链家地产:2007年12月北京市二手房分析报告

　　岁末年初二手房市场盘整，12月二手房成交环比下降12%

　　伴随着商品房市场成交量走入低谷，新一轮房贷紧缩政策逐步执行，年内六次加息累积成本即将体现，岁末年初的房地产市场充斥着各种关于楼市即将出现拐点的言论和动向，以此推论，一二手房的联动作用也将会把二手房市场带入一个低峰期，这让2007年以来成交量和价格都一路狂飚的二手房市场能否在岁末降温成为了最受瞩目的话题之一。

　　据“链家地产”统计数据分析，12月份二手房市场成交量相比上月下降12%，平均成交价格为9407元/平米，相比11月份的9329元/平米，基本持平。“链家地产”市场研发中心认为，12月份二手房成交量下降，有悖近两年二手房市场的“年底成交热”规律，这主要是因为以下三点原因造成：

　　首先，前11个月成交的不断走高，让年底成为二手房市场的盘整期

　　据“链家地产”统计数据分析，2007年1—11月二手房成交量达到8.59万套，相比去年同期上涨21.7%。“链家地产”市场研发中心认为，2007年的前11个月二手房的成交量可以用突飞猛进来形容，即使在第三季度的历年成交淡季时期，成交量也是一路上涨，从一定程度上说，由于大部分人当时对房地产市场的预期值过高，导致了部分需求的“透支”，因此，岁末年初二手房市场出现盘整是一个必然的过程，对二手房市场可持续性健康发展也起到了良性作用。

　　其次，多项宏观调控政策造成二手房投资需求为主的购房者观望

　　据“链家地产”统计数据分析，2007年12月份二手房源挂牌量上涨17%左右，但客户需求并未出现明显的上涨情况，相反环比回落9%。“链家地产”市场研发中心认为，多项宏观调控政策对以投资为主的房产持有者已构成了强大的心理压力，例如1月份将执行新的利率，年内六次加息成本即将体现，这让部分持有者急于出售的同时也让部分需求者很难轻易接盘；而第二套房贷政策的严苛也限制了部分需求者的购房动作；再加上从去年以来二手房交易成本尤其是税费成本的增加，为相对淡市的二手房市场投资行为进一步加剧了风险，从而影响心理预期走低及交易周期拉长。可以说，诸多因素造成的二手房市场观望气氛也导致了岁末年初二手房市场成交量的走低。

　　第三，2008奥运契机对二手房市场影响尚不明朗，影响少部分自住需求者购房周期拉长

　　据“链家地产”统计数据分析，12月份除少数传统热点区域依然保持价量同涨的交易热度外，包括奥运场馆周边房在内的二手房成交量都有5—21%左右不同程度的下降，成交价格也出现了一定程的松动。这让前几个月倚仗奥运概念火起来的区域二手市场发展变得不是特别明朗。究竟奥运之前房价还能涨多少以及奥运之后这部分房产优势不再明显是否会降价，成了绝大多数自住需求者最大的疑虑。再加上整个房产市场大环境的影响，二手房市场在经历一年的价格飙升后，少部分自住需求者开始预期走低，推迟购房计划。因此，资住购房交易战线的拉长使得同时期内二手房成交量下降，这也是12月份二手房成交下降的主因。

　　最后，“链家地产”市场研发中心认为，岁末年初二手房成交量的下降不能单纯的看成是二手楼市的拐点到来与否的论据，首先这是一年市场的一个盘整期，其次以自住需求为主的购房需求热度有所降低，交易占现有所拉长，但基本的供需格局未被改变，尤其是在二手房价仍然坚挺的情况下，预计春节后二手房成交量将出现明显上涨。