“抵押贷”暗渡陈仓剑指购房零首付

发布时间:2012-11-5 9:41:31
来源:猎房网 作者:转载不详 责任编辑:蔡星骋

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    部分银行下调贷款利率 本报记者调查发现有中介借机推违规贷款
  
  出于购买学位房的“刚需”,陆先生打算入手一套位于杨箕附近的小面积单位,由于是二套房,首付需要六成,资金一时周转不开。有中介建议,可以拿他目前手头已经还完贷款的首套房做抵押贷款。“据中介说,目前有的银行的抵押贷款可以做到基准利率,比二套房贷款利率还低。如果已经持有的房产估价够高,完全可以做到零首付购房,甚至还能省下不少利息。”
  
  但是,相关监管部门明文规定不允许将纯抵押贷款用于投资股市和楼市。由于对放贷资金监管困难,按揭业内确实存在“暗度陈仓”,通过某些手段将纯抵押消费贷转为房屋首付款的现象,而且随着抵押贷利率下调,这种情况有愈演愈烈的趋势。
  
  不过,业内人士提醒,这种手段虽然成功率较高,但仍然是属于违规行为,一旦被银行查出,可能面临拒贷,甚至已发放的贷款也将被收回。
  
  由于出现部分银行抵押贷款利率回归基准利率甚至下降,利用已有的房产“打擦边球”,绕道纯抵押贷为下一套房首付“减压”的情况屡屡出现。
  
  “绕道”抵押贷
  
  60万贷款10年省2万利息
  
  一名中介说,中介虽然不会向客户“推销”抵押贷,但是如果购房者的首付款出现问题,还是会尽量介绍这种方式,甚至做到“零首付”购房,成功率“非常高,通过一些手段,银行基本上查不出来”。同时,他表示,由于抵押贷利率已经下调到基准利率,比二套房房贷还要便宜,因此事实上完全可以以抵押贷为主,不够的部分再进行二套房贷,以节省利息支出。
  
  据其介绍,目前纯抵押贷款最多可以做到7成,还款时间最长10年。
  
  以陆先生为例,想购的房总价在150万元左右,此外其在海珠区有一套价值约200万元的房屋自住,贷款已经全部还清。如果走正常程序,二套房首付必须达到六成,即90万元,此外按揭贷款60万元,按照贷款10年计算,利率上浮至1.1倍达到7.205%,每月还款额为7030元,10年下来利息支出为21.8万元。
  
  而假如走纯抵押贷款“零首付”的方式,用其海珠区房屋进行纯抵押贷款,最高贷款7成,则为140万元,按照基准利率6.55%进行贷款,剩下10万元进行二套房商业贷款即可,完全不必有任何首付压力。
  
  而如果希望减少利息,可以采取90万元首付照出,其余60万元用海珠区房屋进行纯抵押贷款,利率为6.55%,月供减少为6828元,10年下来。利息支出为19.8万元,比直接走二套房贷款节省2万元利息。
  
  内幕操作
  
  借装修公司“套贷”难监管
  
  据介绍,相关监管部门明文规定不允许将纯抵押消费贷款用于投资股市和楼市,只能按照原本申请的用途放款,那这些资金又是怎么“流入”房地产购置环节呢?
  
  据银行相关从业人员向记者透露,抵押贷分为两种,一种为消费性抵押贷款,一种为经营性抵押贷款。另一位不愿具名的按揭从业人士则表示,如果想通过抵押贷去买房,也可以相应走两条路:客户如果名下有公司的,就以公司的名义来抵押自己手头的物业,银行一般不会细致到查公司运营情况,所以不排除可以“随便注册个公司”做抵押贷款。
  
  更多的人采取的是消费性贷款渠道,一般通过装修来进行贷款,顾客需要和一家值得信任的装修公司签订合同并提供发票等交易凭证,银行会把资金打到装修公司的名下。当记者问及按揭方是否可以提供值得信任的装修公司,该人士隐晦表示:“会提供相应协助。”
  
  银行内部人士也介绍,此前多数借款人用于申请房屋纯抵押消费贷款的名义均为房屋装修,借款人提供给银行的房屋装修合同金额按要求必须大于等于贷款金额,一般贷款金额都有几十万元,可实际上并不是每套房屋都会花费几十万装修,这中间的水分不言而喻。
  
  而对于已经到手的资金,只要不马上挪用,一般很少会引起银行怀疑。上述银行内部人士也坦言:“确实不好监管。”
  
  现象:银行纯抵押消费贷款利率分化
  
  “最近由于某些银行的抵押贷利率下调明显,在我们这边咨询纯抵押贷款的客户明显增加。”大源按揭的郑大源日前向记者透露。而这一消息也得到了多家按揭公司工作人员的证实。另一方面,由于银行年底额度趋紧,也有银行纯抵押消费贷款利率升幅明显。
  
  据记者从银行方面了解到,目前的确有数家银行在悄然下调利率。某国有大行日前已悄然松绑纯抵押贷款的利率,从原来的上浮30%左右下降到了基准利率。而一些股份制银行也有所放松。招行方面,相关工作人员告诉记者,“符合资格的优质客户最低可以申请到9折的利率。”而华夏银行方面,据有关工作人员介绍,目前仍然有纯抵押消费贷款发放,该行利率也可以做到基准。
  
  记者了解到,因为贷款额度紧张,也有不少银行上浮利率,包括部分大型国有银行和部分股份制银行在内的多家银行都对纯抵押消费贷款进行了利率上浮,而上浮的数额各家银行各有不同。据介绍,目前部分银行是上浮10%~15%,也有的银行上浮20%~30%,更有的银行直接表示额度太紧已经不做纯抵押消费贷款了。
  
  风险提醒: 一旦被发现作假银行将追回贷款
  
  银行方面提醒,借款人向银行申请贷款所提供的材料必须真实有效,否则即使贷款已发放,如发现借款人提供的材料存在弄虚作假,银行也有可能提前收回贷款以控制风险。
  
  而汇翰按揭高级业务经理莫静也表示,如果按揭后出现挪用贷款的现象,让银行发现,可能会出现全额追回贷款的情况,“目前房地产、开发贷方面打击力度很大,监管部门经常抽查。”而一旦被追回贷款,购房者不但按揭费有所损失,购房计划也将受到影响。
  
  广州某股份制银行个贷部负责人提醒称,借款人所提供材料必须真实有效,贷款资金不能用于股市、楼市等投机性操作,一旦被银行发现,会被银行全额收回,同时,该负责人也为所谓“零首付”的违法操作者感到担忧:骗来的首付一般必须在三年内还清,每月还款金额可能达到数万元,如果借款人财务实力有限,极有可能造成资金链断裂,最后还不起贷款被银行收楼,得不偿失。
  
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