房贷新政细则“落地” 福州楼市乍暖还寒

　　在出台将近一个月之后，财政部、国家税务总局、中国人民银行推出的楼市新政中最大的一项利好——房贷新政细则终于“落地”。日前，记者从有关部门了解到，包括中国银行、中国建设银行、交通银行等在内的商业银行已在福州执行房产新政的实施细则。

　　作为提振市场信心、打破房地产市场低迷状态的一记“重拳”，房贷新政实施细则的推行能否带来福州楼市的复苏？

　　房贷细则相继出炉

　　11月10日，即央行房贷新政正式施行的第三周，福州终于迎来了第一份房贷新政实施细则。当日，交通银行福州分行在福州公布了首套普通自住房贷款细则，并按此开始正式受理业务。

　　记者了解到，交通银行福州分行的房贷新政实施细则只针对首套普通自住房，其中，90(含)平方米以下首套自住房的贷款利率最低为基准利率的70%，首付比例为20%；144平方米以上的首套自住房仍执行原规定，即首付比例30%、贷款利率为基准利率的85%；90平方米以上至144平方米(含)的首套自住房贷款首付比例与利率采用“弹性套餐”，即贷款利率浮动范围为基准利率的70%至85%，首付比例最低为20%，首付比例每增加2个百分点，贷款利率就下浮1个百分点。

　　除了交通银行福州分行，中信银行福州分行、光大银行福州分行等部分银行也正在制定房贷新政的实施细则。“我们已收到总行关于施行房贷新政的指导精神，目前正在研究制定相关的实施细则，不日将出台。”光大银行福州分行零售授信管理中心负责人告诉记者。　

　　事实上，在楼市新政公布后的两周里，迟迟不见各银行房贷新政实施细则出炉。有业内人士表示，实施细则之所以“难产”，主要缘于政策模糊及相关部门意见不一。据其介绍，房贷新政实施细则需由商业银行自行制定，但由于房贷新政对“首套”、“自住型”、“改善型”等概念的界定比较模糊，一些难以认定的新提法如“改善型住房”等，成为各银行出台细则的主要障碍；同时，央行和银监会对此意见不统一，使得商业银行无所适从。

　　于是，部分商业银行干脆不公布房贷新政实施细则，选择“只做不说”。采访中，记者了解到，到目前为止，虽然仅有中国农业银行、交通银行和光大银行明确公布了房贷新政的实施细则，但实际上，包括中国银行、中国建设银行等在内的部分商业银行已有了新的房贷细则。

　　一个有力的佐证是，11月13日，在“世欧彼岸城”售楼部，销售人员告诉记者，购买该楼盘的客户，只要出具首次购房证明，并且符合普通住房条件，基本都能在该楼盘的合作银行——中国银行享受到“首付款2成、基准利率打7折”的优惠。无独有偶，11月14日，记者致电中国建设银行“95533”客户服务热线咨询房贷问题时，工作人员表示，符合首次购买普通住房的客户将可获得基准利率0.7倍的优惠利率。这一信息也获得了中国建设银行福建省分行有关人士的证实。

　　值得一提的是，与交通银行相似，目前各家商业银行的新房贷细则内容大多只针对首套普通自住房。

　　楼市交易量有所回升

　　随着房贷新政实施细则的相继出炉，部分持币观望的购房者相继“出手”，福州楼市的交易量开始增加。

　　“对客户而言，房贷新政带来的是实实在在的优惠。”福州朝阳房产代理有限公司的相关负责人刘先生告诉记者，目前，该公司经办的客户可从部分银行享受到优惠贷款利率和首付比例，“相关实施细则的出台、执行，使得一些正在犹豫是否买房的客户下定决心购房，交易量出现了一定幅度的增长”。

　　刘先生给记者算了一笔账：假设一名客户向银行申请商业贷款50万元，贷款年限为20年，以新政出台前的最低优惠利率6.35%计算，客户每月的按揭款为3683.7元，总还款额为884087元；而房贷新政实施后，如果基准利率不变，客户可享受7折的利率优惠，那么，同样一笔贷款，客户每月的按揭款额降低至3310.84元，总还款额降为794600元，节省了89400多元，降幅近10.1%。这对购房者无疑具有一定的吸引力。

　　交通银行福州分行零售信贷部负责人亦表示，自房贷新政实施细则执行以来，该行的房贷数量环比10月有所增加。

　　不过，在一些业内专家看来，目前房贷新政的效用还未完全显现。福州开成房地产公司副总裁郑景枫认为，目前各家商业银行的新房贷细则内容大多只针对首套普通自住房，对“改善型自住房”的激励并不明确。如，新政明确规定：“金融机构对改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%”，但目前商业银行执行的新房贷细则中很少涉及这一部分。

　　基于此，业内人士分析认为，随着“改善型自住房”信贷政策的进一步明确，部分“升级换代”的需求有望被激活。家住福州仓山区的肖女士一家三口住在一套面积为70多平方米的房子里，她告诉记者，他们家一直想换一套大点的房子，但由于“二套房”政策的限制，买第二套住房需要支付更多的首付款和更高的银行利率，导致其经济上无法承受。据了解，去年9月27日，央行和银监会联合发布规定明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。“我们原本计划三、四年后再买房。”肖女士说，如果自己这种情况符合“改善型自住房”标准，且房价比较合理，她会考虑提前出手。

　　新政并非治本之策

　　不过，有业内人士认为，房贷新政的实施，虽然能在短期内刺激楼市交易量回升，但不足以引领楼市走出低谷。“房贷新政的实施确实能起到刺激福州房地产市场、提振消费者信心的作用，但真正能支撑楼市的还是有效的刚性需求。”福州大学房地产研究所所长王阿忠认为。

　　在王阿忠看来，有效的刚性需求不仅反映了居民对住房的需要，同时还必须建立在足够的经济支付能力的基础上，然而目前，房价高高在上，居民的经济支付能力不足。“从长期来看，市场还将在调整中寻求一个价、量的平衡点，只有找到这一平衡点，充分释放市场的有效刚性需求，市场交易才会大幅放量。”王阿忠说。

　　对此，郑景枫表示赞同，他认为，房贷新政的实施能在短期内刺激市场，带来交易量的提升，但“一阵风”过后，福州楼市仍将维持低迷的状态。

　　在郑景枫看来，福州楼市要想走出低谷重现繁荣，需要市场各方的共同努力。“就开发商而言，应该改变原有的经营模式，开发合适的产品来适应市场需求。”郑景枫表示，与此同时，开发商还应该提高现金流的周转速度，“该斩仓时就要斩仓，而不是心存幻想”。

　　楼市要复苏，房地产企业转变策略势在必行，同时也需要市场相关各方的支持。“除了在信贷政策上支持消费者购房外，还希望金融机构能在信贷方面给予房地产企业一定的支持。”福州某房地产企业的负责人说，现在银行的市场判断能力较弱，在信贷方面大多是随大流。楼市行情见好时，各银行拼命向房企发放贷款，如今楼市低迷，银行便收紧信贷，使得不少房地产企业面临巨大的资金压力。“10月以来，一些平常轻易不打折的开发商也加入了优惠促销队伍，原因就在于此。”该负责人认为，银行应该加强房地产行业的评估能力和资金监管能力，而不应一味地避开房地产企业，希望政府能在这一方面给予明确的引导。

　　福建融信房地产开发有限公司总经理林峻岭则表示，现在房地产企业除了亟待政府能在信贷政策方面有所突破外，还期待政府尽快对“二套房”政策松绑，充分调动市场各方的力量，只有这样才能促进市场的回暖。(记者张志明)