二手房过户:继承税费最少 买卖程序最简便

发布时间:2013-4-9 8:59:00
来源:猎房网 作者:转载不详 责任编辑:蔡星骋

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    二手房过户持续高温,除普通交易买卖之外,家庭成员之间的房屋产权转换,如何更划算更简便?也是过户者普遍关注的热门话题。3月21日,一位姓张的先生询问“我的父亲去世了,这套老房子现在要过户到我的名下,按继承、赠与的方式上税更少,还是直接走二手房买卖的程序更好?”这个问题并非个案,有关继承、赠与、买卖哪个更划算的问题屡被提及。对此,市地税局相关负责人接受本报记者采访时,给出了详细的分析和解答。
  
  继承:税费最少,但放弃继承程序繁琐
  
  以张先生咨询的情况为例,假设他是家中老三就叫做张三,还有亲兄弟4人。母亲张氏已经仙逝,父亲老张去世后,名下的房产要继承过户给他,首先同等继承权的人要放弃继承并作公证,也就是说,张三的4个兄弟以及健在的祖父母都要同意放弃老张这套房子的继承权。
  
  这样,税费缴纳时,转让和受让方只需要各自承担0.05%的印花税。但继承到张三名下的这套住房如果要再出售,须按照20%的税率缴纳个人所得税
  
  赠与:不论大小,受赠方须按3%缴契税
  
  如果张三的父亲去世,母亲还健在,首位继承权首先在母亲张氏这里。老张名下的这套房产转换到张三手里,可通过“继承+赠与”或“继承+买卖”的方式。先说“继承+赠与”的方式获得:首先,母亲张氏须按照继承程序获得老张的房子,第二步,赠与双方必须是直系亲属才会在过户时免征个人所得税、营业税。母亲张氏和儿子张三须在公证处公证亲属关系等。
  
  这样,须缴纳的税目包括:双方各缴纳0.05%的印花税,另外,不论房屋大小受赠方须缴纳3%的契税。这套房屋再次交易买卖时,按照20%税率征收个税且不能再享受任何税收优惠。
  
  买卖:程序最简便,契税最高3%
  
  如果是“继承+买卖”的方式,母亲张氏继承到老张的房子再转卖给儿子张三,走最常见的二手房买卖流程,按照最常见的情况来假设,如果这套房子已经满5年,首先可以免征营业税,如果这套房子还是张氏家里的唯一住房,又可免征个人所得税。
  
  这样,剩下的税目只有,双方各缴纳0.05%的印花税,张三作为受让方缴纳1—3%的契税。按照我市目前执行的规定,90平米以下住房契税税率1%,90—144平米契税税率1.5%,144平米以上住房契税税率3%。
  
  提醒:普通老房子直接买卖最省事
  
  综合来看,继承的税收最低,但张三的兄弟、祖父母等人都得同意这套房子归他,在程序和保证家庭和谐上说并非易事。如果母亲还健在,房子首先继承给母亲后,这套老房子要是没超过144平米,时间超过了5年,作为唯一住房可以免征个税、营业税的话,按照普通的二手房买卖流程是最简便、也更划算。
  
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