二手房买卖双方私下约定 先支房款后过户风险大

        张小姐最近看中一套二手房，并与业主李先生达成买卖意向。张小姐因工作要出差很长一段时间,无法及时回来办理过户手续，张小姐便与李先生约定：先向李先生支付房款，回来后再办理过户。而且还明确约定：无论房价是涨是跌，都按约定的价格成交。张小姐想知道这样过房款是否合理？会不会存在风险？

　　满堂红专业人士点评：按交易习惯，一般是递件当天支付首期楼款。因为一旦业主收取首期楼款后违约，一屋二卖并携款失踪的话，买方张小姐可能会面临钱房两空的风险。

　　从法律上看，若发生了上述情况，房屋已过户至第三人名下，买方要求业主继续履行合同已不可能，只能要求业主承担违约责任及退还已收取的楼款。虽然该请求依法有据，但如果业主携款失踪，则可能面临漫长的诉讼程序及难以执行的诉讼风险。

　　在此，满堂红专业人士建议买方防患于未然，并可参考以下做法：

　　1、委托中立第三方代管楼款，于交易递件时由第三方直接支付业主；

　　2、委托中立第三方办理交易过户手续，业主在收取楼款的同时，必须将与房屋产权有关之全部资料交予中立的第三方保管，买卖双方可同时前往公证处办理公证委托书予第三方；

　　3、可以约定较为高额的违约金(法律规定不得高于交易标的的20%)，在一定程度上业主会受此限制而完成交易；

　　4、在合同中约定，业主应于收取首期楼款时交楼，并可以约定转化条款。即：如业主违约，买方有权以较低的租金，在较长的时间内使用该物业并可以转租，如买方选择此权利，租金可以在业主已收取的楼款中抵消。但买方仍然有权依照合同中其他条款的约定，追究业主的违约责任。

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