北京二手房的房价

发布时间:2013-2-4 15:48:12
来源:猎房网 作者:转载不详 责任编辑:Mr李

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  北京的二手房房价究竟上涨了多少,不同的中介会给出不同的答案。
  根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,2012年北京二手住宅成交均价为24594元/平方米,比去年的房价上涨了8%,房价创历史新高。21世纪不动产提供的数据显示,2012年的成交均价是24000元/平方米,同比上涨4.3%。由于交易量的数据来自于北京市住建委的网签系统,各家中介公布的数据中,交易量数据是相对一致的数据。
  曾有一位不愿透露姓名的中介人士告诉本报记者,某中介机构在发布某期房价统计后,被主管领导要求调低涨幅数据,而该人士认为,实际的涨幅还要高于发布的数据。民众的真实感受亦是如此。
  如果说此前某媒体报道的北京部分二手房“一夜提价70万”是个案的话,那么,一月上涨10%则绝非少数现象。据链家在线提供的信息显示,北京北三环47号院一套80平方米的两居(1996年建成,南北通透),年初相同类型的房源报价280万至290万之间,6月份时报价310万至325万之间,12月份报价达345万。这并非孤例。
  如果说中介公布的数据缺乏准确性,但或可反映一种趋势。基本确立的是,2012年3月以来,二手房市场一直行进在上扬通道里。
  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析,今年二季度以来,二手住宅市场整体供不应求,面对需求量的增长,业主纷纷提高报价,推动了二手房价的持续上涨。21世纪不动产分析师张磊回顾说,2012年北京二手房走势两个高峰,第一个是在今年的6、7月份,第二个是10月底以后的年底小高潮。
  在21世纪不动产中国区副董事长兼总裁卢航看来,二手房市场是市场化程度最高的市场,而二手房业主也是最容易受到心理影响的,他们不具备操控楼市价格的能力。市场好时,旁边拍出一块高价地时,他们都会涨价;市场不好时,他们可能率先崩溃。而现在的提价行为,是预期的体现,买房也会博弈。
  不可忽视的是,在二手房市场,不仅售价上涨,租金也在上涨。北京市统计局公布的数据称,2012年11月份,北京市住房租金同比上涨7.1%。但多个大型中介机构的监测数据显示,二手房租金同比涨幅远超20%。据本报记者早前采访,燕莎新源里附近的小两居房租已从去年的3000多元,涨至目前的接近5000元。
  业内人士预测,明年的房价上涨也几乎成为定局。
  胡景晖表示,近两年住宅用地成交量大幅萎缩,将导致明年新房市场的供应量稍显欠缺,部分购房需求将流向二手房,但城区二手房供求矛盾的激化,将给2013年二手房价上涨带来巨大压力。
  二手房该不该调控?
  该不该任由二手房市场疯涨下去?
  此轮房地产调控,对新房市场已初显成效,房价已趋于稳定。但二手房租售价格却频创新高。政府对二手房市场的管控方法,除了在交易环节征税外,主要是对交易秩序尤其是中介的不规范交易行为进行管理。在卢航等资深人士看来,对交易环节征税影响了大量二手房入市,反而减少了供应量。
  早在去年3月,房屋租赁市场出现快速上涨现象时,住建部房地产市场监管司司长沈建忠就表示,将把租金调控作为房价调控的一部分。但除了禁止群租这一规定外,未见其他举措。去年7月13日,北京市政府曾发布《北京市房屋租赁管理若干规定》,旨在通过对租金过快上涨采取行政干预、提高对承租方的保障、增加租赁房源供给、遏制群租等规定来稳定租赁市场,但租金也未控制住。
  北京市房地产业协会秘书长陈志在接受本报记者采访时表示,在很多问题未厘清之前,并不赞成对二手房市场进行调控。他认为,二手房牵涉了很多社会问题,房价上涨的原因在地产之外。
  首先从上涨的原因来看,二手房价的上涨是供不应求的体现。这在北京更为严重。这样一个集聚能力很强的城市,必然会出现局部区域的住房短缺状态,而租金和房价都成为了市场调节的手段。总有一天,北京的资源集聚能力会下降。当生活成本过高之时,也会引发人才的外流。而许多二三线城市,并不存在着如此严重的住房矛盾。“但北京能否无限制的承载如此多的人?”陈志反问,这也是管理者思考的。如果说,长期低利率的货币政策,使拥有房产的业主希望提高租金来弥补损失该不该反对?陈志认为,租金被管理层关注是因为考核方式的转变,租金上涨对于CPI的影响越来越大,而CPI则是对地方政府的考核指标之一。
  其次,从上涨的结果来看,政府要不要进行干预。“我们是否应该尊重宪法最基本的精神,和民法中对居民财产处置权的保护?”陈志说。居民是否可以自由处置自己的房产,获得收益?要不要保护拥有房产的中产阶层?许多二手房的增值并不是房屋本身的增值,而是土地部分的增值,如果征税,是收土地增值税还是应该收二手房交易税?如果房价一有上涨就开始加税,房价下跌了政策是不是应该取消?在提出数个疑问之后,陈志认为,许多问题应该暂时搁置起来,让市场来发挥资源配置的作用,而非行政手段的调节。
  而胡景晖认为,如果房价继续非理性上涨,最终结果是,今年下半年以来相对稳定的政策格局将打破,更为严厉的政策还将出台,例如北京近日要求非京籍须60个月连续在京缴纳社保才能购房,便是对“限购”政策的再次加码。
  近期高层有关加强房地产调控的调子保持不变,但亦未有新的动向。
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