新版购房合同出炉 更注重保障买方权益

发布时间:2014-6-5 13:55:24
来源:闽南日报 作者:转载不详 责任编辑:小冯

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    近日,国家住房城乡建设部和国家工商总局联合发布了新版《商品房买卖合同(预售)示范文本》(GF-2014-0171)(以下简称“新版预售合同”)、《商品房买卖合同(现售)示范文本》(GF-2014-0172)(以下简称“新版现售合同”)。

    漳州目前买卖期房使用的是福建省2007版《商品房买卖合同示范文本》(MF-2007-01)。与该版本相比,新修订的合同示范文本更加注重买受人权益的保障,细化描述商品房的基本情况,规范了商品房交付条件和交付手续,新增规划设计变更方面相关约定,单列商品房质量和保修责任,同时对法律法规没有明确规定的事项,引导买卖双方自行约定以避免纠纷,细化了买卖双方的违约责任。

    漳州市何时采用新版购房合同?市住建局相关工作人员表示暂未有具体时间安排,尚需等待上级通知。

    亮点一 两套合同分别对应期房和现房

    新版购房合同细分为“预售”和“现售”两套,分别适用于购买期房和现房。

    住建部相关负责人在接受媒体采访时曾表示,由于商品房预售存在许多不可预测的因素,以往购房者和开发商也经常因为商品房预售时的承诺与最终交房时的标准不一致而产生纠纷,因此新版合同分成了两种版本,分别进行规范。

    亮点二 涉及内容更完备,规定更细致

    就篇幅而言,两套新版购房合同都远远厚过现行版本,涉及内容更完备,规定更细致。

    新版预售合同共分十章,内容分别为合同当事人、商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异化处理方式、规划设计变更、商品房质量和保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理和其他事项。

    在目前的实际操作中,现行购房合同言之未尽的部分,由开发商出具补充协议进行补充,双方签字后生效,买受人处于较被动的位置。新版预售合同将现行预售版本中需再写入补充协议的内容写入主合同中,一方面提高了主合同的完整性和普适性,另一方面也保障买卖双方地位的平等。

    例如,关于房屋的交付条件和交付手续,现行合同在第八条、第十一条中分别列举,新版预售合同将相关内容统一归纳至第四章中,明确列举交付时必须取得的证明文件,以及房屋交付时需满足的供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等条件,以及公共服务和设施配套方面小区绿地、非市政道路、规划车位车库、医疗服务机构、幼儿园、学校等项目的具体建设期限和标准。在查验房屋条目中,明确规定屋面、墙面、地面、管道、门窗、灯具等各具体项目不能正常使用时,出卖人需在规定日期内修复。

  新版现售合同足有20页,新版本添加租赁情况、商品房质量及保修责任、房屋登记、物业管理等方面内容,甚至对买受人逾期付款责任也做出了细致规定。

 亮点三 注重保障买受人权益

  现行版本合同补充协议中“买受人须承诺……否则……”、“买受人无权要求……”等句式屡见不鲜,在新版预售合同中,这些冷冰冰的、硬性约束买受人的规定少了许多,更多的是明确出卖人的责任以及违约惩罚性赔偿办法。同时,新版合同引导买卖双方对合同重要事项作出承诺和告知,引导双方约定违约情况的赔偿办法。

  例如,若在约定期限内基础设施设备、公共服务及其他配套设施未达到交付使用条件,出卖人需按日、对应项目向买受人支付具体数额的违约金;出卖人对所售房屋不存在“一房多卖”、“司法查封”、房屋地基基础和主体结构问题等作出承诺,如存在给买受人造成损失等严重违约情形的,出卖人除退还买受人已付全部房款和利息外,还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金;若商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测且整改后不符合标准,买受人有权解除合同,给买受人造成损失的,由出卖人承担相应赔偿责任;出售期房的全部房价款应当存入预售资金监管账户,由明确的监管机构进行监管,以保障买受人资金安全。

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