福州市区小盘“零星开花” 中小开发商低调开盘

近日，福州市区涌现一股“小盘潮”。柒星佳寓、日出印象、龙庭居、天俊云顶、融凤江滨、银座金尊……这些“名不见经传”的中小楼盘，纷纷在近段时间争相上市。而此前，福州的新开楼盘主要位于福州外围的金山及江滨两岸，位于市区内的楼盘仅是“零星开花”。

　　据了解，这些楼盘大多是规模在50亩以下的小盘，均价在9000元/平方米以上，且广告宣传力度不大，销售姿态相当安然。业内人士表示，这很可能是一些中小开发商在福州市场的“收山”之战。

　　市区小盘争相上市

　　08年1月，福州市中心的“武夷绿洲”、“升辉现代花园”、群升国际小户型项目“荣域新天地”对外公开；与此同时，来自福州房地产联合信息网的最新资料显示，08年1月份取得预售许可证的12个商品住宅类楼盘项目中，包括柒星佳寓、融凤江滨、银座金尊、日出印象、龙庭居、世纪豪门等6个位于市中心的小项目。福州市区的楼市迎来了久违的“热闹”。

　　相比之下，07年同期福州市取得预售许可证的项目同样有12个，其中位于市中心的小项目，仅鼓楼区六一中路的“金泉春晓”及八一七路的一个旧城改造项目。而去年最后三个月，福州市每个月取得预售许可证的项目同样有12个以上，但市中心小盘推出的速度仅为每月一个，分别是10月推出的“缇香水岸”、11月的“茶亭8号”以及12月的“鑫梦圆”。

　　那么，近来市中心小盘扎堆亮相，是纯属偶然还是有意为之呢？据了解，按照正常建设速度，一个项目从拿地到建成，再到开盘，需要1-2年时间。然而今年初新开盘或拟定开盘的这些小盘项目，其开发商拿到地的时间早晚不一，却都选择于近日公开销售或走在“准备公开的路上”。

　　位于古田路与五一路交叉路口的世纪豪门项目原本是一栋烂尾楼，该项目一内部人员向记者透露，该楼盘早在2005年10月就由现任开发商接手，但直到2008年1月31日才开盘。

　　位于福州广达路金源广场旁的正祥尊园，同样也是“赶早不如赶巧”。“这块地完成拆迁已经有三四年了。”旁边沙县小吃店的老板表示，自己去年5月刚到这里开店时，这个楼盘还没有动工的迹象。附近一水果店老板则告诉记者，07年冬天以来，该工程“长得特别快”。正祥集团总裁江映辉对此解释说，该地块确实是在2005年就拿到，但在运作过程中经历了许多波折，延误了开发时间。

与这两个地块相比，位于晋安区王庄街道珠宝路69号的“龙庭居”则“后来居上”。该项目一位工作人员向记者透露，“龙庭居”开发商福州龙事达房地产开发有限公司是在2007年6月拿到地块，随后就开工赶建，不到半年时间就建设完毕，并于2008年1月25日取得预售许可证并对外发售。

　　低调售楼，“愿者上钩”

　　记者采访中发现，这些市中心小盘销售相当“低调”。福州几个大的房地产网站鲜有这些小楼盘的广告，一些楼盘甚至没有聘请营销策划公司。巴士广播、电视、报纸等福州房地产商经常“光顾”的广告平台，也很少出现这些楼盘的身影。

　　“目前我们只有这个项目，资金不紧张，不急着回笼资金。”晋安区王庄街道“龙庭居”项目的一位销售人员向记者表示，虽然目前整个市场环境并不是很好，但现在卖“还是时候”。

　　福州古田路“世纪豪门”销售部的林经理告诉记者，他们只是独栋式项目，住宅套数不多，在广告费用上没有做太多的预算。他将自己的项目比作小卖铺，没必要象大型商场那样打广告，只需采用长线销售的形式。

　　“营销方式各有不同嘛”，位于福州汽车南站旁的“银座金尊”售楼人员的回答颇为讨巧：“我们相信自己的楼盘性价比高，可以通过口碑相传促进销售。”在福州房地产学者刘福泉看来，现在市区的地块越来越稀缺，再加上这类小项目住宅套数少，开发商不投放广告也能顺利卖出去。

　　江映辉认为，这些市中心的小盘，多以小户型为主，很多是由写字楼转型而来，在目前市场还相对较冷的情况下，业界普遍认为这些小户型适合于长线出租，投资回报率较高。而福州地产学者陈国旺则表示，“他们做广告也没有用。”因为目前福州的房价已经过高，而有效购买力不足，开发商的广告宣传效果十分有限。

收山前“最后一搏”？

　　谈到当前这股“静悄悄的小盘潮”，业内人士普遍表示，这跟近段时间以来房地产市场的“气候”有很大关系。尽管当前楼市低迷，福州许多楼盘以“返送”等方式促销，但并没有明确降价，一些中小开发商想趁当前价格仍在高位时将产品推向市场。

　　“如今在市中心拿地的门槛相对高，实力较弱的开发商根本无法接手。随着竞争的进一步加剧，中小公司压力增大。我相信未来的福州房地产市场会进入‘寡头时代’。”福建中庚集团企划部一位策划人员表示，近期市中心小盘频出，正是部分中小开发商“收手”前的“最后一战”。

　　事实上，“寡头时代”这一说法，在过去的一年里被一再提及。随这个词一同出现的，往往是中小企业的“出局”或“并购”。据了解，仅2008年1月份，万科集团就耗资26亿元并购了4个项目；而在2006年和2007年，万科仅并购了3个项目。2008年，在不少地产大鳄眼中，已是一个不折不扣的“并购年”。

　　“在过去的两年里，万科相继进入厦门、福州。面对这样的压力，中小开发商纷纷呈现出或重组或合并或退市的复杂心态，这种行业情绪成了推动大量中小企业‘外逃’或者‘收手’的重要因素。”业内人士表示。

　　除了地产大鳄的进逼，中小开发商自身的经营也无以为继。江映辉介绍说，以往开发商的资金来源主要有银行贷款及项目预售金两个渠道。2007年底，国家已明确放出实行从紧货币政策的信号，银行缩紧银根，面向房地产业的资金也主要向大型企业倾斜。而此前“39号令”的出台，使得开发商拿地必须用“真金白银”，中小开发商实力有限，“许多企业被迫出局或者转战他处。”

　　“我们公司是‘项目公司’。”世纪豪门楼盘售楼部的林经理表示，目前该公司在福州仅“世纪豪门”这个项目，销售完成后，他们会依据市场形势再做打算，很有可能转战他处。台江区“半岛国际”的一位售楼人员则坦言，该项目是开发商的“收手”之作。

　　“目前这批有盘的中小开发商面临的压力很大。”江映辉表示，许多中小开发商当初是通过拍得一两块地取得了福州“战场”的“入场券”，如今只得无奈地走向“退场口”。对于是否退市，中庚集团策划部上述人员表示，“会基于市场表现来考虑这个问题。”他透露，接下来该公司会将主要拿地计划转向三、四线城市。