买二手房要交哪些税

发布时间:2013-1-25 15:03:44
来源:猎房网 作者:转载不详 责任编辑:Mr李

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  二手房转让过程中需要交多种税,那么买二手房要交哪些税?请看下文的详细介绍。
  营业税
  个人转让住房应按“销售不动产”税目征收营业税,税率为5%。又按照财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。 享受优惠政策的普通住房应同时符合以下三个条件:住宅小区建筑面积容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下、实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。
  附加税费
  以应纳营业税额为计税(费)依据,适用税(费)率如下:
  1、城市维护建设税按市区7%,县城、镇5%,不在市区、县城或镇的,税率为1%计征;2、教育费附加按3%的征收率计征;3、地方教育附加按2%的征收率计征;城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随同营业税一并征免。
  个人所得税
  个人转让住房,以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%。转让收入为实际成交价格。
  根据国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知。对转让住房收入计算缴纳个人所得税时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
  合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除:(1)已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15%;(2)商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房,即合同注明房屋价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的,其向贷款银行实际支付的住房贷款利息,凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
  纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,可按3%的比例核定征税。
  个人转让自用五年以上,并且是唯一的家庭生活用房,经地方税务机关核实,其所得暂免征个人所得税。
  契 税
  按规定契税应由买方缴纳。契税应纳税额根据房屋成交价格和税率计算征收。税率具体规定为:个人购买非普通住房的,按4%税率征收;个人购买自用普通住房和经济适用住房的,按3%税率减半征收;个人首次购买90平方米及以下普通住房的,按1%税率征收。
  以上各税,以实际成交价格为计税依据的,如果房屋实际成交价格明显低于市场价格并无正当理由的,地税征收机关可以参照评估价格或者市场价格进行核定。
  如老王2007年5月1日在石家庄市区某小区购买了一套120平方米的商品住房,购买价款46万元,并缴纳契税0.69万元(不考虑印花税),装修费用5万元(有发票)。2010年5月1日,他将这套住房以60万元转让给李先生,双方各应缴哪些税?
  一、老王应负担的税收:
  1、老王属于个人将购买不足5 年的普通住房对外销售,应按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税(要求提供原购房发票)。
  应缴营业税(60-46)×5%=0.7万元;
  应缴城市维护建设税0.7万元×7%=0.049万元;
  应缴教育费附加0.7万元×3%=0.021万元;
  应缴地方教育附加0.7万元×2%=0.014万元。
  以上营业税及附加合计0.784万元。
  2、个人所得税不符合免税条件,若据实征收,可以扣除房屋原值、购买时缴纳的契税、转让时所缴纳的营业税及附加,装修费用在购买价的10%以内可据实扣除(4.6万元)。应缴个人所得税
  (60-46-0.69-0.784-4.6)×20%=1.5852万元
  若纳税人未能提供完整、准确的有关凭证,不能正确计算应纳税额的,可以按转让收入的3%核定征税,应核定征收个人所得税60×3%=1.8万元。
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