猎房家园地段、地段、还是地段，商业地产的价值和保值体系的建立，无疑就是靠地段。除了地段，商业地产靠什么运营？除了业态对路，靠什么寻求增值空间？
答案毫无疑问，就是靠服务。
冠亚广场一直为福州商业市场瞩目，能被广大商业投资者所看好，不仅得益于他显赫的商业地标价值，宏大的平台规则以及未来商圈的发展潜力；更是与商业管理的专业，招商形式对业主、商家、开发商等各层面、多赢格局的服务体系的树立和有效运营息息相关。
任何一个商业项目的成功，尤其是综合型的商业地产，都离不开专业的商业运营，综观全国几个优秀的商业管理公司对商业地产的运营，基本都是围绕对三个阶段发展的把握而开展商业服务的。
前期：恰当的位置 最恰当的业态
基于冠亚广场“三权分立、三者共赢”的制衡形式，业主的产权，商家的使用权，整个商场的管理权，三者之间的关系如何协调平衡显得相当重要。首先，商业地产在前期定位规划的时候就应该从业态大区位划分上下工夫，形成各自相对有关联关系的业态区位划分。但落实到每个商家，其相互之间是否产生过于密集的进站竞争？毗邻的业态相互是否能形成呼应和互补？大环境背景下各业态类别饱和度如何控制？这些都需要商业管理公司提前在商家和业主之间提前进行大量沟通工作。其次，商家对铺位面积的要求各不同，由此涉及到对应的产权业主的数量也不相同，如何对面积、位置、租金、年限等方面在商家和对应产权业主之间寻求平衡，更是前期不可或缺的重要工作。
中期：保障统一 商业价值最大化
在冠亚广场开业之前，商业管理公司的主要工作就是整合已入驻的商家的资源，以统一的形象，统一的服务，统一的信誉，统一的宗旨将统一的概念渗透到商业地产的日常经营的统一管理中，以一系列的人性化服务水准、知名品牌效应、一站式消费服务等理念共同形成项目的核心价值和核心竞争力，综合展示项目的强势竞争力与极具操作性的可经营性。专业的技术支持，科学的统一规划，系统的商场管理，成功架构各相关商家的增值体系以及稳健的内部云作体系是商业地产整体健康发展的基础。而统一管理理念的结合，乃至全面推广，不仅提升了商业地产的整体商业价值，更确保业主的投资收益，并给经营商家营造最好的商业经营环境，优化整体的商业价值。
后期：商家、业主、商场共赢
商业规划、租赁管理、市场推广、商铺招商、经营管理、客户服务等等一系列的事情，都是商业管理公司在冠亚广场整体运作的重要环节，其他商业地产也应该以此为模式进行运作；进入后期阶段，随着商场开业后的不断成熟，服务体系的压力无疑将来自个案状况：商家的转让，业主的更换，国家政策的变化等等。这些都导致了原有各方认可的利益链随着中间环节的变化而需要重新梳理。同时随着而来的是商场场地的保养、维护、设备折旧等动态平衡和补偿体系的启动，商场各项费用的收支问题、维修基金的标准公示等，都将给商业管理公司带来无形的压力，同时也凸显了商业管理公司最整体商业地产运营的作用。
综上所述，建议借鉴冠亚广场的整体运作模式，商业管理公司在运营商业地产的时候，必须更好的体现其服务价值，考虑“定位、招商、经营全程一揽子解决计划”，以商业地产为平台，进一步优化商业地产的品牌价值和市场认可度，提升商业地产以及开发企业的品牌价值，最终实现商家、业主、商场的三赢格局。
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