朱海斌:新一届政府为何对房价问题保持沉默?

发布时间:2013-11-20 9:25:59
来源:猎房网 作者:转载不详 责任编辑:厦门两房

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  最新公布的百城房价数据显示,2013年10月全国房价平均同比增长10.7%,为2010年5月开始公布数据以来的新高。一线城市的房价涨幅位居前列,北京广州深圳的房价同比增幅分别为29%、25%、24%。北京的平均房价自9月起已突破每平方米3万元大关,而上海和深圳也距3万元大关仅一步之遥。

  尽管房价上涨,但以往接踵而至的楼市调控并未出现。上一届政府离任前宣布的新国五条最终无疾而终,而新一届政府一直对房价问题保持沉默。这可能有几个原因:

  一是对于经济增长下行的担忧。在三季度经济出现反弹之前,上半年经济增长低于预期。制造业、出口和消费都出现不同程度的下滑,而房地产和基础设施投资是支持经济增长的主要动力。一旦出手加重楼市调控,造成房地产投资下滑,可能会加剧经济下行的风险。

  二是缓解地方政府的财政压力。2011年,中国地方政府的财政收入增长29%,而这一增速在2012年大幅回落到16%,在今年前三个季度更进一步回落到13%。而随着房价的反弹,今年前三个季度的土地出让收入较去年同期猛增50%。这在很大程度上缓减了地方政府财政上的压力,也降低了地方政府债务面临的短期风险。

  然而,更重要的一个原因是房地产市场区域差异化的扩大。一线城市由于最近几年的楼市调控和供应下滑,房价上涨的幅度最大。而在另一端,三线城市(除省会城市和计划单列市之外的城市)的房价平均同比增长仅为4%,而且随着大量供应入市,房价在未来一两年可能面临下调的风险。在这种情况下,中央很难出台一个一刀切的政策,而只能给予地方政府更多微调的权力。

  不管原因如何,持续多年的楼市调整都面临重新评估的要求。返回腾讯网首页>>

  由于住房供给调整的时滞以及做空机制的缺乏,通常房地产价格偏离均衡价格是常态。如果出现房价上涨过快的情况,政府通常需要两手抓。即一手抓需求方,通过各种金融及行政手段短期打压房地产市场的需求,缓和供小于求的短期矛盾;另一手同时抓供给,通过增加供给满足市场需求。基于供给调整的时滞,通常短期政策以抑制需求为主,旨在为中长期调整供给赢得时间。

  中国近十年的楼市调控实践,几乎清一色的是需求方的政策,如限购限贷等政策几乎被用到极致。但形成鲜明对比的是供给方政策一直只闻楼梯声,不见下楼来。这样导致的结果是,需求方政策的效应越来越弱,但是供需失衡的结构性问题却依然存在。以一线城市为例,在前几年控制需求的时候并未大幅提高供给,因而当被抑制的需求重新爆发时,不可避免地导致房价的飙升。

  因此,在未来的房地产政策中,供给方的政策很可能要占据更重要的地位。供给方的政策主要包括三条:一是通过土地供应和土地开发政策的调整,加大新增商品房的供应;二是保障房建设,为城市中低收入阶层提供廉租房、公共租赁房、限价房和定向安置房;三是通过税收政策(如房产税、资本利得税、遗产税)加大多套住房的持有成本或降低住房投资的收益率。

  在上面三条政策中,前两条着重于新增楼盘供应,而第三条侧重已有住房的重新分配。在经历15年的商品房改革和住房存量越来越多的情况下,第三条政策变得尤为重要。尤其在一线城市,一方面房价飞涨、供应紧张,另一方面住房空置现象严重。通过税收手段迫使多套住房拥有者出售投资性房产,不仅有助于增加二手房的供应,也是对过去十年房价飙升后导致的社会财富分配不公的一种调整。

  在这一轮的房价上涨中,有两个沉默的现象令人担忧。首先是保障房建设,根据官方的数据,从2010年到今年9月,保障房新开工建设总计超过3000万套,共完工1760万套。但是,这些保障房是否确实已在建或完工?建成的保障房是如何分配的?究竟谁应该为保障房的进度和公平分配负责?我们几乎没有看到这方面的报道。

  其次,为实施房产税做准备的住房登记系统至今尚未完成。诡异的是,一方面这一准备工作被屡屡推迟,另一方面相关部门又宣称不存在技术问题。那么问题出在哪里?而即使最终房产税被推出,如果是类似上海或重庆试点的小规模征收,对房地产市场和地方财政的影响将微乎其微。而政府在引入房产税和资本利得税方面无疑太过犹豫不决了。从目前一线城市的情况看,早推出比晚推出好,大规模推出比小范围试点更有效。

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