猎房家园[五一商圈]没落的贵族
三十年河东，三十年河西。
依托悠久的历史文化和商业积淀，八一七黄金商业中轴线开始复苏历程。乌塔与白塔遥遥相看，千年不变，而双塔下的商业却上演着不同的悲欢。
在福州人的记忆中，或许还能想起十多年前的五一商圈。老福州人经常这样介绍：那时候五一广场可热闹了，海峡服装城出了好多的万元户，车水马龙可真是繁华啊！
随着城市改造的步伐而五一商圈渐渐远离了人们的视野。一些老福州人介绍，10多年前，五一广场还是外地来榕游客必到的地方，商业气息浓厚。但在1999年前后，五一路、五四路的拓宽改造造成了沿街大量店面的倒闭歇业，商业气氛从此一蹶不振了。
上个世纪九十年代初，正大广场立项，1992年规划，1993年动工。正大广场的破土动工正赶上80年代末至90年代初五一广场的鼎盛时期，随后正大广场却连遭重创。相关资料介绍：1997年，受东南亚金融风暴的影响，正大广场资金链断裂，已经建设了一半的正大广场1期帝景台半道停工，2期御景台尚在地基建设环节就陷入了瘫痪。随后，1998年开始的两街道路拓宽改造又使五一广场周边环境发生了天翻地覆的变化，原五一路两侧店面大量倒闭。
世事难料！正大广场一度成为福州著名的烂尾楼，这一耽搁，就是机会尽失，其他商业街渐渐冒出，进而取代了五一广场的商业地位。
恍然十年，物是人非。正大广场复出时，东街口商圈已经在商业顶峰加冠受冕，而五一广场昔日繁华却没入福州人的回忆中了。五一广场“断档”太久了，是否有望重续旧日华彩？正大广场开业以来的低迷局势似乎预示繁华重回的艰难。
正大广场招商初期便遭遇宝龙、万象城招商高峰。招商一直都不太顺利。正大规划之初没有主力店，各名品店自发形成完整业态。五一广场的商业氛围并没有彩云烘月，衬托出正大的光彩，恰恰相反，正大广场受五一商圈之累，开业以来，诸事不顺，招商和经营都屡屡遇到难题。
曾有传言，王府井预进驻正大，但数月时间过去了，仍无确切消息。王府井一说虽无后文，但正大欲引进大百货却是事实。目前正大驱散店铺，进行装修，为引进百货做铺垫。
记者夜访正大，富丽的大楼里，灯火稀落。三楼以上一片漆黑，电梯也在休息。二楼只有一家“佰草集”的化妆品店，其他三两间店铺冷冷清清，门口放着打折的牌子，标着很低的折扣。走出正大，在五一路街边遇到好几个兜售二手手机的小贩，与正大广场的高端定位格格不入。
对面的先施商场，也是一片冷清，由于缺少特色产品，也难以聚集人气。有人这样告诉记者：先施有的东西，东街口都有，品类还更齐全。
正如专家所分析，一个商圈的筑造讲究的是延续性。五一广场沉默太久了，其复兴不能只仰赖正大广场这一个消费中心。
事实上，五一广场有着不可低估的人流量，附近林立着以福建大剧院、福州会堂、福州大饭店、香格里拉酒店等高档消费场所。五一广场周边仅仅以娱乐产业市场、体育用品市场、图书市场等为代表的文体市场，人流量不可小视，但巨大的人流量没有转化成为真正的商机。
群升国际的总经理肖斌说，正大广场就是太孤单了，五一广场商圈正处于城市的主干道边，交通作用淡化了五一广场的消费作用。正大和先施缺乏有效的连接，虽然一路之隔，却难以产生群聚效应。
抛开五一商圈，就正大广场本身而言，其硬件设施是非常完善的。目前福州没有几个商业项目能出其右。而正大最大的勇气是坚持统一经营、统一产权。目前福州的商业项目很难做到这一点。商业地产冗长的资金链逼得一些开发商不得不把商铺分割出售。
[万宝商圈]后起之秀的蓄势
与城市中心的商业项目相比，很多人更看好宝龙城市广场与万象城等非城市中心的商业项目。住在金山老城区的吴女士认为，随着城市规模的扩大，以往城市外围的消费市场正在逐渐成型。消费者选择余地更多了，以往消费者“扎堆”市中心抢购的场景将渐渐减少。
夜色中，从高处鸟瞰福州，宝龙和万象城隔街呼应，灯光闪烁，像一只开屏的孔雀，把夜装扮得分外华美。“万宝商圈”从2004年始初露端倪，与东街口和中亭街等其他商圈不同的是，这是在没有商业底蕴的新地上规划商业力量，打造一个全新的商圈。其成与败完全依赖宝龙和万象城的规划和号召力。
万宝商圈所能集聚的消费力量是不容忽视的。正如地产策划专家分析的那样：江滨路上高档社区群集所提供的消费力量不容小视，加之工业路本身的改造开发，以及对金山新区的辐射，万宝商圈周边就已经集聚了相当的消费群。百安居、天虹百货、国美电器、康城百货等阵容豪华的大型商家高密度聚集在此。而这个全新的商圈配套之全在榕城实属罕见。电影、购物公园、迪厅、夜总会、酒吧一条街、美食城等生活配套一应俱全。
与东街口相比，万宝商圈优势在于它没有历史包袱，能够在物业设施上大展拳脚。很多有车一族相当偏爱万宝商圈。家住北江滨的王先生表示，在万宝购物，停车很方便，不像东街口，找个停车位都很困难。
交通便捷配套齐全，消费群也具备。但这两个超级庞大的商业项目，在近期却不约而同地遭遇商户退租风波。也许正应了之前的判断：项目风险很大，至少需要三五年的培育期。一个商圈的成长必然有艰难的阵痛历程。
痛定思痛，魔鬼常常隐藏在细节之中。记者在走访中也听到各种声音，例如交通动线不够明确，品牌不够等新颖的言论。
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