福州:量少价高小户型投资价值几何

　　3月20日，位于福州五四路的“瀚城国际”营销中心正式对外开放。由于目前福州的一手房市场上，市中心小户型楼盘较少，因此，作为五四路CBD今年首个亮相的小户型项目，瀚城国际受到了市场的极大关注。

　　在福州楼市转冷、不少房产投资者纷纷撤出市场的背景下，主要客户群为投资者的市中心小户型项目能否吸引足够的眼球？在房价高企的当下，这类产品还有多大的投资空间？

　　物以稀为贵

　　“假如每平方米1.3万元，面积40平方米……”3月27日，投资者王先生坐在瀚城国际售楼部的桌前，用计算器仔细计算着投资这里的小户型可能达到的回报率，尽管该楼盘的售价目前尚未确定。

　　“现在市中心的小户型新项目太少了。”王先生告诉记者，最近，他把市中心跑了个遍，还是没有找着满意的小户型住房。“产品少，可选择的范围便小了。”

　　的确，目前在福州的市中心地段，推出小户型住宅的新楼盘项目除瀚城国际(为纯小户型项目)外，在售的包括位于古田路的世纪豪门(80平方米以下小户型占总套数的64%)、位于井大路的柒星景(部分户型为精品小户型酒店公寓)、位于国货西路的银座金尊(前期推出的均为30-60平方米的小户型)。除此之外，还有一些已经是尾盘的小户型项目，如汽车南站附近的51公馆。

　　瀚城国际的销售经理陈小姐告诉记者，市中心小户型住宅的供应量之所以比较少，一方面是由于市中心可供开发的土地越来越少，另一方面则是因为前几年市中心小户型项目被大量开发，市场已趋饱和。

　　事实上，目前在售的这些小户型项目大多位于市中心的绝版地段，地理优势突出，同时，其售价也十分“烫手”。如，世纪豪门精装修房均价为13000元/平方米，柒星景的精装修房均价则达到15000元/平方米，计算下来，一套50平方米的小户型总价可达60万-70万元。

　　出租回报率不高

　　去年9月以来，楼市转冷，大量房产投资者考虑到投资利润下降、风险加大，纷纷退出市场。那么，在这样的市场环境下，一向以投资者为主要客户群的市中心小户型项目，对投资者有多大的吸引力呢？

　　对此，王先生为记者算了笔账：五四路上一套50平方米的小户型，假定售价为12000元/平方米，总价即为60万元，月租金以1500元计算，其年回报率为3.0%。而对于投资者来说，年回报率达到5%才算有投资价值，3%显然不划算。“如果做按揭贷款，贷六成，年限20年的话，月供要2000元，已高于月租金了。”王先生告诉记者，五年前，他曾在五四路上的某楼盘购买了一套小户型，当时单价仅3000多元/平方米，出租年回报率超过6%。毋庸置疑，如今的市场行情让不少投资者对小户型投资失去热情。不过，记者在调查中发现，仍然有部分投资者愿意投资市中心小户型，他们看中的是升值空间。

　　对此，福州双安房产代理公司五四路区域的何经理表示：“虽然现在投资小户型的回报率不高，但仍有部分客户看好其升值空间，因为他们预期房价依然会上涨。”何经理还表示，由于国内居民的投资渠道少，加上目前的股市处于弱市，因此相对稳定的不动产投资重新受到投资者的青睐。

　　据瀚城国际的销售经理陈小姐介绍，项目营销中心开放十几天来，共接待了200多组意向客户，这样的业绩在当前的市场环境下是相当不错的。

　　据介绍，在市中心小户型的购买群体中，也不乏部分自住者，他们多是在市中心工作的白领阶层，或者是一些中年人购买给自己的孩子居住。

　　升值空间有多大

　　近期，由于许多投资者对楼市后市缺乏信心，因此在二手房市场上出现了不少房东抛售手中住宅的现象，二手房源大量增加。不过，何经理告诉记者，小户型的房源量并没有增加，更多的投资者选择将小户型出租，以获取长期的投资收益。“很多投资者清楚，现在出售小户型住宅未必卖得出去，而且考虑到投资利润问题，如果不是急着用钱，很多人不会降价出售，而是将房子出租。”

　　据介绍，目前在福州二手房市场，五四路、温泉路一带的小户型大多为2003年之后的房子，均价达到12000元/平方米，租金在1200-1500元/月，需求比较旺盛。“特别像月租金在1200元以下的小户型极易出租。目前在福州，中等收入水平的承租客群还是大量存在的。”

　　让投资者们感到头疼的是，近几年来，小户型住宅的售价快速上涨，租金水平却只有小幅提升。“2005年，五四路一带的小户型住宅售价约为8000元/平方米，如今每平方米已上涨了四、五千元，但近两年来，一套小户型住宅的月租金仅上涨了50-100元，这导致其投资回报率大大降低。”何经理告诉记者，今年来受宏观调控政策的影响，房价涨幅趋缓，“今后两年预计五四路一带二手小户型均价会涨到13000元/平方米左右，涨速明显放缓。”

　　接受采访的业内人士普遍认为，市中心土地稀缺，未来市中心小户型住宅将成为稀缺产品，其升值空间可想而知，因此，市中心住宅不论对于购买者还是承租者来说，都具有相当的吸引力，而从长期来看，市中心小户型的承租需求将越来越大，这决定了其具有一定的投资价值。不过，当前过高的房价以及“二套房贷政策”的出台，使得投资者的投资成本及时间成本大大提升，从而导致投资风险增加，为此，业内人士提醒投资者应当谨慎“下手”。

　　转型、升级时代来临

　　一直以来，由于市中心小户型住宅更多地显示出投资价值，因此开发商大多把项目包装成精装修酒店式公寓，在户型设计上存在诸多不足，如采光差、通风不好等，导致居住的舒适性降低；另有些小户型由“烂尾”的写字楼改造而来，户型设计更是不尽如人意。此外，不少小户型产品的风格相近，在业内人士看来，严重的同质化可能导致其投资价值大打折扣。

　　而随着“90/70”政策的落实到位，未来市中心还将有一定数量的小户型上市。“今后，市中心小户型将不再被锁定为投资型的定位。”福州房地产从业人士许先生表示，未来，市中心小户型将承担更多的居住功能。

　　业内人士认为，对小户型住宅而言，未来的发展机遇与挑战并存，开发商应在建筑设计上多下工夫：如何更加体现住宅的功能性？住宅面积不大的时候，如何配套更合理？这些都对设计师提出了挑战。

　　此外，有业内人士认为，今后，小户型将成房地产市场的主流，因此，未来的小户型将不再是过渡产品，这也对楼盘的物业管理、社区环境等提出了更高的要求。

　　可以预见的是，随着当今社会的发展、住宅环境的提升、消费观念的改变，小户型已渐渐成为人们关注的热点。业内人士认为，市中心小户型的转型、升级时代已经来临，很快将有定位、功能不同的小户型面市。