购房者购需谨慎转手多次无证安置房 交易有风险

发布时间:2012-11-7 8:44:39
来源:猎房网 作者:转载不详 责任编辑:蔡星骋

我要评论0 条评论
    在城市快速开发与建设的步伐中,特别是在开发中的新片区,安置房的数量也在逐渐增长。其中,不少安置房由于房东急着用钱、拥有多处住所等原因,在尚未取得相关权属证件的情况下,以价格低于周边商品房的优势提前上市交易,受到众多购房者的关注。
  
  其间,不乏一些转手多次仍在私下交易的安置房。对此,福建闽荣律师事务所律师许良妹表示,无证安置房不允许上市交易,购买此类房产本身就存在风险,转手多次的交易风险更是无法预估,购房者应谨慎考虑。
  
  看中的安置房已转手两次 继续交易有没有风险?
  
  今年年初开始,市民李林(化名)就想在泉州市区购买一套房,前后看的楼盘不下十个,却一直没有下决心。“价格便宜的都跨江过桥了,各方面都满意的却买不起。”李林自我解嘲,称自己有些眼高手低,但是“好不容易买套房,总希望能买到物美价廉的。”
  
  前阵子,经朋友介绍,李林去看了一套安置房,地段、户型都很满意,更重要的是价格能接受。“周边商品房每平方米卖到七八千元,这套房单价只要4000元左右,省了一半呢。”李林同时看中的,是该套房刚交房不久,是毛坯房,表面看起来和一手商品房无异,省下的钱根据自身喜好进行装修
  
  然而,和卖方许欢(化名)见面协商交易事宜时,李林才得知,该套房尚未拿到房产证,而且许欢并非原始户主。原来,一年多以前,许欢通过私下协议并公证的方式,从原房东手中购买了这套房,如今因为种种原因出售该房产。“等于说房子到我这已经转了两手,我要从第二房东手上购买。”李林说。
  
  李林告诉记者,在协商中,因为自己知情后有些顾虑,许欢承诺只要房产证拿到后,就立即与他办理过户手续,或者双方可以办理公证手续,将办证手续的权限委托给李林的朋友全权办理。“这样一来应该就安全了吧?”李林说,介绍的朋友说他购买的房子也是转两手的安置房,没有出现担心的风险问题,这让他开始有些挣扎,有意拿下这套物美价廉的房子。
  
  无证安置房不能上市交易 转多手交易更无法公证
  
  众所周知,根据国家相关规定,没有取得产权证的安置房,并不具备上市交易的条件。同时,记者了解到,和众多城市不同,根据泉州的政策规定,安置房买卖交易时,要同时具备房产证和土地证才能过户,两证缺一不可。
  
  对于李林所说,购买转手多次的安置房的情况,房产中介人士表示,购买无证或只有一本证件的安置房,本身就具有相当大的风险,何况是转了几手的安置房。在实际的房产交易市场中,近期确实有不少房东挂牌出售名下安置房,转多手的情况虽然不多,但是也存在,多数中介不建议购买此类房产,有些甚至不接受委托买卖。
  
  泉州房管部门也表示,没有双证的安置房无法上市交易,更不可能办理过户手续,而房产作为不动产,没有过户到名下就无法拥有所有权,买卖风险无法预估,双方的权益都无法保障。
  
  那么,如果采用许欢的建议,办理公证手续能否规避风险?记者致电泉州公证部门了解到,首先,该套房源当前并没有产权证,而且所有权并非许欢所有,没法做此公证,其次,公证处所做的关于房产的公证,并非买卖交易公证,更无法公证房产过户行为,而是授权委托公证,即房东将其房产的出租权、装修权、使用权、办理产权证手续等权限委托给第二人,并不是将房屋的所有权转移给第二人。
  
  据房产行业人士称,随着城市开发速度的加快,安置房数量逐渐增长,而此类房产交房后由于价格低、房东需要用钱等原因,在尚未取得两证的情况下就提前上市交易,其中不乏类似李林这样遭遇转多手交易的情况。但因为买卖双方对政策不熟悉,或抱有侥幸心理的原因,风险与纠纷甚多。
  
  权属证件没过户到名下 存在种种风险
  
  从法律的角度来说,购买无证甚至转手多次的安置房,会有哪些风险?
  
