房贷新政带来贷款供需新变化

发布时间:2014-11-7 16:55:14
来源:猎房网 作者:转载不详 责任编辑:林云锋

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  所有人都在焦急地等待着,无论是银行客户经理还是购房者。自10月1日,央行公布新房贷政策后,“认贷不认房”和“最低七折房贷”成为最热门的话题。如今政策满月,港城房贷市场情况如何?
  
  日前,记者以客户身份走访港城多家银行了解到,新房贷政策已经陆续在10月中下旬落户港城,银行之间的房贷利率差距也在逐步拉开,不过,7折房贷仍不见踪影。“能拯救楼市的是楼市自己,而不是房贷。银行作为企业,不能亏本为他人作嫁衣。”一位银行业内人士告诉记者。据业内预测,港城房贷折扣可能最终止步于85折到9折。
  
  进入10月后,伴随房贷新政逐步落地,四季金辉营销经理杨恩成感受到了房市春风,这股春风不仅仅体现在客户增多,更来自银行的房贷额度上。“额度放松太多了,跟以往这个时段完全相反。”他说,就在上一周,他接待了四五家银行的零售部业务员,不仅额度不限制,甚至连以往难以捉摸的放款时间都给了承诺。这跟新房贷政策实施之前的情况,简直天壤之别。
  
  “我有种感觉,就像又回到了2008年到2009年的那段时间。”他说,根据这一阶段统计数据显示,在新政实施后,120平方米到140平方米之间的中档商品住房销量上升了四成,其中,不少购房者并没有急着交首付,而是给了定金,等着房贷折扣政策落地,以获得更大优惠。
  
  “对于开发商来说,放款速度和额度是我们最关注的,贷款折扣其实关联不大。”他说,不过,当市场贷款利率差异拉大到能够影响消费者购房选择时,他们自然更愿意和折扣更多的银行合作。
  
  对于购房者来说,房贷折扣则有着更大的意义。准备购买新海新区内一套商品房的市民陈潇在今年6月就通过一些特殊渠道,了解到房贷政策可能会发生调整,这导致她的购房计划一波三折。最近,她终于定下了这套房子,但是购房首付尚未缴纳,因为她还想在挑选房子之外,再挑挑银行。
  
  “现在不像以前,商品房确定的合作银行往往有好几家,所以选择余地要大些。尤其现在,新房贷政策落地,银行执行力度都不一样,折扣有差别。”她说。陈潇给记者算了一笔账,以房贷50万元、偿还期20年的商品房为例,实施7折房贷能够为房主节省利息13.4万元,如果两项新政同时叠加使用,房主最高能省下18.1万元利息,相当于贷款总额的三分之一。“选择折扣大的银行可比找人每平方米减100元划算多了。”她说。
  
  房贷大战一触即发
  
  虽然连云港市场暂时还没有7折这么给力的房贷折扣,但是,各家银行的房贷利率已经拉开差距。记者以购房者身份走访浦发银行时,其销售经理向记者介绍,新房贷实施细则已经落地港城,他们总行文件给了最低7折的优惠。不过,目前在实施上,按照95折进行操作,同时执行“认贷不认房”政策。
  
  江苏银行、招商银行和东方农商行也在首套商品房购买上实施同样的95折折扣政策。其中,江苏银行表示这一折扣针对的是少数优质客户,而东方农商行表示,这一政策不但覆盖商品房首套房购买,二手房如果是首套房也同样执行95折优惠。
  
  相对于股份制商业银行在新房贷政策上的高歌猛进,国有银行的态度则有些保守。中国银行连云港分行算是港城国有银行中新房贷政策执行最早的一家银行。据信贷科工作人员介绍,国庆放假期间信贷业务暂停,“认贷不认房”政策基本在长假结束就开始实施了。在房贷折扣政策方面,虽然有报道说其所属中国银行贯彻最低7折优惠,具体的省行细则通知他们却还没有收到。因此,继续按照基准利率执行。
  
  工商银行、农业银行、建设银行、交通银行的各连云港分行与其情况大致相当。但也有不同情况,某银行信贷人员表示,虽然“认贷不认房”政策基本落地,但是还清房贷后的新购商品房仍不能完全享受“首套房”的基准利率优惠,还需上浮5%。
  
  从股份制银行的95折到国有银行上浮5%,一套房可能出现的最大房贷折扣差距达到了10%。这也意味着,一套房贷50万元、贷款期限为20年的商品房,只是因为选择了不同的银行,购房者们的最终还款金额可能要相差5.13万元。由房贷利率差距引发的房贷大战似乎一触即发。
  
  9折或许就是折扣底限
  
  不过,对于房贷大战的说法,不少业内人士却并不苟同。
  
  “房贷本身就是利润很低的信贷品种。”某国有银行从事信贷业务的赵先生告诉记者,他认为,最终的房贷底限在9折到95折,2008年时期的85折出现几率较小,最低7折利率在港城实施的可能性几乎为零。
  
  据他介绍,这两年伴随货币紧缩政策实施,市场投放资金减少,银行间市场拆借利率不断走高,导致银行资金成本不断上升。目前,其所在银行5年期资金成本利率大约在4.7%~5.5%之间,而如果房贷按照7折进行计算,那么5年以上折后利率相当于4.585%,还不够覆盖资金成本。即使以9折计算,其5年以上房贷折后利率才5.895%,银行运营成本在1%左右。这样算下来,在资金成本在5%的情况下,房贷打了9折勉勉强强能够实施。“市场形势不一样,资金成本不一样,自然也会带来实施上的差距。”他说,2008年经济危机时,国家实施的宽松政策,大大降低了资金成本,让85折甚至7折这类房贷折扣能够出现,但是现在的市场却早已不一样了。
  
  除了这一因素外,房贷市场竞争的主要实力不在于价格,而在于放款速度,这也让超低折扣出现可能性降低。“房贷的主要合作发生在银行和地产商之间,对于地产商来说,放款速度才是最重要的。而且,‘国有银行相互看齐,股份制银行向国有银行看齐或略略超前一小步’是国内银行界的主基调。因此,也没有几家银行需要通过缩减利润,甚至甘心通过亏本降低房贷来赢取市场。”他说。预计过不了多久,各家银行的房贷折扣政策将陆续统一,市场终将归于宁静。
  
  不过,也有业内人士对此抱有不同看法,对于很多银行来说,目前最关键的不是利润,而是将不良资产打包发卖给专业处置公司。伴随市场经济新常态的到来,高利润的企业信贷风险不断暴露。在这一背景下,低风险、低回报的房贷对于银行来说,无疑是最好的“保卫战阵地”,如果提升放宽速度无法抢占这一市场,那么,薄利多销甚至亏本赚吆喝也是不错的竞争选择。

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