猎房家园去年上半年，深圳二手房成交异常红火，成交量在高峰时期每天高达六七百套。深圳市国土资源与房产管理局公布的数据显示，去年全市二手房与一手房成交面积高达1.86：1.随着宏观调控的实施，地产市场急转直下，二手房成交量剧降七成以上，行业都面临前所未有的挑战。“屋漏更兼逢连夜雨”！今年以来，充斥一手房市场的特价、降价销售，使二手房市场雪上加霜。二手房市场走向何方、中介公司又该如何应对，成为行业关注的焦点。在行业危急之际，5月16日举办了“深圳地产中介行业高峰论坛”，深圳十多家主流中介高层共同研判深圳二手房市场未来的发展趋势，推敲中介目前的应对措施。
与会嘉宾：
高海燕深圳市社科院城市营运中心主任，王书权美联物业总经理，孙文招商置业总经理，严浩忠世联行总监，林家乐世华地产副总经理，蒋福清中联地产副总裁，冯浩星彦行副总经理，陈升长满堂红(深圳)副总经理，蔡月球港置地产总监，杨磊二手房网租售CEO，刘锦萍中原地产住宅部副总经理，王翅通泰地产总监，洪叶春南方都市报深圳广告部副总经理
“目前指望成交量有较大的反弹几乎不可能，预计2008年下半年交易才有可能逐步上涨，而这种状态甚至将持续到2009年。”二手房市场成交何时能回暖成为论坛的关注焦点，出席论坛的中介高层认为，目前关内二手房价格已经趋于稳定，关外则仍有下行空间。
新房倒逼二手房降价抛售
从深圳市国土资源与房产管理局公布的数据来看，目前深圳二手市场的成交量基本维持在200套左右/天，相比去年高峰时期正常的四五百套相差甚远。而今年开发商的普遍降价，也抢了部分二手房交易，导致了二手房与一手房成交面积比例由去年的1.86：1跌至了目前的1.07：1.美联物业总经理王书权认为，从去年12月到今年2月份，二手成交是几年来成交量最低的，虽然三四月份成交反弹，但二手房业主与购房者的心理价差也由5%上升到10%，致使成交受阻。高海燕坦言，一手房的普遍降价给二手房的成交带来了压力，而且预计一手房价格还会在未来3、4个月内继续盘整，二手房将被迫降价抛盘。
9月二手成交或会反弹
至于二手房市场成交何时能回暖，各中介高层意见较为统一：目前指望成交量有较大的反弹几乎不可能，预计2008年下半年交易才有可能逐步上涨，而这种状态甚至将持续到2009年。星彦行副总经理冯浩认为，目前三级市场正面临“U形底”，这种底部过程将较漫长。王书权认为，3、4月份已经消化了很多自住客的购房需求，预计5-7月成交量会下降，而成交量反弹估计要到奥运会后的9月才可能出现。
与会嘉宾对区域价格的走势也高度一致：关内稳定，关外仍有下行空间。招商置业总经理孙文表示，去年调整期到现在，关内房价一直较为稳定。目前关内供应量有限，在资源占有及区域经济发展来看更具优势，预计房价仍然稳定。多数中介高层表示，关内二手房价格大降的可能性并不大。
中介应共同抵制恶性竞争
市场低迷，中介为了抢生意就陆续出现了竞相佣金打折的情形，恶性竞争给中介的生存雪上加霜。世华地产副总经理林家乐认为，各中介应该捍卫自己的佣金底线，才能维持良好的中介服务。
在高海燕提出中介要摆脱劳动密集型帽子的倡导下，嘉宾们对中介的经营管理模式也进行了探讨。冯浩认为，中介应克制自己的扩张速度，毕竟去年快速扩张的企业已经付出了沉重代价，如果现在还继续扩张必将给僧多粥少的市场带来行业性灾难。同时也要培训员工，让他们学习如何帮助客户理财等技能，提升综合素质。
现状
楼市价格回调，与会者纷纷看好关内，认为现在是购买关内二手房的好时机。但购房者毕竟不是专家，“买涨不买跌”的心态还普遍存在，加上市场购买力的降低，二手房市场仍然处于“持久战”的状态。
关内已是置业好时机
陈升长满堂红(深圳)副总经理
在讨论深圳楼市之前，我希望借鉴一下其他城市。北京、上海是内地高楼价的代表，以上海为例，2001年上海楼价出现大幅调整，由年初的8000元/平方米下降到年尾的4000元/平方米，随后开始有大幅增长。到2004年底达到14000元/平方米，随后停止增长，70%的中介门店关门，一年半之后才开始回暖，现在达到21000元/平方米左右。
深圳的楼市调整现在也有接近一年的时间，期间也有上海此前出现的“症状”。在这轮调整期中，关内的二手房价影响比较小，尤其是福田，新盘寥寥无几，需求自然向二手房转移。片区内的笋盘很快被消化，说明价格已经被接受。交易量处于低位是因为买家对降价的期望值仍然很大，“买涨不买跌”便是买家心态的呈现。对于楼市发展，我是乐观的。目前中国可供选择的投资并不多，而房产是长期的投资品。而目前深圳关内的二手房价，我认为已经调整到位，现在购买关内二手房已是好时机。
市场购买力已减半
刘锦萍中原地产住宅部副总经理
楼市历来与经济发展联系紧密，我们可以看到现在中国乃至世界的经济形势都十分紧张：美国房价、股价在下滑；中国股市从去年年末一直处于下滑状态，CPI持续走高，央行一再调高存款准备金率，这些都直接影响到市民的购买力。
深圳二手房市场的成交气氛也一样紧张。去年8月份以后基本上都是用家市场的成交，用家买房要求高，要求最好最便宜，成交速度因此大大减慢。保守估计对比高峰时期，市场上至少减少了50%的购买力。
现在市场上的观望情绪也相当浓厚，春交会成交冷淡对市场有很大影响。成交好的楼盘只有一个途径，就是降价。开发商开始越来越多地参考二手房定价，甚至有开发商以低于二手房价格定价。另外，国土部门大推经济适用房、廉租房，银行对买房者紧缩银根，这些都对市场影响很大。因此我认为，二手房市场还要打“持久战”。
最困难的时候已经到了
严浩忠世联行事业二部副总监
现在二手房市场的区域特征很明显，关内成交明显优于关外。关内外在教育、交通、治安、配套设施等方方面面都存在很大差异，但我们可以看到，过去两年两者在楼价上差别是很大的，但价格回调之后差价在缩小。现在关内的二手房价已经到一些城市白领可以接受的范围，福田南、景田等片区都是置业换房的好选择。
此番价格调整中还有一个现象就是，豪宅价格下跌幅度没有普通住宅大。华侨城、香蜜湖、中心区等片区的二手房业主财力比较雄厚，笋盘少，愿意接盘的置业者较多，现在的市场价格已经很坚挺。
楼市出现合理回调，而且短期内也没有上涨现象，我认为现在已经是自住者择机入市的好时机。跟部分人的看法不一样，我认为最困难的时候已经到了，二手房成交价格会在今年8、9月份随着市场调整出现上涨。
正在载入相关文章，这个速度取决于您的网速。
‖