调整第二套购房贷款首付比例体现差别化调控

　第二套购房贷款首付比例提高终于尘埃落定。业内专家分析，监管部门加强房贷管理不仅是出于防范房地产金融风险的考虑，也体现了差别化调控房地产市场的用意。

　央行和银监会9月27日发出的通知，重点调整和细化了房地产开发贷款和住房消费贷款管理政策。在业内专家看来，此举出于两方面考虑。其一，房地产调控措施对抑制投机或投资性需求部分失灵，房价且调且涨。2006年以来，二手房市场进入个人所得税、营业税和土地增值税“三税”齐征时代。这些政策的本意是增加交易环节税负，遏制投资性需求和炒房哄抬房价行为。但截至目前来看，该政策效果不仅未能达到，反而导致房主转嫁税负致使房价被动上涨。此外，加息对抑制投资性需求的效果也同样不尽如人意。因为，目前为止的加息尚未改变实际利率为负的局面，房地产的保值增值仍将受到青睐。而且，在人民币升值压力下，国际投资者仍热衷于投资中国楼市。

　其二，美国次贷风波直接敲响了中国房地产信贷风险的警钟。实际上，在央行密集加息的作用下，一些投资者已经出现了房贷断供现象。一旦房价“转涨为跌”，不仅投资者信贷风险批量出现，而且房地产企业目前高价拿地的风险也将转为现实，出现资金链断裂。在当前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况下，这些风险将主要集中在银行体系。

　上述通知还以购房的套数和套型建筑面积为标准，设计了不同的最低首付款比例、利率水平。北京市我爱我家房地产经纪公司副总裁胡景晖说，这样一来，那些投机性或投资性购房将得到有效的遏制，这部分房源将有效转入自住购房者手中。

　还有专家建议，在区分首次置业和二次置业基础上，对新房和二手房房贷首付比例的提高也要有所区分。他们认为，部分地区的部分银行在实际操作中还整体提高二手房房贷首付比例，此举值得商榷。一是相对于新房的高价，二手房价格相对较低，更能满足中低收入群体的住房需求。二是一手房定价权被开发商牢牢掌控，开发商捂盘抬价、期房陷阱等现象加大了银行放贷风险，二手房则是房东和购房人对现房进行的“讨价还价”，银行在对现房评估后才放贷，这大大降低了风险程度。

　我们应该看到，提高房贷首付，虽然对抑制房地产投资或投机以及控制银行风险有一定作用，但与此同时也会对住房消费带来消极影响。因此，对于自住性住房房贷与投资性房贷加以区别对待，是一个值得研究的课题。