福州一二手房价“倒挂” 谁“倒挂”了谁?

　　近日，记者从某网站了解到位于北京市马家堡区域的东亚三环中心在开发商促销打折后，实际购买的单价为9866元/平方米，与附近12000至13000元/平方米的二手房相比，低了3000元以上。无独有偶，作为全国楼市的“风向标”的深圳市4月二手房成交均价为12559元/平方米，新房交易价格继续下降到11927元/平方米，二手房价格明显高于一手房。

　　国内部分大城市二手房价均呈现赶超一手房价的趋势，近期又有媒体抛出一、二手房价“倒挂说”，而福州楼市频频有楼盘爆出“超低价”的口号，让人不禁怀疑榕城楼市是否也出现“倒挂”。针对此类现象，日前记者作了一番调查。

　　一、二手房价“倒挂”？

　　记者在调查中发现，福州各区的二手房普遍缩小了与一手房价格的差距，尤其在金山、五四北这些新区。以金山板块为例，靠金山桥头区域的二手房挂牌价格基本在5500元/平方米以上，位置居中的金山大道与建新中路交叉处附近的二手房价格也能达到5000元/平方米，而展览城周边的一些楼盘的二手房的价格也在4500～6000元/平方米之间。据了解，这些售价较高的二手房一般都是03年后建造的次新房。

　　国房网总经理刘福泉指出：“对价格‘倒挂’的对比，应该突出一个‘可比’，不能一概而论。要综合楼盘品质、地段、社区配套等一系列因素，只有在对等的前提下，才存在可比性。”结合以上这些因素，记者对金山部分一二手楼房进行了对比：金山桥头附近如北京金山等一些拥有较为成熟社区、交通的楼盘，二手房价格基本都在6000元/平方米以上，同区域的一手房彼岸城三期的均价在6500元/平方米，部分楼层的单价也仅在5800～6000元/平方米；展城板块的中高端社区香江红海园二手房的均价在6000元/平方米左右，同区域品质相近的一手房美林湾二期的均价也只是在6500元/平方米，甚至一度还推出5133元/平方米超低起价；江南水都名筑的二手房价格可以卖到近7000元/平方米，而日前新开盘的江南水都意境的均价范围也只在6900～8500元/平方米，部分低层甚至还远低于均价。不难看出，这些品质相当的一、二手楼盘的价格相差都比较小，但只有极少数的几套房子可能会出现价格的“倒挂”现象。金山新区尚且如此，纵观福州五区，记者发现真正的一、二手价格‘倒挂’的现象是少之又少，一手房价一直较为坚挺的中心城区，价格的“倒挂”现象根本不可能存在。

　　而针对极少数的二手房挂牌价格高于一手房价格的现象，家天下房产总经理林斌兵表示：“价格的对比要以实际的成交价为准。一手房广告价格并不能代表成交价格，而二手房挂牌价格也同样不具备绝对的说服力。因为房东报价有个心理预期，一般会比实际成交价格略高。”

　　一手房价缘何“坚挺”

　　福州众多新开楼盘频爆“超低价”，价却仍不低。相比较部分大城市一、二手房价格的明显倒挂，福州的一手房价则坚挺了很多，在市场大背景不景气的情况下相较去年的价格仍能维持在一定的高位。

　　一位房地产业内人士指出指出，榕一手房价格当前能够维持在二手房价格水准之上主要有三点原因。首先，随着房地产行业的不断发展，目前市场上的一手期房无论在规划、景观、材料还是物业管理上较往年都有很大的提升；其次，近年来随着地价的不断提高，房地产投入的成本也大大提高了。该人士介绍说，2002年金山版块一亩地的地价仅60～100万，而到了2007年则涨到了240～300万/亩，地价都翻了几番；另外，由于区域各方面的发展，尤其是金山新区的商业圈、生活圈逐渐成熟，也在一定程度上增加了区域内一手期房的价值。

　　该人士认为，短期内一手房价格与二手房价格出现普遍“倒挂”不太可能。

　　“倒挂”终成趋势？

　　尽管一二手房价格“倒挂”在目前只是少数的个案，但福州二手房的整体价格正逐渐接近一手房却是不争的事实。刘福泉说：“实际上现在人们所说的‘倒挂’是一个错误的观念，我认为恰恰以前的市场是倒挂，现在却是逐渐在恢复正常了。以前二手房多半是旧房子，和新房的差距是显而易见的。但现在二手房与一手房已经基本上没什么差距了，而作为现房的二手房理应比大部分是期房的一手房更有优势，但一直以来却出现了期房高于现房的现象，我认为是不合理的，这才是一种真正的倒挂。”

　　林斌兵则指出：“现房的价值比期房更高，期房在付款的同时不能马上入住，存在风险也占用资金。期房高于现房价格是市场快速发展和市场过热情况下才可能出现的。由于人们对市场前景过度看好，大量的人涌向购房市场，因此在现房供应不足的情况下，开发商敢于拼命拿地卖期房。现在的情况就不同了。所以在品质、地段、社区配套等方面都差不多的情况下，现房的价格比期房高是很合理的，至少也不能有太大的差距。”

　　据了解，在美国等一些二手房市场成熟的国家现房就是比期房价格高，因为它没有风险。长期以来，楼市上存在的一手房价高于二手房价的现象也说明了我国远远没有达到房地产市场成熟地区的标准。有专家指出，发达国家一、二手房的市场交易比例应该达到1：5至1：3，在我国，即使是上海这样的发达城市，一、二手房交易比例也才达到1：1左右。

　　刘福泉表示：“市场的任何一次整合都会把一些不合理的现象整合到合理的状态，目前一、二手房价的逐渐恢复原来应有的面貌也是房地产市场趋于理性，价格机制开始成熟和稳定的一个标志。”