猎房家园相对于购买理财产品、投资基金等主动理财方式，央行的两次降息，首当其冲的就是给房贷按揭带来影响，贷款买房的负担减轻了。现在买房如何办理房贷才合算，听听银行专家的建议。
记者了解到，目前我省各家商业银行对还款记录良好的客户，执行个人住房贷款下限利率，即在基准利率的基础上下浮15%，此次5年期以上贷款基准利率调整后为7.47%，下限利率为6.3495%。与9月16日贷款第一次降息前的5年期以上贷款下限利率6.6555%相比，下调了0.306个百分点。
建行福州城东支行个贷经营中心人士介绍，以40万元、20年期，采用等额本息法的优惠商业房贷为例，9月16日降息前每月还款额为3019.02元，第一次降息后为3000.93元，10月8日再次降息后为2946.96元，经过两次降息，老房贷月供明年起每月少付72.06元。
【建议一】固定利率贷款还有优势
在降息周期下，最受打击的是之前将利率锁定在高位的固定利率房贷。银行人士表示，只有当利率持续上升，并在利率上升的初期或中期选择固定利率贷款才是比较合算的，而在利率相对平稳，以及开始进入降息的周期后，选择固定利率很吃亏。
那么，之前已经选择了固定利率房贷的客户，是转成浮动利率好，还是继续持有固定利率房贷呢？据悉，之前我省开办固定利率贷款的有光大银行和招商银行等。经过两次降息后，目前两家银行的固定利率房贷利率仍比市场利率低。其中，招商银行5年以上固定利率房贷基准利率为7.11%，比基准利率低。而光大银行5～10年期(含)固定利率房贷的基准利率为6.45%，上浮利率为6.65%，优惠利率为6.12%，仍比市场优惠利率低0.22个百分点。
此外，如果客户想将固定利率的贷款方式进行转换，除了双方的合同约定，客户还需向银行支付一定的违约金。违约金的算法通常是剩余贷款金额×贷款期限×利差，也就是说，目前客户如进行转换，明显不划算。
【建议二】浮息贷款利率选择按日调整更合算
除了已经在还按揭款的客户外，降息之后的新客户，在与银行签订贷款合同时，要仔细看看利率调整的方式。据悉，目前，我省的大多数商业银行对利率升降都实行按年调整，即一年内无论利率升降几次，借款人都要到次年的1月1日再实行新利率，在升息期，这对借款人有利，可以享受几个月的低息期，但在降息期，按年调整就要白白多付利息了。
不过，由于此前我国一直处于升息期，也有少数银行考虑到利差收入，在贷款合同中修订了按年调整的条款，实行按月或按日调整。这样，银行在利率调整后的次月甚至次日就能按新利率与借款人结算利息。如10月8日调息之后，借款人原来于8月份新申请的贷款，到10月份还款时，就可以按照新的利率来计算。因此，最近刚刚买房的贷款人，一定要仔细看看房贷合同。因为在降息周期中，按年调整对借款人是最不利的，按日调整则是最合算的。
【建议三】申请授信贷款用多少贷多少
记者了解到，在升息期，有些因为装修、子女教育需要用钱的购房者，在办理抵押贷款时，往往会多贷一些款，他们的想法是将来利率可能更高，不如现在适当多贷一些款，省去将来再办贷款的麻烦。
建行理财专家告诉记者，眼前为将来的需要贷款大多情况下是不合算的，尤其是在降息期。因此建议借款人可以办理授信类房贷，这样，办理一次抵押就可以满足多次贷款的需求。
比如，借款人用价值100万元的房产，向银行申请50万元的授信额度。如果全部用掉授信额度，那么50万元的利息都按照目前的水平计算，但如果近期只需要30万元的额度，那么就先办理30万元的贷款，另外20万元的剩余授信额度，可以等到需要时，再办理贷款手续。这样既可以省下中间时间的利息支出，届时如果遇上利率再次下调，那就更加合算了。（方传柳 周卉）
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