猎房家园记者见到楚天(化名)时，他一脸疲惫。作为福州某房地产公司资金部的工作人员，近期楼市形势的变化让楚天倍感压力，为了给项目“跑”资金，他四处奔忙。“日子难过了。”坐在记者面前，楚天长叹了一口气，“今年，我们会面临更严峻的资金考验，这也是福州众多房企共同的难题。”
“好日子结束了”
半年前，记者见到楚天时，他的状态与现在完全不同。彼时，由于公司开发的房地产项目销售业绩突出，资金回笼顺利，面对公司的贷款任务，他信心十足。“在2007年9月之前，房价快速上涨，甚至在两个月内每平方米上涨了2000元，连房地产公司的老板都很吃惊。”楚天笑笑说，“不过，好日子在2007年9月27日结束了。”
2007年9月27日,央行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；同时，通知要求对房地产开发贷款进行严格管理。
“受这一政策的影响，我们的销售量大大降低；而各家银行加强对贷款人进行审核，贷款审批常常被卡，导致开发商资金回笼速度放缓。”作为公司资金部的工作人员，楚天自然承受了更沉重的压力。不仅如此，各银行还加强了资金监管力度，对于房地产项目抵押贷款更加谨慎。这些都使得公司资金面愈发吃紧。
2008年伊始，楚天已深刻地感受到了房地产公司以及自己生存状态的巨大改变。他深知，接下来要面对的形势将更严峻。
资金之困
去年12月5日闭幕的中央经济工作会议，为2008年中国经济调控定下了实施稳健的财政政策和从紧的货币政策的基调。
今年1月16日，央行宣布从1月25日上调存款准备金率0.5个百分点至15%，预计一次性冻结约1900亿元的资金。这是央行继去年12月25日一次性提高存款准备金率1个百分点之后，再次使用准备金率工具来抑制流动性。此前有报道称，为了全面紧缩信贷，中资银行的信贷款规模或将受到限制，新增贷款增长将控制在12%。2008年，四大国有商业银行中，中国银行信贷投放将有所下降，由2007年的2800亿元降至2600亿元，而工商银行、建设银行、农业银行将继续保持在2007年的投放水平之内。
“现在银行要根据我们项目每个月的销售情况，来决定下个月给予我们多少贷款额度。近来楼盘的销售情况不佳，开发贷款的发放受到了影响。”楚天告诉记者，公司高层领导已经给他下发了春节前的贷款任务，“如果完成不了，估计年终奖金要‘黄’了。”
“之前，楼盘预售款是房地产开发资金的重要部分，但现在政策规定未取得预售证不得收取预定金，这无形中增加了我们的压力。同时，土地调控闸门再度收紧，包括土地交易资金门槛提高、开发商需一次性付清地价款以及国家加大对囤地的打击力度等，都进一步考验着开发商的资金实力。2008年，众多房地产开发商将面临资金短缺的困局。”楚天忧心忡忡地告诉记者。
谈及这段日子的状态，楚天用“焦头烂额”来形容：要催促客户赶紧签定贷款合同，同时还要不停地往银行跑，递交各种各样的材料。
上市一帖药？
楚天认为，2008年，从何处“拿钱”将是福州房地产商面对的首要难题。不久前，北京大学房地产金融研究中心主任冯科博士在接受媒体采访时表示，国内房地产企业资产负债率在75%左右，这一数字明显偏高，面对国家收紧银根的调控政策，2008年，国内5万多家房地产企业中的1/3可能被挤出市场。
“如今大部分房地产企业的开发资金仍依赖银行贷款，这在一定程度上造成了房地产企业负债率高的局面，在目前‘从紧’的货币政策下，开发商需要探寻更加多元化的融资渠道。”楚天透露，当前，福州不少房企正筹备上市，最重要的原因就是为了融资。
对于福州众多房企而言，三项核心资源即土地、资金(包括融资渠道)和开发能力都很强大的企业并不多。实行从紧的货币政策，拥有多元融资渠道的房地产企业将在竞争中逐渐显露优势，并加快夺取土地资源，迅速扩大市场份额。有业内人士认为，在国内融资渠道相对较少的情况下，“上市圈钱、聚集资本”将成为房地产企业解决“资本头痛症”最好的“阿司匹林”。
楚天告诉记者，上市正是一种及时而直接介入资本市场的手段，同时还容易提高房企知名度、降低切入新市场的门槛。据悉，融侨、金辉、华辰等几家福州房企正积极谋划上市。
事实上，房企要上市必须有一定的土地储备，这是衡量开发商发展潜力的重要条件。然而，当前国家对土地管理越来越严，例如，土地闲置超过两年就有可能被收回，这就要求开发商在囤积充足土地的同时，要有多个项目同时操作的能力，另外还要求其保证每年施工量的稳定增长，这是对开发商实力的巨大考验。业内人士认为，缺少土地储备量和过量的土地储备对企业都不利，因为土地储备既是衡量一个地产企业未来发展潜力的标准，也可能是一个沉重的包袱，这把“双刃剑”一不小心就会将资金链斩断。
“近来福州几幅出让的土地接连流拍，可以看出开发商虽然急于拿地，但在当前的形势之下，他们非常谨慎。”楚天说，不少房地产商决定转战三线城市，那里地价相对低廉，监管相对缓和，拿地或许会容易些。
苦练营销“内功”
“上市毕竟不是解决资金问题的万全之策。”楚天认为，上市在增强企业实力的同时也对企业的经营提出了更高要求。此外，不少房企上市受阻的例子频现，这也让房地产商颇为忧虑。
在积极拓宽融资渠道的同时，如何加快自有资金流通速度成了开发商需要面对的问题。“目前，房地产销售的速度明显放缓，一些房地产商推迟了开盘计划。对于他们来说，2008年，如何运用专业的策划、营销手法，推动楼盘的开发、销售进程，将楼盘‘套牢’的资金解救出来，加快流通速度，创造最大化效益，是至关重要的问题。”楚天说。
“几天前，金山某楼盘开盘，重现了排队抢购的场面。”楚天告诉记者，这主要因为开发商在价格上做出了适当的调整，并主推一些小户型，加之开发商垫付10%首付款等优惠措施，切合了当前众多购房者的需要。“这就是开发商为促进楼盘销售而采取的一种营销手段，结果证明比较成功。今后如何运用更多、更巧妙的营销手法，将是开发商和代理销售商共同思考的问题。”
值得注意的是，营销策略固然重要，但最重要的还是真正提升楼盘的品质，尤其在当前楼盘同质化较为严重的情况下，谁的楼盘设计、规划能推陈出新，谁就能获得更多的眼球。“要想杀出重围必须标新立异，针对楼盘的个性化品质进行纵深挖掘，从而出奇制胜，在平淡的市场取得不俗的销售业绩。”楚天说。
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