猎房家园近段时间来，福州楼市大小中介商纷纷感受到市场的寒意。2007年末系列调控政策的轮番出台，已让福州二手房成交量急剧下降，此次上调二手房交易代征税费指导价，无疑向榕城各中介商施加了更大的压力，也预示着新一年政府调控房地产市场的决心和力度。
“雪上加霜。”福州国广一叶置业机构董事长叶斌如此感叹。与他有相同感受的二手房中介商不在少数。感慨“年关难熬”的同时，一些人认为楼市已由卖方市场向买方市场转变。
房产中介集体“过冬”
小游是福州某房产中介公司经纪人，这两个月来，他的日子可不好过，“一单都没有做成”，每个月只能拿400元底薪。
时下，福州已是寒冬天气，但在小游们看来，福州楼市更“冷”。小中介店纷纷关门歇业，中等规模的中介公司减少门店，大中介企业也停止了扩张的步伐。
福州二手房中介从业人士陈先生向记者透露，2007年11月、12月以来，福州各中介公司二手房成交量普遍下滑30%以上；品牌中介公司在2007年8、9月份的人均月签单量在3－5套，进入11、12月份，普遍难出单，人均月签单量仅0.6套。以福州双安房产代理公司为例，其总经理郑爱新告诉记者，2007年11、12月，他们公司二手房成交量相比2007年9月份下滑了40％－50％。
就在一年多前，福州唐盛房地产代理有限公司屏西分店的林经理在接受记者采访时还信心满满地表示，公司规模虽还不大，但将稳步发展。如今,该公司总部已人去楼空，先前屏西分店的门店也被福州麦田房产所取代。记者几次拨打林经理电话，都被告知“用户已关机”，之前名片上留下的办公电话，也都成了空号。
减人员、减门店、减广告，如今二手房中介市场“三减”现象普遍。据叶斌介绍，一些中介公司甚至将十几家门店暂时关门歇业。而裁员在当前更是普遍，就点房网而言，年前便裁减了30％的员工。与此同时，各大媒体上二手房企业的广告量也急剧萎缩。
新政再泼冷水
有关房贷新政等调控政策的议论声尚未平息，“1月1日起上调二手房交易代征税费指导价”的新政策在二手房市再掀波澜。
业内人士告诉记者，当前二手房交易实行申报价，交易税费的计算方式是以申报价与政府制定的二手房交易代征税费指导价中更高的那个价格为准。在现实中，尽管实际成交价通常大于指导价，但卖方为减少所缴税费，往往采用低申报的方式，因此出现申报价通常低于指导价的现象。此次提高二手房交易代征税费指导价，就是为了减少中介方与买卖双方违规操作的空间。
该业内人士对此算了一笔账。目前福州二手市场上买卖双方所要征收的契税、印花税、土地增值税、个人所得税的税率并未发生变化，各类交易税费比例为3%－5%，如果卖方采取低申报的方式，那么新的指导价实施后，交易税费比例将提高0.9%－1.5%，也就是说一套100万元的房产的交易税费将增加0.9万元-1.5万元。
这一政策的出台意味着二手房交易成本的提高，市场上的观望气氛进一步加剧。对此，叶斌表示，“随买随涨”的神话已经被打破。郑爱新则认为，如今的市场已经在向买方市场转变。
记者了解到，由于买卖双方都对楼市缺乏信心，近段时间，福州房东们纷纷抛盘，二手房房源量直线上升，“之前从未出现这么多人抛盘的现象。”叶斌告诉记者，由于市场状况不佳，房东往往愿意下调价格，先前100万元的房子，最终可能以85万元成交，但由于买方总认为房价会下跌，买房时迟疑不定，交易时间明显变长。
业内人士表示，这两年，国家宏观调控政策的步步紧逼让福州原有的1000多家中介门店萎缩了约20％。随着政策力度的进一步加大， 2008年还会有近半的中小中介企业相继退市。“一张桌子、一部电话就能开家中介店的时代已经过去了。”
观望期一般3个月？
面对当前的楼市局面，郑爱新感到很无奈，他认为，一系列宏观调控政策的出台目的是打压投机者，而并非那些拥有自住需求的购房者，如今却形成了普遍观望的市场景象，几乎所有人都在期待2008年房价的下跌，“这是非理性的观望。”郑爱新提出了自己的看法，“中国房地产市场的区域性很强，深圳、广州、上海房价下跌，并不意味着福州的房价也会下跌。”
郑爱新告诉记者，他们每年都就福州客户需求做出统计。据他们的统计数据显示，2006年福州自住购房者人数占购房总人数的80％，而2007年这一比例上升至85％。但在深圳，70％－80％的客户都是投资客。“在宏观调控政策的打击下，福州二手房成交量下降20％－30％是正常的，但如今相当部分有自住需求的购房者也打消了买房计划，都处于观望之中，这并不是理性行为。”
在郑爱新看来，福州的民间资本非常活跃，住房刚性需求强，而从供应方面看，土地紧缺，今后住房需求依然会大于供给，房价不可能出现下跌。只不过前一段时间房价上涨过快，提前透支了上涨的空间，因此市场会进行一段时间的调整。“我相信市场很快就会复苏，从往年的情况来看，福州楼市的观望期一般是三个月。”
“当然，对于投资者来说，如今的投资空间的确不大了。”郑爱新表示。叶斌也告诉记者，如今投资性的住宅交易已经很少，这段时间福州楼市的成交量主要依靠写字楼、商铺、高档别墅以及部分自住需求的住宅房交易来支撑。
以变求存
记者了解到，如今许多中介公司都开始了新一轮的“内功”修炼。“加强内部的核心管理能力、提高服务品质、提升经纪人的专业水平、增强公司的诚信度”，郑爱新已经部署好一套“修炼”计划。
“我们已经做好打持久战的准备。”叶斌告诉记者，他依据公司的业务特点，将打造“第三代网络经纪人”作业方式，并加强家装与二手房交易的联动。“年后，我们会招聘一些人才填补之前裁员留下的空缺。”
业内人士认为，对于所有二手房中介公司来说，2008年将面临全新的挑战，“求稳”是不少中介企业面对当前形势做出的思路调整。郑爱新明确表示，2008年该公司不会做大面积的扩张，而是适当地增加一些门店。
据了解，在一些二手房市场发展得较成熟的地区，市场上仅有10家乃至几家的品牌中介企业，而福州每年仅2万多套二手房成交量，却有1000多家二手房中介门店争抢。随着市场越来越规范，那些缺乏竞争力的房产中介必将大面积萎缩。为此，业内人士认为，对于品牌二手房企来说，市场调整未必是坏事。
有业内人士对福州楼市的后市做出如此判断：短期内，市民的观望气氛还将继续，市场的低迷状态还会持续一段时间，但银行新的房贷额度下来之后，房地产市场资金又会充裕起来，市场将缓慢回暖。“可以看到，尽管目前市场较为冷清，但刚性需求依然存在，相信购房者在经过长时间的分析判断后，对市场将有更加理性的认识。在不久的将来，二手房市场将再度迎来‘春天’。”
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