猎房家园传言四起：万科入榕……
近一段时间，万科要进军福州的消息，从五四北席地卷来，宛如一枚重磅炸弹，让渐归“平静”的福州楼市重又激起浪花。流传甚广的版本是：万科将从福州某开发商手里买到五四北的一幅地块，目前双方的谈判的焦点更倾向于合作开发，由福州本土开发商出地块，由万科出资金开发、推广。
消息尚未证实，各方却早已开始伺机而动。各大媒体频频推出各种相关报道；五四北的楼盘开发商则把其作为近期促销的“法宝”，售楼小姐在推介房屋时，不约而同地提到“万科来了，房价肯定会上涨”的言论，也的确有不少市民担心五四北板块因“万科到来”的炒作后，房价上涨，从而引发整个市区房价的攀升。
万科是否真的会进驻福州？坊间传言四起，事件的主角却始终没有正面回应。然而，空穴不来风，去年6月份，万科首度进军厦门，以6.68亿元的大手笔竞得两幅地块。此后，关于万科未来的“战场”将是八闽大地的言论未曾止息，而福州是否是万科入闽的第二站。一年后的今天，万科入榕的言论更是甚嚣尘上，也许，传言不仅仅只是传言……
地产大鳄，迟迟未现榕城？
“国内地产大鳄盯上福州……”这样的新闻在福州早已泛黄，各界人士在种种传闻最终不了了之的结局中，对此抱着半信半疑的姿态。有业界人士分析，至今未见任何一个地产大鳄在福州露出真容，有种种原因，福州的房地产市场素来以“乱”出名，从早期“小作坊式”经营到如今渐成规模的大型房地产企业，福州楼市的“乱象”依旧没有改变。不少业内人士认为，福州房地产市场目前尚存在诸多问题，因此未能给国内一线房地产企业创造一个健康有序的发展环境。
此外，福州的市场容量、城市发展水平与国内地产大鳄自身的发展战略不同步，地产大鳄们的不少操作手法与福州房地产市场不相匹配，地产知名人士告诉记者：“国内地产大鳄的开发理念是通过获得大幅土地，构筑高品质的建筑，待土地升值后通过获取时空差价来获益。”但在福州土地市场，这样的“大手笔”似乎难以施展开来。另一个重要原因则是本土企业面对地产大鳄这只“狼”的到来，本能地“群羊”抱成团，一起抵制外来“狼”的侵犯。
但是，随着城市的发展以及在海西建设中的地位日益显著，福州越来越被看好，而现有购房需求量大，购买力强，开发周期较短，房价上涨快，开发前景看好等优点，正吸引着不少开发商前来投资，万科等外来实力强的开发商想在此抢占市场份额，不足为怪。
2006年销售收入超200亿元、占到全国地产销售额1.25%，市值突破1200亿元的中国地产“大哥大”万科集团，今年其销售收入将再创新高，达到近400亿元。如此一条“巨鳄”是否真的会驶入榕城？自去年万科高调进驻厦门，小试“牛刀”，就狂捞一票，它可以说对福建市场充满了信心，转战八闽大地应该是其后计划之内，而福州，无疑是其开拓福建市场的第二选择。
厦门，万科首战告捷
万科入厦的开山之作万科·金域蓝湾花园已在今年6月开盘，厦门网上房地产的信息显示，万科·金域蓝湾花园一期(1#、2#、3#)已售均价高达13224.70元。也就是说，单是已售的住宅56712.15平方米，万科就赚了近三个亿。虽然该项目地处偏僻，周边配套设施不齐全。但万科凭其国内地产大佬的“金字”招牌，硬是将“生地”卖出了天价。
可见，地产大鳄的进驻增加了厦门楼市的信心，同时也加剧了土地的争夺。将造成地价进一步的上涨。
