二手房合同中的关键数字

发布时间:2012-11-6 9:44:59
来源:猎房网 作者:转载不详 责任编辑:蔡星骋

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    在签订二手房买卖合同时,需要对房价、各交易环节所需时间、违约金额等进行约定,并以具体的数字体现出来,有些数字力求准确,而有的则要求考虑留有余量,这样才能平稳地完成交易。

  签订二手房买卖合同,尤其要重视数字。专家表示,一般情况下,买卖双方对于房价等比较重要的数字还是会引起充分重视的,一般都不会在此上面出错。但对于交易日期、违约金、税费等方面,可能会因为疏忽大意而留下隐患,因此对这些数据,一定不能大意。

  据介绍,当前市场上较为常见的是卖家尚有贷款未还清,而买家需要向银行申请按揭贷款的情形,此类交易也相对较为复杂,故在此主要针对这种情形进行详细分析。

  力求精准的数字

  在房产买卖合同中,有些数字是不能出错的,否则会给自己带来诸多麻烦。

  首先是房价。也许会有很多人会发出这样的疑问,房价怎么会出错呢?但现实中的确有人愿意出错,而且是明知有错也要将错就错。业内人士解释说,目前由于二手房交易涉及到众多税费,少数人出于逃税考虑,不惜采用非常规手段,如“做低”房价,签“阴阳合同”来达到目的。其好处不言而喻,卖家可以减少个税、营业税等支付金额,而买家也能达到降低契税的目的。

  但这样做虽然利己了,但同时也会“损己”。上海君悦律师事务所许海波律师表示,“做低”房价对买卖双方都有风险存在,就卖家而言,万一交易过程出现变化而导致交易中断,那么要追回合同以外部分房款,可能会花费很大的精力;而对于买家来说,由于“做低”了房价,在日后换房出售这套房产时,会被征收更多的个税。

  另外一个数字虽然不会直接出现在买卖合同中,但如果忽略了它的存在,会给自己带来麻烦,即签约人数。律师表示,若为共有财产,则应在签订买卖合同时,房地产权证内的共有人都须同时到场并签字盖章,或者需卖家出具由公证机关公证过的委托书,以免在日后产生不必要的纠纷

  交易时间松紧适度

  在交易过程中,为了尽快结束交易,力求将各个交易环节衔接得非常紧凑。专家表示,在办理各项手续时可以这样做,但在合同中,却不必将交易时间控制得过严,以免带来不便。

  专家举例说,如买家申请银行按揭贷款,如果手续齐全,完全可以在7个工作日内通过审批。但在实际办理过程中,由于手续问题,可能会存在补办手续的情形,这样申请过程肯定会延长。如果在买卖合同中将申请按揭贷款时间限制在7天之内,会有可能会因为补办手续而延长,这等于买家违约。

  专家表示,在实际交易过程中,一般有两个时间节点需要注意,即从签订房屋买卖合同到办理过户手续所需时间,以及办理过户手续到交房之间的时间。一般说来,前者为35~40天不等,而过户到收房之间的时间间隔为15天左右。

  还有一个时间比较重要。对于买家来说,可能因为一些意想不到的原因,比如信用记录有瑕疵,将导致该买家无法获得足额贷款。比如张先生购买一套二手住宅,向银行申请100万元的按揭贷款,但是银行发现其信用记录中有不良记录,因此只批准80万元,那么对于张先生来说,他必须在一定的时间内另行筹措 20万元的购房款,那么这段时间到底应定为多少天?记者了解到,有不少房产经纪人将这段时间约定在一周之内,而不少对此不明就里的购房者也同意了这样的做法。但专家表示,其实碰到这种情形之后,很多买家是无法在一周内筹集到更多的资金的,因此建议将时间再延长一些,如延长至办理过户手续时补交差额部分,筹款时间可延长至三个星期,这样可给买家留下充足的时间进行补救。

  此外,还有一个时间不能忽略,即户口迁出时间。虽然目前户口管理制度做出了调整,即在卖家户口未迁出的情形下,买家可以将户口迁进来。但是考虑到动迁可能会产生补偿,还是要求卖家尽早将户口迁出为宜。一般情况下,可在合同中约定办理过户手续之后的20天内办妥原有户口迁出手续,或者约定在交房之前办妥。

  至于违约期限超过多长时间便可单方面自动解除合同,目前比较常见的是10天或者15天。对于买卖双方来说,这个数字一定要引起充分重视,因为单方面解除合同之后,还会面临较为严厉的处罚,如大多数合同中都规定违约方必须支付高额的违约金。

  违约金额高低有度

  违约金是不是定得越高越好呢?其实不一定。

  上海德佑地产签约部主管奚玉传表示,在二手房买卖合同中,会针对逾期付款、延迟办理过户手续、逾期交房等行为,都会约定相应的违约责任。

  如果从自身角度出发,将对方违约责任定得越高对自己越有利。比如卖家可以要求买家逾期付款的违约金定为,每逾期一日,支付总房款的千分之一,这比央行规定的逾期罚息标准要高得多,有些甚至高达千分之五,这就更高了。这样的标准是不是对自己很有利呢?其实不然,因为买卖合同中对违约责任的约定是对等的,如果买家要求卖家承担较高的违约责任,那么,卖家同样可以在合同中约定买家承担较高的违约责任。

  但必须注意的是,如果对违约责任约定得过低,则有可能产生无法真正起到约束作用的尴尬局面。有律师告诉记者,有些带租约的房产出售之后,卖家没有处理好与租客之间的关系,交房之后租客并不愿意搬走,而又因为逾期交房的违约责任可以承受,因此有卖家便甩手不管,宁愿支付违约金。但这却苦了急于拿到房子的买家,因为他想要的是住房,而不是金额并不多的违约金。由此可见,将违约金确定在合理范围内,既能对买卖双方形成约束,有不会造成过重的负担。

  由此可见,如何约定适度的违约责任,也是买卖双方需要注意的。专家建议,对于逾期付款、逾期办理过户手续、逾期交房等行为,可约定每日按照总房价的千分之一来支付违约金。如一套总价值100万元的二手房,晚交房一天,将支付1000元的违约金,这对卖家来说,还是具有相当的威慑力。

  而对于单方解除合同的情形,违约方应该承担多大的违约责任?一般情况下确定为总房价的20%。“这是法院可能支持的最高上限。”奚玉传说。因此专家建议买卖双方在合同中约定解除合同之后违约金时,一般以20%为最高上限。

  尾款多少灵活确定

  尾款到底应该保留多少?专家表示需要视具体情况而定。

  在二手房交易过程中,往往有留有部分尾款,用来保证结清水、电、煤气等公用事业费,以及物业管理费,同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。那么尾款到底保留多少比较合适呢?

  奚玉传分析认为,如果是毛坯房,保留1万元的尾款就够了。因为毛坯房尚未经过装修,交易过程中涉及不到装修,也没有家具、家电等,只有可能会产生一些水、电、煤气费以及物业管理费,因此保留1万元的尾款足以应付得过去。

  而对于装修房,则要复杂一些。为了保证卖家装修部分的完好,以及部分家具、家电不被损坏搬走,可以留下更多的尾款。根据装修的不同程度,可保留3~5万元不等。

  当然,这里需要提前做一些功课,在签订买卖合同时,需要在合同的补充条款中将家具、家电的件数、新旧程度等,尽量采用数字做细致描述。
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