远大于求

  2014年漳州商品房市场新增供应78个商品房项目,新增供应190.2万㎡,同比下降29.2%;成交335.4万㎡,同比上涨44.5%,全年累计供销比0.57,供需差距同比缩小。由于整体市场环境不佳,供应量相比2013年有所减少,而成交量因台商投资区和漳州开发区的成交大幅上涨,厦漳同城化推进的作用下各种利好因素促进,供求差距逐渐缩小,结构趋于改善。全年市场商品房供应量在4月达到了顶峰,随后由于市场转冷,供应量持续走低,直到传统“金九银十”才又达到新的一波供应高峰。

  全市的供求矛盾有所缓解,但市区的供销比却达到2008年以来的最大值,2014年漳州市区全年新增供应面积77.3万㎡,成交量41.66万㎡,供销比为1.86,库存压力进一步凸显。截至2014年12月31日,漳州市区住宅预售证存量54.46万㎡,按照近一年平均月度去化量3.6万㎡,预计需约15.2个月方可去化完毕。

  2014年漳州市区迎来新盘上市潮,国贸润园、欣隆盛世朗域、一品江山、漳州万科城、悦珑庄、融信·未来城等近十个大体量项目陆续面世。这些新盘注入活力的同时,也给今后市场去库存增加压力,特别是在未来2~3年内,随着这些项目后续开发量的逐步释放,漳州市区楼市新增住房量依旧保持高位,“去库存”成楼市新常态。

  价格

  稳中有降

  漳州市区全年住宅均价为6544元/㎡,成交价格同比2013年下跌1.3%,房价整体稳中有降,2014年漳州房价终止了多年来只涨不跌的状态。

  以价跑量是2014年的主旋律,整体拉低房价。2014年漳州房地产市场整体情况不佳,大多数楼盘库存量大、新推缓慢、去化难,于是漳州市区各大楼盘采取特价房、首付分期、送装修、买一送一等各种措施进行变相优惠降价,降价幅度600-1000元/㎡不等,优惠力度较大。其中,龙文区目前在售楼盘多,推量大,竞争激烈,各大楼盘从4、5月份拉开价格战,降价优惠较为明显,价格波动较大;而芗城区由于在售楼盘较少,推盘量及节奏较缓慢,整体价格比较稳定。

  业内人士表示,漳州楼市经过2014年的调整,现在处于“企稳”的状态,同时,受降息降准、央行发布新“首套房认定”等政策叠加效应影响,购买力得到进一步释放。今年上半年将以去库存为主,下半年预计有利好政策出台,届时房价或小幅上升。

  销售

  比上年减少近五成

  漳州市区全年住宅成交4417套,成交面积43.0万㎡,同比2013年下跌49.4%,成交金额27.4亿元。全年商品住宅成交量仅为上一年度一半左右,创下2006年以来的历史新低。

  与2013年相比,2014年上半年商品房成交呈现“高位震荡,大幅下降”态势。1月份延续2013年“暖冬”的态势,成交量达到一年峰值,之后遭遇“倒春寒”市场急转直下,成交持续下降;之后楼市渐渐回温到7月份,受农历七月“鬼节”影响,8月销售情况降至“冰点”;“金九银十”成色不足。而下半年随着政策利好,月度成交走势呈“小幅上扬”态势;随着年底到来,各家开发商为回款、冲业绩,不惜以价换量,优惠力度进一步加码,购房者适时出手,12月销量创下2月份以来的新高。

  2014年,漳州未来近20年的城市总规划蓝图出炉,角美获批漳州唯一副中心城市,发展前景被各方看好。2014年,台商投资区商品房共成交7530套,成交总面积65万㎡,稳坐全市成交量头把交椅。11月土拍,厦门特工以5069元/㎡的楼面价斩获“地王”,更为角美楼市添了一把火;与此同时,圆山新城也被纳入主城区,随着基础设施的完善,片区将是漳州极具潜力的宜居板块,发展不言而喻。

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