侃房先生:地价决定着百万住房价格

在青岛地产圈经常会听到市区没地的说法，而政府这次公布的五年开发9100万、建设约100万套住房计划中土地价格就成为市民关注的焦点。

的确，100万套住房能否得以实现土地是关键。从公开信息看，五年建房计划只是大体上按行政区域进行了划分，并没有确定开发用地的位置或区域。所以人们也就很难了解到这100万套住房将建在哪里。

以市内四区为例，2003年通过招拍挂出让土地仅505亩左右，规划建筑面积约53万平方米；2004年约527亩，规划建筑面积约50万平方米；2005年约880亩左右，规划建筑面积约86万平方米；2006年约450亩左右，规划建筑面积约54万平方米。这四年期间正好经历了中国房地产市场高速发展的周期，除2005年因宏观调控而加大了土地供应量之外，其余三年土地供应严重不足。这就是地产圈经常说起的市内没有土地的起因，也是青岛这几年房价因土地市场严重供不应求而导致房价暴涨的首要因素。

土地供应的渠道主要有旧城改造、城中村改造、工业用地转换、国有储备土地等；从市区来看，主要分布在市北区、四方区和李沧区。另外，地理位置优越的崂山区也有大量的可供开发的土地；未来五年上述区域每年将有500万平方米以上的土地供应和开发量，能够大大的缓解市区住房供不应求的现状。

面粉贵过面包这一世界地产之奇特现象也许只有在中国地产的初期阶段才会出现。

所以某个时期在全国范围内屡屡出现“楼王”、“地王” 现象，高地价推动了高房价。从今年以来，各地土地拍卖的价格一路走低，成都市个别区域土地成交价与2007年高峰时相比相差了50%以上，“楼王”、“地王” 现象迅速退潮，许多高价地被迫流拍。从整体上看，地价趋于稳定或回调。

地价决定着100万套住宅的销售价格。老百姓能不能买到物美价廉的房子关键看政府如何制定这100万套住房土地供应的价格了。