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房贷新政惠及楼市 二手房先“火”

发布时间:2014-10-17 9:10:28
来源:新京报 作者:转载不详 责任编辑:卓一鸣

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“930”二套房认定新政和信贷政策的放松,令整个市场看到了楼市回暖的预兆。从新政公布至今的近半个月里,北京楼市已经开始产生一些新的变化。尤其是自8月份以来逐步表现出回暖势头的二手房市场,在新政的推动下,已经表现出新增客源增长、成交周期缩短等特征。业内预计,北京楼市有望在四季度稳定回升。

新房、二手房看房人增多

在新政影响下,二手房市场的表现更为突出。

据链家地产市场研究部统计,10月1日-14日,北京市二手住宅网签量为1722套,比上月同期下降51%。在业内看来,虽然二手房网签量有显著下降,但主要是受十一假期影响。而新增房客源量更能反映当下的市场趋势。

链家地产市场研究部统计数据显示,10月1日-12日链家新增房源上涨4.7%,新增客源量上涨38%,单量较9月同期上涨了90%。

记者在走访北京多家中介门店时也了解到,新政出台之后,不少门店的咨询和带看量有明显增长,之前的观望群体也开始考虑出手。

新房市场方面,由于新政出台时间不长,众多项目的策略调整并不显著,市场仍略显胶着。据机构统计,十一假期之后至今,北京仅有位于房山的首开熙悦山澜庭(楼盘资料业主论坛)和昌平的蔚云府开盘,2个项目累计新增供应570套,市场新增供应量与节前一周(9.22-9.28)相比下降46%,累计新增供应面积达4.4万平方米,与节前一周相比大幅下跌60%。

不过,面对新政,新房市场上的改善型人群显得更为活跃。位于亦庄的一个改善型项目开发商介绍,受制于信贷条件,主打改善牌的亦庄市场在上半年较为沉寂,项目的不少意向客户之前苦于首付不足而一直观望,新政出台后,项目的到访量有明显提升。

四季度或将平稳回暖

虽有新政利好,但北京楼市仍面临库存高企的难题。来自亚豪机构统计数据显示,至10月7日,北京商品住宅可售套数达到91265套的高位。这是北京楼市最近30个月的库存量最高点。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,库存上升势头决定了价格上涨的可能性极低。虽然目前网传一些房企的酝酿涨价,但仅依靠房贷新政,短期内北京楼市不能快速去化,基本没有房价上涨的空间。

业内普遍表示,随着政策层面的利好传导至楼市需求层面,一方面会强化购房者看待后市的信心,另一方面也实际降低了首次改善型购房的首付比例和信贷成本,从而拉动处于观望期、暂缓购房计划的客群开始入市成交,预计四季度北京商品住宅的成交量将会有所上升。但受制于手中的存货,四季度众多楼盘的价格增幅也将会保持平稳。

“930新政”

2014年9月30日,中国人民银行、中国银监会发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知。通知中包括:对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

而此前,银行执行“认房又认贷”的限贷政策,即对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于60%,利率不得低于基准利率的1.1倍;暂停第三套及以上住房放贷。

■ 追踪

7折利率无踪 9折还是“有条件”

银行执行积极性并不高

“央行房贷新政出台半个月,北京也没见多大动静。”日前,有买房人向记者抱怨,自己问到的银行贷款利率还都是基准利率。

昨天,北京一位房地产业内人士也告诉记者,自己买房,“托关系才办到9.5折的贷款利率”。

记者随后也致电工商银行、农业银行、建设银行和中国银行在京部分支行,四大行工作人员均告诉记者,现在买房办贷款就是基准利率,没有利率优惠。

综合记者了解到的消息,在北京,四大行首套房贷利率普遍水平还在基准利率,其他一些银行利率优惠能到9折,9折以下基本没有。

但根据两家中介机构提供的消息,类似中信银行、汇丰银行、北京农商行、浦发等,首套房9折的利率优惠在新政策出台前就有,房贷新政出台前后没有变化。而且都有附加条件,诸如一定额度的存款要求,或者需要贷款人买保险、理财产品;有的银行对客户身份还有要求,例如世界500强企业的员工等。

率先表态实行房贷新政的招商银行,在贷款利率优惠上也有附加条件。记者从招商相关人士处了解,个人存一年贷款额的5%,可以在贷款上享受9.5折优惠;个人存一年贷款额的15%,可以在贷款上享受9折优惠。

7折利率银行“肯定亏本”

商业银行执行央行房贷新政的积极性为什么不高?

有银行业内人士表示,当下,不少银行的保本理财、无风险理财年化收益率都在5%的水平,银行贷款利率再给相应优惠,可能会使银行自己都亏本。

目前,五年以上贷款基准利率为6.55%,按9折、8折、7折算,利率水平分别为5.90%、5.24%、4.59%。如果按照银行业内人士的逻辑,贷款利率7折“肯定要亏本”。


兴业银行首席经济学家鲁政委此前也表示,银行的现有资金成本显著高于4.59%的水平,实际操作中对首套房贷执行基本利率的0.7倍事实上不可能。

有分析人士还认为,央行的政策只是给了一个指导性意见,商业银行从自身经营角度考虑,自然倾向于更高收益的业务。

北京中原地产首席分析师张大伟认为,除非全面降准,或者央行单独对银行给出针对首套房贷的额度,否则不会提高银行房贷优惠的积极性。

■ 变化·二手房

换房客群加速入市

“客户10月5日开始在区域里看房,7日看到合适的房源就决定出手,12日正式和房主签约并交付定金。这种成交速度在这个区域里已经很久没见过了。”伟业我爱我家陶然桥南店店经理介绍,二套房认定新政出台后,区域里的换房客户入市心态更为积极,成交周期也有一定缩短。而他所提到的例子,也是眼下典型的受新政影响迅速成交的例子。

