二手房交易“阴阳合同”引发连串官司

　　卖房者先民事起诉“阳合同”无效获法院支持，又提起行政诉讼要求撤销已颁发给买主的房产证。此案今日开庭，专家认为判决结果将对深圳甚至全国二手房交易产生深远影响

　　核心提示

　　买卖一套房产却有两份交易金额大相径庭的“阴阳”买卖合同。“阴合同”交易金额较高，买卖双方都认可；“阳合同”金额较低，用以避税并上报有关部门登记备案及申领房产证。事后，卖主却以“阳合同”无效为由诉至法院。法院裁定“阳合同”无效。接着，卖主又以“阳合同”无效为由，起诉深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局，请求法院撤销买主房产证。今日，该案将在龙岗区人民法院开庭审理。

　　“阴阳合同”引发纠纷

　　卖主严邦顺介绍说，2007年4月，他与买主刘苏通过深圳市世华房地产投资顾问有限公司签订了一份《房地产买卖合同》，严邦顺以15万元的价格将自己在布吉街道丽廷豪苑的一套房屋转让给刘苏。双方约定，由严邦顺指定担保公司工作人员与刘苏一起，到国土部门完成房产转让手续。

　　买主刘苏则告诉记者，2007年6月13日，他与担保公司工作人员刘艳以及房产中介公司工作人员，到深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局签订房产买卖合同——《深圳市房地产买卖合同(现售)》(下称《现售合同》)。“当时中介公司工作人员就指导我，把房款写成11.9万元。说11.9万刚好超过龙岗区房产评估价格，可以少缴税款。”刘苏说。签订《现售合同》后，刘苏即向龙岗分局申报房产证。2007年6月25日，龙岗分局向刘苏颁发了房产证。

　　刘苏说，拥有了房子产权后，7月23日，他通过银行汇出部分房款给严邦顺，同时通知严邦顺到房产中介领取剩余房款。但是，严邦顺并没有到世华公司领取剩余房款。随后，严邦顺以15万元房款没有尽数收到为由，不肯搬出房子。刘苏认为，可能是对方看到房价涨了，所以不肯交房。刘苏说：“后来我提着水果去看他，让他履行合同，但他还要我多给钱。但双方签了合同，凭什么我要再出钱？”

　　对此，严邦顺则是另一种说法，刘苏只支付了一部分房款，剩余房款一直拖欠。2007年7月24日，他意外发现，在国土部门签署的《现售合同》房价仅为11.9万元，他觉得自己被骗了。严邦顺还发现，刘苏竟然是世华地产工作人员。他认为，房产中介公司员工恶意串通欺骗了他。于是，他坚决不交出房子。

　　卖主提起民事诉讼，法院认定《现售合同》无效

　　此后双方一直僵持，刘苏一直未能住进所购房子。2007年11月，严邦顺委托律师向龙岗区人民法院提起民事诉讼。起诉书称，他本人在和买主签订15万元的房产转让合同后，指定世华公司有关人员代为办理房产转让手续。但买主刘苏却没有和其指定的代理人联系，反而背着他本人，与其他代理人签订了《现售合同》，交易金额缩水为11.9万余元。所以，该合同违背了他本人的真实意愿，应为无效合同。

　　但刘苏表示，他是和严邦顺指定的担保公司签订的合同。刘苏说，到法院他才发现，严邦顺已经没有住在丽廷豪苑了。“既然你不住了，还不把房子还给我。我有房产证，产权是我的，难道我不能把房子拿回来！”随后，刘苏强行把房门锁换了，自己住了进去。

　　“虽然我人没住在里面，但我的财产都在房子里。”严邦顺认为，刘苏霸占了他的家产。严邦顺说，自己有1.8万多元的财产被刘苏霸占了。此后双方分歧越来越大。最后，严邦顺诉至法院，要求认定《现售合同》无效。而刘苏则提起反诉。

　　龙岗区人民法院对两案进行合并审理，并于2007年11月作出民事裁定书。裁定认为，双方于去年4月28日签订的合同，约定价格15万，才是当事人真实意思的表示，该合同没有违反国家法律强制性规定，是有效合同。而2007年6月13日签订的《现售合同》，房价为119850元，低于之前15万之约定，违背了双方意愿。

　　因此法院认为，尽管刘苏确实按照15万元的价格向严邦顺支付了房款。但是，《现售合同》以逃避国家税收为目的，损害了国家利益，以合法形式掩盖非法目的，违反了法律、行政法规规定，应认定是无效合同。

　　卖主提起行政诉讼，要求撤销房产证

　　2007年11月25日，龙岗区人民法院对该案作出了民事裁定。同年12月7日，严邦顺拿到了剩余房款后，又向龙岗区人民法院提起行政诉讼。起诉书称，龙岗区人民法院的民事裁定已认定《现售合同》是无效合同。而龙岗分局没有尽到认真审查职责，就给刘苏颁发了房产证。他曾经要求龙岗分局撤销颁发给刘苏的房产证，但龙岗分局拒不履行职权，属于行政不作为。因此，他请求法院撤销龙岗分局颁发的房产证。同时，严邦顺将刘苏作为第三人一并起诉。

　　今日，该案将在龙岗区人民法院开庭审理。

　　专家：该案件判决将具有深远影响

　　“二手房交易中的‘阴阳合同’问题，在深圳其实很普遍，”深圳大学法学院副院长黄亚英教授介绍说，所谓“阴阳合同”，就是买卖双方先签一份“阴合同”，这份合同的交易价格一般是双方真实意愿的表示。但在房管部门登记过户，双方却再签一份“阳合同”，这份合同上的交易价格比较低，双方借此逃避税收。

　　黄教授认为，二手房交易涉及多个部门。房产部门、税务机关、工商部门等都和二手房交易直接发生联系。尽管去年深圳市已出台有关规定，防止“阴阳合同”产生，但实质性进展并不大。

　　关于民事诉讼对行政诉讼的影响，黄教授认为，民事案件和行政案件分属不同的法律体系。民事诉讼胜诉，并不必然对行政诉讼产生直接影响。行政诉讼有自己一套规则，法院审判时，关注的是政府在行政行为中有没有违反程序，手续上有没有问题。起诉人在法庭上要举证证明对方存在过错。

　　黄教授称，“阴阳合同”在现实生活很普遍，但因“阴阳合同”而引发民事诉讼，进而提起行政诉讼的却比较少见，因此该案具有典型意义。无论判决结果如何，该案将对深圳甚至全国二手房交易产生深远影响。