9月福州楼市量价角逐

　　2008年9月份福房指数市场分析报告

　　福州大学房地产研究所王阿忠博士刘彦

　　海峡都市报《房产周刊》编辑部

　　引言

　　在9月的中秋小黄金周中，榕城楼市的人气似乎比平时双休日要旺。

　　福州各大开发商紧盯“金九银十”的到来，“低首付”、“低总价”等促销信息全面调动了消费者的购买热情，9月的住宅成交量大幅上扬。

　　成交数据表明，福州住宅市场的消费特性发生改变，两极分化现象显著。一方面，福州房地产市场区域消费特征越来越不明显，中小户型、低总价产品备受市场青睐；另一方面，真正高品质产品价格敏感度不高，仍是受到高端客户的追捧。

　　【指数动态】

　　“低首付”营销刺激成交量

　　如表1所示，今年年初，福房指数走势有所下降。一直到5月，在“五一”小黄金周的带动下，呈现了微弱上升的趋势，此后几个月来，指数都平稳波动，基本维持在同一水平上，在8月，福房指数达到137.24，是继2月份以来的又一个小高潮，9月指数为136.29，环比负增长0.70%，呈现小幅回落。各大开发商都紧盯着“金九银十”的到来，与上半年开发商阵营陷入观望并与市场博弈不同的是，这次大家都开始了行动，一时间，“低首付”、“低总价”成为了诸多开发商吸引客源的重要营销策略。如：海润尊品、金辉·天鹅湾、大儒世家·朗园、世欧·彼岸城等新盘都打出了低首付和低总价的广告招牌。这样的让利促销活动确实刺激了成交量，但是不可避免地拉低了指数水平。

　　9月成交量创新高

　　从表2可以看出，9月成交量与上月相比，有了明显的增加，成交总金额有大幅提高，而且9月的成交总金额达到新高，是继去年“金九银十”高潮后，达到130080万元的最高峰。只是均价依然在低位徘徊，没有和势头良好的成交量并驾齐驱。业内人士分析认为，主要是因为9月各开发商都趁着“金九银十”的契机和中秋佳节加大打折让利促销的力度，一定程度的优惠推动购房者加速订单，引爆了9月成交量的攀升，但同时拉低了整体住宅均价。9月住宅均价从8月的7747元/平方米下降到7531元/平方米，下降了216元/平方米，降幅为2.79%。

　　另据统计，2007年6—12月商品房供应量为259万m2,成交量为308万m2，供求比1∶1.2；2008年1—6月商品房供应量为209万m2,成交量为107万m2,供求比约为2∶1,考虑到经济适用房和社会保障房推出量41.14万m2,普通商品房实际供求比预计将超过2∶1,供求关系已发生了明显转变。根据经济规律，在供大于求的情况下，商品价值的体现形式也就是价格必然会降低，房产虽然特殊，但也是商品，自然也遵循这样的经济规律。而纵观2008年上半年的均价走势，可看出上半年商品住宅价格走势已经停止了持续增长态势。而9月均价下降的主要原因是：众多开发商为刺激销售，纷纷进行打折促销或调低新开盘项目价格水平，金山与五四北两大板块最为明显。

　　金山房子“卖得快”

　　从表3可以看出，9月楼市主要成交量集中在金山板块，几乎占据排行榜半壁江山。纵览全局，万科·金域榕郡以强势的劲头，凭借21516万元的成交金额、10579平方米的成交面积以及40套的成交数量独占花魁，为五四北板块守住了一席之地，而三盛·中央公园二期也不甘示弱，与万科共同撑起五四北的一片天。而9月市中心板块的情况却不容乐观，只有世茂天城一期俪园孤军奋战，不过战绩倒也斐然，开盘当天完成了6.38亿元的日销售业绩，令业界惊叹。江滨板块，名城港湾C地块以低成交单价刺激了强劲的成交量，使其成交面积和成交套数均位列榜首，成交金额也直逼万科·金域榕郡。而江南水都·意境也凭借良好的物业和地理位置为江滨板块再争一席。西区的大儒世家·朗园和仓山的佳美世纪城也各以自身的优势闯进榜单。剩余位置就由金山板块的众多项目各就其位了。

　　【板块分析】

　　万科领跑五四北

　　从表4中可以看出，9月板块整体走势平稳，但市中心板块、五四北板块因为热销高端楼盘的拉动，出现了明显的上浮。市中心板块上浮了1510.5元/平方米，原因是9月均价超过万元的楼盘成交总量占到板块总交易量的70%，大大抬高了整个板块的均价，特别是占总交易量53%的世茂天城一期俪园，均价为11612元/平方米，拉高了整个板块的均价。五四北板块上浮了5338.94元/平方米，缘由是占本板块交易量52%的万科·金域榕郡均价为20339元/平方米，很大程度地抬高了均价。