  福建闽荣律师事务所律师许良妹分析,李林看中的这套安置房,到他手上已经是第三手,因为房产本身不属于许欢,双方订立的任何协议有效性都有待考量,更不存在李林与许欢办理公证手续能否规避风险的问题。另外,如果原房东不承认李林与许欢的交易,那么李林必须等到产权证出来,且过户给许欢之后,再与其办理过户手续。
  
  “产权证何时出来还是未知数,出来之后再办理两次过户,这段时间的风险无法预估。”许律师说,从另一方面来说,即便办证、两次过户都顺利,产权未满五年的房产上市交易时,根据规定税费更高,从以往案例情况来看,“税费哪一方承担,也可能在后期引起争议和纠纷。”
  
  跳开李林的遭遇,许律师表示,无证安置房在交易过程中,还普遍存在一房多卖的现象。一般情况下,安置房要多年后才能拿到相关权属证件和上市交易,但一些房东却因为急着用钱或拥有多套住房,而将该性质房产提前出售。在购房者看来,只要签了协议或办了公证,且已经入住新房,该交易就万无一失。殊不知,只要产权证没有过户到自己名下,卖方就有可能将其房产再卖给他人,严重的还存在一房多卖、骗取多位购房者首付款的情况。
  
  与此同时,购买无证安置房还可能存在许多纠纷,比如房产尚未过户时,因为房价上涨,原房主反悔不卖并要求收回房产,或房东因为债权债务问题,把财产抵押或房产被法院冻结等,“只要产权证没有过户到自己名下,就存在各种各样的风险,有些风险还很难维护权益。”
  
  购买安置房前 先了解当地过户条件
  
  许律师表示,无证安置房风险多多,且无法预估和把控,特别是转了多手的安置房最好别买。如果确实要购买这类房产,且前提是从一手房东手上直接购买,那么也要注意规避此类风险。
  
  首先,购房者要熟悉当地的安置房过户政策。以泉州和晋江为例,前者规定安置房上市交易时,必须具有房产证和土地证才能正常过户,而后者则规定,只需房产证就能过户。“此类房产交易时,受当地政策影响比较大,购房者在购买时要详细了解上市交易条件。”
  
  其次,如果购买的安置房尚未取得双证,又确定要购买的话,一定要查清楚房产的权属来源。购房者可以要求查看房东的拆迁安置补偿协议,或其他可证明该房产权属问题的相关凭证,以确定卖方确实是房产的所有权人。这样,可以规避转多手买卖的风险。
  
  另外,还应该查清楚该房产的所有权人是卖方个人还是另有共有人。“拆迁安置房,往往涉及共有人或继承人的问题,如果不是每位共有人都签字同意出售,买卖合同就无效。”许律师如是说。
  
  她还表示,此外购房者还应该在细节上和卖方进行约定,如税费支付方、落户问题、过户时间等。特别需要说明的是,因为许多安置房存在多年无法办出产权证,或最终无法交易过户的问题,因此要合同中约定,在房产无法过户的情况下如何解决问题的方案。
  
  [登录猎房网泉州二手房频道:http://qzsale.letfind.com.cn/],免费发布房源,每天还能免费更新房源。
【安置房有房产证吗】安置房房产证办理流程_安置房产权多少年【买小产权房】小产权房可以买吗_买小产权房注意事项_小产权房可以买卖吗

延伸阅读

点击查看更多 泉州购房知识 泉州二手房 购房常识 刚需购房 的相关信息

资讯推荐

用户评论

香开新城16800元/㎡
博仕后官邸10000元/㎡
群升江山城10500元/㎡
新榕金城湾13200元/㎡
东方名城尚郡11000元/㎡
融信白宫15000元/㎡
中铁城7800元/㎡

友情链接

关于我们 | 媒体报道 | 网站合作 | 广告刊例 | 联系方式 | 招聘信息 | 相关法律 | 文章投稿 | 福州地图 | 实用工具
TAG:新闻中心
闽ICP备05003910号

闽公网安备 35010302000184号

版权所有©猎房公司 新闻中心