二手房买卖常见六类纠纷

发布时间:2012-12-7 9:09:18
来源:猎房网 作者:转载不详 责任编辑:蔡星骋

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    二手房买卖过程中常见的纠纷有以下六类:
  
  第一类是房价上涨过快,上家毁约引起的纠纷。
  
  最近,这种纠纷非常多。5月初,南汇被划归到浦东新区后,有的地段,像康桥、周浦等地,一个星期内房价上涨了10%以上。房价涨幅过高,有的上家在收了下家定金后,宁愿双倍返还也不愿意继续履约。遇到这种情况下家有三个办法解决:
  
  1、如果 《居间协议》或 《定金协议》已明确了房产买卖的主要条款,则可视为《买卖合同》,下家有权要求上家继续履行该合同。这些主要条款有:价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等。
  
  不过,大多数 《定金协议》或 《居间协议》都不全部具备上述条款,因此,不能视为 《买卖合同》;
  
  2、如果双倍返还定金还不能弥补下家的损失,下家可以要求赔偿实际损失。比如下家付了5万元定金,上家不想卖房,只同意返还10万元,而此时房价涨了20万元,那么上家仍然赚15万元。这时,下家可要求上家赔偿差价损失,也就是下家按实际损失来索赔,这个实际损失就是房价上涨的差价,下家可以按20万元来索赔。
  
  3、当然,更简单的办法是直接适用《定金合同》或 《居间协议》中的定金罚则,即要求上家双倍返还。
  
  签订买卖合同有一个必要的步骤是在网上进行合同备案,这个备案可以通过中介公司备案或买卖双方直接到房地产交易中心办理备案。 《上海市房地产买卖合同》是示范文本,共有13项条款、 6个附件,对房屋基本情况、付款时间、付款方式、违约责任等主要内容都做了约定。签订买卖合同后,上家违约不卖,不管下家是否支付了房款,也不管上家是否愿意承担违约责任,下家都有权要求继续履行合同。若上家仍拒绝履行,下家可诉至法院要求强制履行。建议在房价上涨比较快时,下家付定金争取多付点,付了定金以后尽早签订买卖合同。
  
  第二类是下家贷款出现障碍引起的纠纷。
  
  下家向银行申请贷款未获批准的,原因一般有两个:一是由于个人资信等问题,银行不愿贷款;二是由于信贷政策等原因,贷款不足。如申请100万元,银行只肯贷80万元。
  
  在这两种情况下,都会造成下家没有足够的资金按时支付房款,通常,由于银行不贷款或不足额贷款,下家要用自有资金来付房款,否则可能构成违约。因为,几乎所有的买卖合同中都约定,如下家贷款不足,则应在交易过户时补足不足部分,所以贷款的风险要由下家来承担。
  
  为避免这类纠纷,下家应该尽早向银行咨询贷款事宜,问清楚是否能申请贷款,可以贷多少,不能只听信中介对贷款情况的估计,最好直接向银行咨询。此外,也可在合同中约定:若因贷款未获批或未足额获批造成下家付款能力出现严重问题的,任意一方有权解除合同,上家应返还已收房款,双方互不承担违约责任。
  
  第三类是交易税费计算出现误差而产生的纠纷。
  
  由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大,变动性很大。这些税收主要有营业税个人所得税契税。目前至2009年12月31日前的交易税收根据普通住宅非普通住宅而有所不同。
  
  普通住宅 (面积在140平方米以下;内环的价格在245万元以内、内环到外环之间的价格在140万元以下、外环的在98万元以下;容积率大于1)和非普通住宅 (普通住宅以外的住宅房屋)按以下标准缴纳 (附表)。
  
  另外,个人转让两年以上家庭唯一生活住房的,免征个人所得税。
  
  缴纳标准经常会发生变化,所以一定要及时了解缴纳标准。
  
  关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况:
  
  一是双方未约定,那么应按照法律规定,各自承担应付的税费。
  
  二是约定由下家来承担所有税费,上家只管 “到手价”。这种约定对下家有一定的风险,因为如果签约后到交易期间,税收发生变化,那么增加的税收只能由下家承担了。
  
  三是做低房价。双方为降低交易成本而少缴税,通常会将正式买卖合同中的房价做低,再以 “装修款”或 “房屋补偿款”的名义支付差额部分。此种做法违反法律规定,是逃税行为。而且,做低的合同价经常在缴税的时候遇到障碍,被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税,这样一来,买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷,但一方不得以做低房价为由,主张买卖合同无效。

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