　　9月均价出现明显下滑的是西区、仓山和东区板块，上月西区板块中占板块交易总量39%、均价为13305元/平方米的热销楼盘运盛美之国，在9月没有销售，而9月的热销楼盘是仁文大儒世家·朗园，占本板块交易量的80%，均价只为6053元/平方米，使该板块的均价大大降低。仓山板块则是因为9月占本板块总交易量57%的佳美世纪城，均价只有4553元/平方米，大大地拉低了板块的均价。而东区板块由于9月份占本板块总交易量65%的热销楼盘名城港湾C地块，均价仅为4604元/平方米，压低了本板块的均价。

　　【产品聚焦】

　　住房消费“两头热”

　　数据表明，福州住宅市场的消费特性发生改变，两极分化现象显著。一方面，福州房地产市场区域消费特征越来越不明显，中小户型、低总价产品备受市场青睐；另一方面，真正高品质产品价格敏感度不高，还是会受到高端客户的追捧。而中端产品总价高于刚性需求承受能力，又无法达到高端客户品质的要求，将处于无人喝彩、与二手房激烈竞争的尴尬局面。

　　6000元/m2以下房子好卖

　　如表5所示，9月6000元/平方米价位以下的商品房成交金额占据了市场成交总量的29%，这与开发商的打折让利有着必然的联系。而与此相反的是，10000元/平方米价位以上的高档住宅势头依然不减，成交金额居然超过6000元/平方米价位以下的商品房成交金额，占据总成交金额的37%。除了这些处于价格链“两端”的商品房以外，均价与成交比例是成反比的，这说明，在目前比较低迷的市场下，消费者的需求是属于价格敏感性的，在商品房品质没有太大差别的情况下，低价格才是他们出手购房消费的动力。

　　高档住宅势头不减

　　如表6所示，9月面积在180m2以上的商品住宅依然占据24%的比例，其成交金额73517万元也以绝对优势高居榜首，并且为总成交金额贡献一半力量。此外，成交套数在其余户型结构也有不同程度的波动，90m2以下的户型继续增长，已占据商品住宅成交面积总量的53%。

　　8月，福州的别墅价格以16104元/m2达到了历史最高峰。而9月在各种促销活动和优惠政策下，别墅成交量再创新高，一举飙升到22842元/平方米。

　　别墅市场的消费群有别于住宅市场，这个客户群体对房价的敏感程度比较小，其消费量受外界影响的因素也较小。而且，目前来购买别墅的人群，大都不止有一次购房的经验，消费相对理性。

　　【各类物业】

　　写字楼成交量首超住宅

　　从目前来看，住宅物业仍旧强势，但是9月其龙头老大的地位已经不保。随着城市消费群体的需求正在逐步转变，写字楼市场以强劲的势头占据了大部分市场份额。今年，福州市场第一次出现了写字楼市场份额大于住宅市场份额的情况，从某种程度上说明福州写字楼走向春天的脚步已然开始了。

　　福州写字楼市场在经历了2000至2004年的4年冷冬期后，于2005年开始逐渐复苏，其很大程度上得益于福州楼宇经济的发展。由于写字楼市场已多年没有新的供给，并且早期写字楼项目存在功能上的缺陷，因此，新推出的写字楼可能有较大的市场需求。另外，加上2002年底福州市对营业税计征政策的调整，预计从今年开始，写字楼市场会有一定的回暖势头，出租率有所上升，租金普遍上涨。

　　【热点分析】

　　政府“托市”房价企稳

　　8月底，福州市政府下发了《关于进一步促进房地产市场持续稳定健康发展的若干意见(试行)》，推出了降低契税、延长公积金贷款等一系列举措，被喻为福州市政府部门的“救市一揽子政策”，包括随后央行的“双调”政策等，有些人认为这将直接挽救房地产市场，认为这个政策很明显是政府发出的“托市”信号。房地产是一个对环境十分“敏感”的行业，一段时间之后，房地产企业也将间接“分享”到这个“维稳政策”的好处。

　　当然，目前判断此次政策调整对住宅市场后市的影响为时尚早，只能说政策的出台，重振了开发商和消费者的信心。现在也无法据此判断房价是升是降，开发商是否降价，更多取决于其回笼资金的速度。如果开发商们通过“金九银十”的营销，积累了足够的资金，很有可能会进一步守住房价。而央行未来一段时期也将进入降息周期，这对房地产市场将起积极作用，所以，对于购房者而言，如果看准了，而且价格合适，还是应该当机立断、理性消费。