据有关部门的数据显示，2007年上半年，厦门市通过现场竞价形式共出让用地2143237.3平方米，总成交金额为74.195亿元。而2007年8月以来，厦门共计出让十一幅地块，累计成交金额达到35.422亿元。从2002年拍出2002G01地块楼面地价2866元/平方米，到2007G09地块楼面地价7966元/平方米，在五年的时间岛内的土地楼面价就涨了两倍多。而现在，厦门岛开发重心转移岛外，岛外地价攀升速度更是惊人。以翔安为例，在2006年9月，翔安首推的地块楼面均价还在1000多元/平方米，而到了2007年4月，已经接近4000元/平方米左右，而到了6月，已被刷新至4888元/平方米，不到一年的时间地价就飙升了近4倍。
业内人士认为，在厦门今年的这场土地大战中，土地价格已经超出了大多数开发商的“承受能力”。现在厦门的土地争夺战已经变成资本抗衡战，是对房地产企业融资能力的进一步考验，而目前，厦门的房企在国内房企实力排行榜中，却还远远落后于领先者。2006年厦门本土仅有一家房地产公司进入全国房企百强。相比万科，入厦之时，其2005年全年的集团总销售金额已经超过厦门全市商品房全年销售金额。面对实力强敌，本地房企还将会有一番更激烈的厮杀。
万科一旦进驻福州，福州房企也免不了一场英雄会战，楼市风云，谁主沉浮？
似乎不仅仅是个话题，已经迫在眉睫了！
入榕，万科蠢蠢欲动？
业界有传言，2006年，福州某知名房地产企业竞得福州五四北板块福飞北路东侧、南平路以北的一幅面积达200余亩的地块。然而随后，该房地产企业出现了资金链紧张的状况，万科地产即是利用了这一点“乘虚而入”。
有知情人士向记者透露：虽然此次万科地产对五四北地块的开发是采用与地块原所有企业“合作”的形式，但是“合作”的主导权可能已经被万科地产所掌握，业内甚至传言万科地产已经对该企业进行了兼并。
从之前万科在长三角的扩张频频采用资金换市场的策略来看，这样的传言也是有据可依的。例如万科并购杭州南都，以总计36亿元拥有南都房产80％的股份，成为南都房产的控股股东，一次性获得原属南都的项目资源269.2万平方米。借由南都已有的市场、土地资源以及开拓资源，以弥补万科进入长三角等异地市场的劣势，完善万科已有的全国地产布局。
新一轮宏观调控，银根进一步紧缩，使地产商四处寻找融资的渠道，提供资金和提供土地的开发商之间的互补联合，也导致开发商走向合作，除了“银子与土地的一拍即合式的婚姻”外，大发展商之间也需要合作规避风险，实现战略梦想。
不排除万科在福州的扩张使用同样部署的可能性，通过“资金换市场”借助本土企业的优势打开局面。
品牌，万科的核心竞争力！
万科资金雄厚，势力庞大，“但它的核心竞争力就是它的品牌文化。”房产策划人林先生这样分析说。随着市场发展的日趋成熟，房地产业经历了地段竞争的初级阶段，现阶段是规划竞争、概念竞争、品牌竞争并存。目前，大部分房地产公司都属于以规划竞争、概念竞争为主导战略的企业，而真正的品牌驱动型企业凤毛麟角。产品的日益同质化导致单靠产品本身难保长久的魅力。
房地产行业是一个容易赶超的行业，进入的门槛相对不是太高，就算有也只是资金、政策与关系资源的门槛，目前福州的房地产市场逐渐进入寡头竞争的局面，只剩几家大的品牌开发商在做市场，这一点从今年福州举办的几次土地拍卖会上就可以看出。业界人士分析说，现在福州真正手中有地、有实力的开发商就那么几家，如泰禾、融信、海润、金辉、名城等。在这种情况下，开发商要拼的是什么？其实也就是品牌了。“任何一个项目文化承载量越大，效益就越高，品牌的背后是文化，企业要形成品牌一定要有文化支撑。充分体现高档次，高品位，把一些精华的东西承继在项目中；将文化渗透到社区，让客户感到不仅买到有形产品，更重要的是买到一种生活方式。”