据介绍,该购房者目前在陶然桥有一套不到60平米的唯一住房。按照之前“认房又认贷”的政策,虽然贷款已经还清,但即便卖掉这套房子得到全款,相比于区域内一套100平方米房子的首付仍显不足,因此始终在观望。一听到二套房认定标准有变化,立马相中一套110平方米左右的三居,并果断签约。

“最近一段时间,店里的到访量和带看量也明显提升。以前一名经纪人可能一天都没有一组带看客户,最近每天每人都有2-3组带看客户。店里的成交量也有明显增长,从节后到现在每天都有成交,这在夏季简直是想都不敢想的。”上述门店店经理表示。

在改善型房源相对集中的左安门附近,不少经纪人也感受到了新政对购房者的影响。“前一阵给客户打电话推荐房源,大部分人都会回复‘再等等’。最近一个多星期,不少客户表示要来看看合适的房源。有客户表示,新政和信贷放松会刺激改善型购房者入市,害怕未来二手房会涨价,所以想在最近买到合适的房子。”左安门附近一门店经纪人介绍。

小户型重新受追捧

虽然央行、银监会“930”房贷新政下,银行在利率优惠幅度上还没有做出太大改变,但“认贷不认房”大大降低了改善型置业门槛,使之前资金有限的刚需族不再担心以后换房难而要“一步到位”,刚需小户型重新受到追捧。

据某机构统计数据显示,节后首周,300万元以下房源受关注程度占到40%,300万-500万元和500万-1000万元的房源受关注程度相同,占比达24%;在面积关注方面,50-110平方米的刚需户型普遍受到消费者的关注,其中,70-90平方米的户型受关注程度最高,达16.59%。

朝阳区惠新里一位经纪人告诉记者,区域内成交房源的户型变化在近期也十分明显。新政前该区域受关注最高的是60平方米的两居室户型,价位在220万元左右。而新政后,关注45平方米左右户型的人逐渐多起来。原来买房人都想着一步到位,一是因为限购,二是因为换房时首付高、利率高。但现在贷款没有那么多障碍,刚工作没几年的年轻人选择一居室置业的就多起来。

记者在陶然亭区域采访时,也发现了类似的现象,此前滞销的小户型也逐渐抢手起来。

部分业主开始惜售

眼看着看房人热情大涨,部分房主也开始有惜售心理。他们普遍认为,在房贷利好的刺激下,房价将坚挺,于是上调自家房产的挂牌价。记者还发现,不少进入谈价阶段的交易,因为现在房主觉得卖便宜了,甚至认为房价还有上涨空间而临时惜售,买卖也因此而谈崩了。

回龙观一位房产经纪人告诉记者,国庆期间,整个区域每天的成交量都在20套左右,年初以来不少挂牌但久久成交不了的房源近段时间逐渐被消化掉,另一方面,新挂牌房源有所增加,挂牌价也都有上调,上调额度为10万-20万元。不过,该经纪人也表示,现在成交价还比较平稳。

刘先生近期正在望京看房,国庆前已看上了南湖东园一套103平方米的两居,房主报价360万元,事实上这套房已挂牌3个多月还未出售。然而新政一出,刘先生想约房主谈价,房主却表示暂缓出售了。链家地产朝阳区望京一门店经纪人表示,“我手里有两单都是正在砍价即将签合同,却因出了新政,房主心理价位发生变化,而暂时不卖了的”。

业内人士认为,随着看房量不断攀升,买卖双方的博弈也在发生变化,预计二手房价会逐渐企稳复苏,二手房成交量也会出现攀升,但量、价增长幅度均不会出现大幅上涨的可能。

■ 变化·一手房

在售楼盘“维稳” 新开盘优惠减少

尽管在二套房认定标准变化和贷款新政策的推动下,部分改善型购房者加快了入市的步伐,网络上也不时传出大型房企计划在“十一”后上调楼盘价格的消息,但目前北京新房市场上,上调价格和取消优惠的楼盘仍是少数。

据了解,目前包括京投银泰公园悦府、华业东方玫瑰(楼盘资料业主论坛)、亦庄金茂悦等在售楼盘,基本上仍保持与节前相当的价格和优惠力度。例如,位于通州的华业东方玫瑰,在售的C区产品主推90-130平方米的两居、三居,目前均价为23500元/平方米,同时还有2万元抵5万元的优惠,与国庆节前并无差别。亦庄金茂悦目前也有三至五居的产品在售,均价为42000元/平方米,并且项目首付分期的促销活动仍在执行中,而项目预计于11月推出的132平方米的三居新品,目前报价为38000元/平方米起,与当前在售产品相比也没有明显变动。

但在新开盘的项目中,已经表现出减小优惠力度的兆头。据悉,上周末开盘的首开熙悦山澜庭推出的最后一栋楼4号楼84套房源,开盘均价为21500元/平米,较前一期开盘价格微涨3%,开盘优惠也从“1万抵5万”变为“1万抵3万”。

购房者李先生表示,由于要换房,自己今年以来一直在关注楼市新闻,在信贷政策以及二套房认定变化的刺激下,没准楼市不久就会回暖,“现在一旦有合适的房源就要尽早出手”。

“开发商在销售业绩、库存压力的影响下,仍会以‘跑量’为主。”亚豪机构市场总监郭毅分析,信贷新政激发的新增购房需求主要是利好改善型市场,而北京成交价格在30000元-50000元/平方米的商品住宅仅占市场成交量的15%左右,“因此,政策红利并不足以支撑成交量的大举回升,北京房价上涨的动力也相对不足”。

(新京报)

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