周福良:从住交会看福州楼市需求的变化

　　举办了六天的住交会已经结束了！本次的住交会虽然没有往日人山人海的景象，但是每天的客户接待也让我们感受到大量刚性需求的存在，通过几天的参展，我们发现目前的客户购房需求在几大板块中出现了明显的变化，

　　根据福州二手房市场的特点，把福州划分为五大区。通过几天的公司在住交会上数据整理统计，在这次住交会中明确购买区域在市中心的客户达50%，金山区域为36%，仓山为5%，东区为3%，五四北为最低仅为2%，而不限定区域的则占4%。虽然数据来源比较片面，但个人认为与目前在实际业务中的状况的确也较为相符，因此该数据具备一定的代表性。

　　客户在前几年包括在07年时都主要以新区选购到如今的以市中心为主要购房需求区域，究竟是什么样的原因造成客户会有如此大的改变呢？为何曾经被人看好的东区、五四北被人们所放弃？而同样作为新区的金山，却没有被人所抛弃，在这次住交会中仍有36%的人选择在金山购房？？究竟是什么原因呢？

　　为何最多人选择市中心？除了因为市中心区域板块大之外，更多的人认为市中心的房价的抗降性要比其他新区要好的多！特别是在近半年来，市中心的房价下调幅度远远比其他区域要低的多！另一个就是市中心的生活交通等所有配套都非常齐备，包括教育优质资源等90%都集中在市中心！这些方面要比其他区域有着明显的优势。其三，从去年开始，市中心的租金价格开始明显上升，而房价下降的却很少，所以在楼市震荡不明确的时期，选择在市中心购房当然是一个风险最小的，最稳定的一个选择！第四、市中心的房源中有新有旧，有大面积有小面积。尤其是早期的楼盘多为两房三房的中小户型，虽说环境没有新区好，但其特有的地理优势以及较低总价也是最被人所认同的，因此有高达50%的客户选择在市中心置业也就不难理解了。

　　位居第二的就是金山，金山板块与其他板块不同，金山板块是市政府最早开发的一个板块。很多人认为金山距离市中心很远，交通似乎也不是特别方便。但是金山板块自去年开始，房价与其他区域对比却有着很大优势。所以现在在金山只要花4500左右的单价也许就可以购买到一些很优质的房屋，有的价格甚至更低，新区与旧区相比，作为金山在政府的几个新区板块中扮演着最为重要的角色，开发面积也是最大的，而且如今的金山人气已经越来越旺，交通线路不断增加。还有一个原因就是金山房源中卖点很多，不论高端还是中低端房源比比皆是。从闽江到乌龙江，从金山公园再到湿地公园，从会展中心再到沃尔玛，从经济适用房再到公园道一号等等，金山的楼盘确实集中了太多太多的优势与独特之处。所以金山成为人们的第二大选择，也是顺理成章的。

　　而在去年被大家所看好的五四北，在今年中的交易量的表现却是大家所意象不到的！过去很多在五四北板块有布点的中介公司几乎都撤出了五四北？原因其实很简单，在这个区域僧多粥少，但僧多粥少的程度如果与金山比起来，应该说没有金山严重。最为重要的原因就是五四北的交易量实在是低，低的难以置信。交易量低不是并非客户需求少，而是五四北的业主对于自己的房产的期望值都比较高，另外五四北的业主大多为中高产阶级（从利嘉路两旁的大量车行就可以说明这一点），手头并不缺钱，所以要想让他们把价格进行调整也是有一定的难度！很少见到五四北的房源降价，但五四北房源涨价却是时常的事，比如某新盘一开盘，则二手房价格也会跟着上去。比如说去年9.11，第二天就发现大量业主打电话到中介公司要求提高售价！当然五四北交易量低也跟客户对五四北的认识有关系，自从“龙王”给五四北造成的伤害后，在很多人眼里只要一提起五四北，就会立刻与“内涝”联想在一起。所以在某一时间段五四北是内涝的代名词。但是这几年，通过政府的努力，五四北的内涝已经基本解决，目前除了南平路一段会因大雨而有积水之外，其他路段已经不存在这样的问题了。但很多人对此并不了解，还是会有顾虑。最后还有一个原因就是五四北房源的面积普遍在120平方米以上，120平方米以下的房源数量几乎很少！而对于目前市场上存在的住房需求90%为刚性需求，而这些刚性需求中对于房屋的面积要求普遍以中小户型为主，面积一般在100平方米以内。所以对于五四北板块的房源中主要都是以住房升级为需求的面积自然不会成为当前刚性需求客户的选择。综合以上原因，很多客户最终选择放弃五四北似乎也就可以理解了。

　　而东区在06年因市政府搬迁的缘故，价格大幅上涨！中国人都有着买涨不买跌的心理，当时跟风买到东区的人不在少数。后来政府冻结了东区的其中一块位置，但东区的房价却没有因此而下调，仍位居高位，原因很简单，高价买低价抛售，对于业主来说并不好接受。而另外一个原因就是东区目前的房源中是以投资为目的而购买的其实在早两年就已经基本被消化了，现在仅是少量存在。所以对于东区来说，性价比高的房源并不多，自然也就不被关注了。所以仅有3%的人选择在东区置业也就不足为怪。

　　至于会选择仓山（不含金山、浦上）的客户群大多要么在仓山工作，或者就是仓山本地人。对于长期居住在市中心的一些人来说，他们宁可选择金山也不愿意选择仓山。自去以来因火车南站、汽车南站等一些大型项目的开工建设也吸引了一部分人群选择仓山，但这样的量比较不再多数。并且这些大型项目的因素也不是客户在购房时的一个重要选项。所以由于客户需求的局限性等原因而导致只有5%的人选择在仓山置业也就属正常了。