楚芸工作室:寄生贵族的炒房功夫是怎么来的

　　    八十年代造富靠倒，九十年代造富靠关系，世纪前十年，造富靠炒。炒股，炒楼，炒地皮，炒期货。炒体现了信息关注业已成为经济发动的主流营销攻势。炒的背后就会产生投机家，就房产来说，因其主要依托租赁回报，我们把这类炒房起家、安家的造富阶层归纳为“寄生贵族”。
    寄生贵族的炒方功夫十分了得：其一是他们有组织有计划有判断能力，对哪些地儿哪些房子哪些地段具备一定的炒值，一清二楚；其二是他们具备一定时间内快速组织资金的能力，一呼能百应，以迅雷不及掩耳盗铃之势；其三是他们身经百战，轻易能够与售楼力量形成对比，在洽谈中占先机；其四是他们明晓各式投资品种的回报率的真实性，也知道哪些属出手型哪些属持有型投资？
    我们必须承认，寄生贵族的了得的炒房功夫并非一日之功，也必须承认是他们的存在带来房地产加速发展。他们的功夫是怎么来的呢？
    前期：聚少成多。
    早期并没有谁象杨百万，靠炒房的眼光来赚钱。而是因为经济及收入差异，产生买房中的聚少成多效应。
    实施商品化初期，鉴于海南风暴，鉴于紧缩政策，鉴于金融风暴，任何开发商都不敢拿价格做策略，他们首先着眼于的是确定一个市场对象，再进行所谓量身订做。在这样的条件下，异地买房并不普遍，只是因为珠三角长三角的独特地理区位，导致消费半径比较扩大至区域城市群，才产生第一期的投资消费。
    但这种投资消费不是纯投资目的，也只是闲资因为投资市场品种缺失与投资回报不稳定，投机因素较强，而房地产市场刚开始，投资计算比较简单而吸引了最早一批投资买房族。
    那里的经济并不是十分发达，就业量也不能与今而语，自然投资买房最终形成了多套持有的情形。这种聚少成多的早期非意识形态的投资消费为日后土地市场化后导致房地产剧变时期进行炒作积累了最原始资本。
    中期：囤积居奇并积液成裘。
    早期的聚少成多在零三年土地市场化后获得了囤积居奇的秉性。
    这些早期的持有者基于市场快速发展导致的卖方市场的长期存在，迅速出手原始积累下的房源，然后用翻了番的回收资金进入周边城市群进行入货。
    由于这个时候房价没有多大的规律性，产品质素也各不相同，因此，出手积累下的这些资金完全用于本地再投资，形成巨量效应，巨量效应下，浙商为代表，迅速组织民间资金进行补充，然后集中团购，产生的价格差异因为市场供不应求而获得出手机会，如此，早期的这批贵族终于发现了炒房的空间。
    他们的这一资本积累过程与运用过程，有些积液成裘效果。
    当他们懂得分析，懂得把握市场的时间机会与时间成本的时候，他们自然会将目光投入国内异地城市。
    后期：以房为主，参拙百家。
    进入管制时期以后，寄生贵族对自己的投资进行了盘整，他们不再寄望于买进卖出来获得利差，而是结合房市、股市及其他投资市场，以房为主，形成一定的投资结构，主要目的就是通过其他投资获得较为经常性的稳定回报来支付养房成本，再经营着自己的持有性投资房产，获得稳定的租赁或其他承诺性回报。作为出货的对象除非价差非常诱人，否则他们宁可持有不出手，也不会在管制时期出货。

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