陈真诚:大佬瘦身变性 小个成片出局

    内容导读：在从今年下半年开始的一段时间里，一些闹“钱慌”的开发商“大佬”，因过度囤地导致资金链出现问题而可能“瘦身”，或拓展其他产业领域混业经营而“变性”，有些甚至不排除破产的可能。同时，更有一大批开发商小个，则将因加剧洗牌而被淘汰出局，成片退出房地产开发领域……

    从紧货币政策下，又遭遇房屋销售不畅而导致资金回笼缓慢，负债率普遍很高（根据去年房地产上市公司年报，内地房地产企业资产负债率不少高达80％以上。多家房地产上市公司的年报显示，其经营期末现金流只有负债额的10%左右）的房地产企业融资艰难，开发商纷纷遭遇资金瓶颈。

    大量项目被迫加速开发使资金需求空前加大

    在近年来的房地产项目投资过热惯性和土地新政等政策的作用下，大量的项目被迫加速开发，使得房地产业资金需求空前增大，房地产企业普遍感觉到资金紧张。

    来自国家发改委数据称，今年1-5月，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%，增幅比去年同期提高4.4个百分点。住宅完成投资6806亿元，增长35.0%。全国房地产开发企业完成土地开发面积10196万平方米，同比增长4.3%。全国房屋施工面积19.57亿平方米，增长24.9%，增幅比去年同期分别上升4.1。其中，住宅施工面积15.45亿平方米，增长26.6%。房地产开发竣工面积增长18.2%，增幅比去年同期上升1.3个百分点。全国新开工项目84368个，计划总投资27212亿元。今年1-6月，全国房地产开发完成投资13196亿元人民币，占固定资产投资的近三分之一，同比增长33.5%，这一增速比去年同期高出５个百分点。全国房地产开发企业完成土地开发面积12977万平方米，同比增长9.9%。只是，尽管今年1-5月，全国完成房地产开发投资9519亿元、同比增长31.9%、高于同期4个多百分点，全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元、同比增长24.3%，全国房屋施工面积19.57亿平方米、同比增长24.9%，流入房地产资金增加3000多亿；尽管今年1-6月，全国房地产开发完成投资13196亿元人民币，占固定资产投资的近三分之一，同比增长33.5%，这一增速比去年同期高出５个百分点。

    以上数据正说明，大量项目在金融政策和土地新政等政策的作用下而被迫加速开发，使得房地产业资金需求空前增大。目前房地产开发商普遍遭遇资金链紧张问题已不争的事实。

    房地产销售不畅开发商难以及时回笼资金

    由于现存的高房价一方面严重透支了未来的有效需求，又现实性地成为了阻碍房地产交易活跃的重要因素之一。在多方面因素共同作用下，在房地产销售方面，已是全国性的成交大幅下滑、房价普降。如今，房地产业的景气度已跌回一年前。

    6月18日，国家统计局公布的数据显示，5月份，国房景气指数为103.34，与去年同期的103.32点基本持平，与 4月环比回落0.73点。7月18日，国家统计局公布的数据显示，6月份，国房景气指数为103.08，呈现双回落。比去年6月同比回落0.55点。与 5月环比回落0.26点，已是连续第7个月环比回落。而6月份的房地产开发投资分类指数为104.79，比5月份上升0.71点，同比上升1.94点。而与此同时，资金来源分类指数为100.19，比5月份回落0.63点，同比回落2.03点，说明资金面已偏紧。

    此外，在个人消费贷款方面，金融政策依然不见有松动的迹象。6月以来，上海各家商业银行正在逐个接受检查，以核实二套房贷政策执行是否有所松动。北京、上海等重点房地产区域的二套房房贷政策，在执行方面已经有了进一步收紧的趋势。虽然，由上海市房地产交易中心牵头，联合上海市住房置业担保公司、建设银行、工商银行、中国银行、农业银行这四家银行，以及上海市房地产交易资金管理有限公司和衡联投资、凯弈投资和信义房产三家房产中介，对二手房交易实行全过程监管和服务。通过这套系统，二手房交易模式已由原来上家必须付清银行贷款才能卖房变为了二手房卖方不再需要还清贷款就可过户。但这种有松动二套房房贷政策之嫌、与央行此前叫停的转按揭政策冲突的“二手房带抵押交易”，在上海试行20天之后已经被突然暂停，甚至不排除彻底叫停的可能。

    这些说明，二套房房贷政策依然难以松动，房地产业的景气度已经下落，将继续加速消费者的观望。开发商通过加快销售回笼资金而缓解资金压力，正变得更加艰难。

    金融政策继续从紧，房地产融资空前艰难

    如今，不但销售缓慢使得销售回笼资金变得艰难，而且通过银行或资本市场融资的通路也不畅，全行业性资金缺口庞大，不少开发商已普遍感觉资金链可能断裂的压力。

    国泰君安的一份研究报告指出，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，即将到来的7-9月将是开发商资金链最紧张的时候。还有学者利用上市公司年报与宏观经济数据综合分析得出结论称，仅中国房地产上市公司这一群体，今年资金缺口4000亿元人民币。当然，相比大多数融资渠道多、自由资金状况相对要多的大开发商而言，中小开发商的日子很难过。

    目前，对于房地产开发商而言，不但从银行融资已是困难，而且通过资本市场融资也不容易。自5月份以来，尽管保利地产（43亿元）、万科地产（59亿元）、北辰实业（17亿元）、中粮地产（12亿元）、新湖中宝（14亿元）产和招商地产（80亿元）等房地产上市公司的债券融资申请相继获得管理层的批准，但相对全国几万家房地产企业来说，这些企业所占比重不大。而有更多希望IPO上市或增发筹资的房地产开发商，在国内外资本市场上相继受挫。

    在赴香港进行境外IPO融资方面，根据香港联交所资料统计，目前有来自广东、上海、重庆、厦门四地的11家内地房地产企业计划赴香港上市。这些企业的拟融资规模超过650亿港元。其中，有8家广东房企，分别是深圳卓越（15亿美元）、佳兆业（3亿美元）、利海（至少2亿美元）、星河湾（8亿至10亿美元）、东莞中惠（6亿美元）、花样年（5亿美元）、昌盛中国（10亿港元）以及此前中断上市计划的恒大地产（103.6亿至165.76亿港元）。其他三家分别是重庆龙湖地产（10亿美元）、厦门宝龙地产（3亿美元）、阳光集团上海恒盛地产（8亿至10亿美元）。只是，由于中国房地产市场已经异变，房地产投资回报预期较前已大为降低。今年以来，继恒大地产上市计划被迫搁置之后，已有昌盛中国、宝龙地产、上海恒盛地产、星河湾地产等房地产企业已经搁置或放缓或叫停了在香港的IPO计划，上市时间遥遥无期。这11家房企能否如期在香港成功上市融资，尚存变数，甚至可以说是前景难以乐观。

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