万科所建立的，是核心品牌制的管理体系，以企业品牌作为所有项目品牌核心，以母品牌带动子品牌。消费者调研结果显示，万科的文化品味、物业管理、房地产开发商品牌、售前售后服务、社区规划、环境景观和配套生活设施等方面是最为消费者所称颂的，同时也是消费者认为影响其购买决策极为重要的考虑因素。万科的扩张稳重理性，是因为其企业文化的专业严谨和规范管理所致，良好的企业文化土壤是地产品牌得以升华和长久的保证。
在采访中，林先生继续给我们分析：“寡头时代的竞争其实就是资本运营和品牌的竞争,我感觉福州这边的企业 ,包括国内的企业与万科这样的大开发商的差距就在这两点上：一是资本运营的能力，二是品牌的号召力。差距还很大。”
中国策划研究院执行院长陈国庆在提到万科的品牌经营时，强调了它人性化的差异处理，他说：“万科的房子都设计了三个阳台，除了采光和通风上的考虑，也让房子更具有人居适宜性。所有的门和窗都采用优质的材料，在细节上做好品牌。此外，万科还特别注重对当地生态环境的保护，因地制宜地开发地产。”
万科：强龙能否压过地头蛇？
万科的入驻，无论是从开发理念、营销策略，还是产品研发上，都会给福州本土的开发商带来强大的竞争力。但业内人士却并不慌乱，也没有盲目乐观，福州房地产市场相对较为封闭，产品的同质化也较为严重。而像万科实力这么强的地产商入驻，将会促进地产行业的洗牌，让有品牌有实力的开发企业在竞争中更加凸显。正如林先生所分析的：“寡头时代的到来本身就是市场竞争的结果，要成为最后的寡头之一，它本身就是要经受得住市场的考验，从这点上说，本土的品牌是会在竞争中成长起来。”
况且，万科进驻福州也存在诸多问题。“它除了品牌优势外，在拿地机会上与福州开发商站在同一起跑线上，并无优势可言，甚至想拿到好地块更为困难。”有人这样分析，福州开发商在本土已开发多年，手上大都储备有开发用地，在人脉资源上更为丰富，开发策略上以及企业战略的全盘考虑上也很灵活。在开发模式上，万科一般是通过“低价大面积圈地———造城———带动区域房价———赚取丰厚利润”这样一种商业模式，规模是他们所一贯追求的。福州虽然土地资源丰富，可终究是个中等城市，在供地上僧多粥少，拍卖历来激烈。万科进驻福州短期内是无法积累大规模的土地，如果没有经过长期的土地积累，那很难有所作为。在产品开发上，本土开发商比外来的更了解当地市场，而万科要有个过程来针对福州市场开发产品，否则供应不对路，就难以打开销量，这也需时间去适应。
万科这位地产大腕要肩负着维系万科品牌的重任，肩负着为股东创造价值的重任，如果在开发模式上难以融入当地，势必会带来成本的高昂。这种高昂的运营成本、市场成本，福州当地的消费者是否买单，还要拭目以待。而福州现有的品牌开发商，早已“走出去，引进来”，在产品的创新上下了一番工夫。当然，万科也有值得本土开发商学习的地方，比如它的设计理念、先进的管理模式。有竞争才能互相促进实现双赢的局面，所以万科的进驻对品牌开发商而言，是利好之事。
很多购房者则担心万科来福州，可能又会引发新一轮楼价的上涨，五四北一些楼盘用“万科牌”来推行的提价方案就是例证，业主论坛里一些购房者在抱怨：“房价又要涨了，这样一来，我们更买不起房了。”但不可否认，万科的到来也会带来新一轮的品质提升。“虽然万科价格较贵，但它的到来可能会给福州百姓提供一个好房子的期待标准，让有购买能力的消费者享受更好的品质。再者，万科的进驻也会让福州开发商从产品、从推广手段和策略，从品牌建设、物业管理等方面，带来新一轮的提升。消费者在了解万科、比较产品中，会变得更加成熟。”业内人士杨先生这样告诉记者。
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