猎房家园2月26日，福州二十多家大型房产中介企业老总齐聚福州市房管局，参加“市场分析、扶持二手中介发展”座谈会。会上，中介老总们纷纷呼吁主管部门为福州房地产领航">福州房产中介行业出台扶持政策，并提出“豪宅标准上调”、“佣金收取前置”等建议。
淡市面前，福州房产中介企业的命运再次成为关注的焦点。福州二手房市场回暖了吗？各大小中介企业日子好过点了吗？
二手楼市持续低迷
进入2008年，福州二手房市场持续低迷。“市场不一样了。” 福州某二手房中介公司副总经理钟先生感叹道，“往年的10-12月，福州二手房平均月成交量可达2000多套，高峰期时甚至可达3000多套，但2007年这三个月的平均月成交量仅1000多套，今年1月依然维持1000多套的低成交量。” 福州双安房地产代理公司总经理郑爱新同样告诉记者，今年1、2月份，福州二手房成交量较去年同期下降了近60％。
记者了解到，近两个月来，一些大型中介企业的单店月平均成交量仅1套，大量中小中介企业则不足1套。“预计今年上半年，福州二手房月成交量很难突破2000套。”钟先生认为，“至于下半年，7、8月份天气炎热，属于交易淡季，所以关键就看9、10两月能否出现小高潮。”
业内人士指出，与各大小房产中介企业普遍经营不佳形成对比的是，其单个门店的月开支大都在10000多元，经营压力可想而知。“今年以来，福州各房产中介企业共关闭了近30%的直营或连锁门店。”钟先生告诉记者，不少中小房产中介企业都在勉强度日，如果业绩持续下滑，这部分企业很可能步麦园、诚业等中介公司的后尘，最终退出市场。
“2008年，对于每一个中介公司来说，都是极大的考验。”钟先生说。
短期内“阴云”难消
回顾去年10月份以前，不论是一手房市场还是二手房市场，全都处于供不应求的局面，土地价格大增，开发商高价售房或待价而沽，购房者陷入“集体恐慌”。如今，受宏观调控政策影响，楼市转冷，二手房供求局面也随之逆转。
据钟先生介绍，由于市场转冷，不少房东抛售手中房源，造成房源量大增，与此同时，购房者观望气氛浓厚，这些房源量一时间难以消化。“部分房东对后市缺乏信心，特别是拥有两套以上物业的业主，很可能会选择降价抛售。这样的市场状况将使买方处于更有利的地位。”
谈及后市，钟先生认为，2008年金融信贷继续紧缩，将进一步抑制二手房交易的活跃性。“2007年底出台的一系列政策将在2008年持续发威，而从紧的货币政策及适度从紧的房地产调控是2008年的主基调。这些政策预期给买方带来心理阴影，近期内二手房交易难以活跃起来。”
钟先生告诉记者，金融信贷的紧缩不仅打压了投资性需求，部分刚性住房需求也受到了抑制。例如，一些有实实在在换房需求的购房者，因二套房贷首付款及利率的提高而不得不放弃换房打算。“买房与买米不同，没米了，我们得马上去买，但是买房的时间可以前挪后移，这段时间市场不好，购房者就会暂缓买房计划，等以后再做打算。”
此外，在钟先生看来，“近段时间一手房放量，也对二手楼市造成冲击”。他告诉记者，从2007年底开始，受各种因素影响，福州一手楼盘出现了快速放量局面，尤其以大户型豪宅居多。到今年初，这种局面仍在持续，与此同时，部分开发商也适当推出一些中小户型住宅，以低总价的宣传点来吸引购房者。“当前各大开发商都加大了促销力度，这给二手房市场带来了不小的压力。”
另外，“今年大量保障房的推出也将对二手楼市产生影响。不过保障房毕竟只是满足部分中低收入群体的购房需求，因此影响有限。”钟先生认为。
经营策略思变
记者了解到，为改变目前市场颓势，如今福州大多数房产中介企业都对经营策略进行了调整。其中，培育人才是不少房产中介企业格外重视的内容之一。
“今年我们不会盲目扩张，公司将精减人员，留住核心骨干，加大培训力度，倾力打造‘第四代经纪人’，即让经纪人成为真正的客户管家、理财顾问专家，提升经纪人的‘作战能力’。”郑爱新表示。
“加强内部管理，提升竞争力。”钟先生告诉记者，现在他所在公司在人才战略上采取两手准备，一方面加大内部员工培训力度，另一方面尽力吸引外部人才。
但房产中介从业人员流动性大是一个长期存在的问题，尤其在当前市场低迷时期，员工跳槽现象更是频繁。“对于这一点，我们也没有更好的办法。”钟先生的语气中透露出无奈，他表示，他能做的就是尽量提高员工待遇。
与此同时，部分房产中介企业开始根据市场状况调整经营模式。例如，记者了解到，骊特房产已从先前的加盟模式转变为如今的直营模式，门店规模也作了调整。
钟先生认为，企业应该根据自身状况并结合市场情况，选择适合自己的经营模式。加盟模式可以帮助一家公司迅速扩大规模，扩大品牌影响力，但对公司本身影响力要求较高；直营模式更容易形成团队凝聚力，但对公司资金实力及内部管理要求较高。“2008年，将有更加多样化的经营模式出现。”
钟先生向记者透露了其公司的扩张计划：加盟店适当扩张，直营店稳步发展，同时提高加盟门槛，做好品牌拓展，保证公司内部凝聚力。此外，“企业文化建设是关键，做得好可以直接转化为战斗力。”钟先生认为。
政府可能将扶一把？
郑爱新认为，政府出台系列调控政策意在稳定楼市，而非打击楼市，就当前萧条的市场情况而言，政府部门也希望楼市有所回暖。
据业内人士介绍，就在2月26日的座谈会后不久，这些房产中介商再次在福建省政府相关部门召开的一次会议上提出类似建议。“目前相关部门正在调研，房产中介行业有望迎来政策扶持。”
事实上，令部分房产中介商感觉乐观的，还有今年3月上旬福州二手房市场隐隐出现的回暖迹象。据郑爱新介绍，3月1日以来，其公司二手房成交量相比2月份同期约上升20％，租赁市场交易也出现明显回升。同时，个别楼盘二手房价有所回调。郑爱新认为，福州大量住房刚性需求的存在将是二手楼市复苏的主要动因。“事实上，住房需求还是很旺盛的，只是现在大家都处于观望状态。”
对这个观点，钟先生表示认同。他告诉记者，就目前市场而言，虽然有一些业主选择调低价格的方式以求尽快出售房子，但大部分业主依然坚持当前市场价，因此从整体上看，二手房价格基本稳定，这就是市场刚性需求仍然旺盛的最好体现。他进一步认为，2008年的福州房价走势总体将保持平稳。“福州的房价没理由下跌，一方面，福州还是具备较强的刚性需求；另一方面，土地稀缺，地价不断攀升。因此，今年房价会有微幅上涨，但不排除个别阶段出现价格波动。”
此外，郑爱新认为，今年二手房品质将出现很大提升。“这是由于前两年一手房开发比例较大，到了今年将有大量楼盘可以办出产权证，从而使二手次新房比例大大增加。”
正在载入相关文章，这个速度取决于您的网速。
‖