[福州]公寓式酒店小户型投资另一“钱”途?

公寓式酒店正在福州兴起

 
　　公寓式酒店徘徊在精装修小户型住宅与酒店之间

 
　　与普通酒店不同的是，公寓式酒店多了家庭感

　　小户型住宅目前已成为福州房地产市场中的主要长线投资产品，但来自福州租赁市场的信息却是：其出租率和租金状况却并不如投资者预想的乐观。

　　如何为小户型长线投资寻找好的“钱”途成为当下许多投资者所关注的问题。有业内人士认为，新近出现的一种由业主将小户型房产交由专业公司运营公寓式酒店的方式，或许可以成为小户型投资的一个新“钱”途。

　　1.【现象】

　　扎堆上市价格高企

　　从今年初以来，小户型日渐成为市场供应的主流，其价格也水涨船高。

　　根据本报8月福房指数市场分析报告：小户型的成交量已占到楼市的32%。业内人士说，随着福州房价的整体走高和“90－70”政策的不断实施到位，福州小户型的供应量还将进一步提高。与供应量增长成正比的是，小户型的价格也在提高。目前在市中心五一路、五四路、六一路、华林路等中心轴线上的小户型，均价已超10000元/平方米。

　　虽然价格高企，但投资者对小户型依然热衷。今年1月，中庚·国际华府现场购房者哄抢有限的小公寓；星势力一期开盘不足半月就销售一空；3月，正祥·一品新筑甚至出现了一人抢购多套和一套数人争抢的场面……

　　小户型之所以风光无限，创造了诸多销售神话，是因为小户型面积小，总价低，尤其适合单身白领，又多集中在市区中心地段，出租收益较好，付出首付后，便可“以租养贷”，长线获利，还可以高价转手。所以，目前福州小户型的购买群体中，投资者超过六成。

　　租金下调增值难料

　　然而，高房价和高供应量对于投资者来说则意味着高成本，在小户型大量拥向市场之时，往年“租金+增值”的投资“黄金档”有可能将不复重演。

　　福建康居房产置业顾问有限公司总经理陈火源认为：投资小户型无非是租金收入与房价的增值收入。现如今小户型的均价每平方米已经高达7000元以上，在国家不断出台调控政策的前提下，进一步上涨的空间相对狭小。而小户型在转手出售时,其住宅的过渡性对其销路很有制约，因为成员在三人以上的家庭，一般希望有一套更宽敞体面的房子。业内人士分析，统计近年来小户型成交数据，购房自住的都是经济并不充裕的年轻人。任何产品的售价高低，都是由目标客户群决定的，因此，未来小户型价格涨成“天价”的可能性不大。业内人士表示，以小户型目前中心城区逼万元的单价来看，让人难以想象它的升值空间。

　　而从租金方面来看，从2002年，福州首个小户型产品星城国际推向市场以来，租金上升幅度颇为可观，五四路、五一路上的一些楼盘，如华城国际、水晶之都、好家碧玉等，其月租金均已从当初的８００元/套左右涨至目前的１５００元至２０００元/套。但是，业内人士指出，在小户型项目全城开花之时，我们也可以看到高租金并不是每一个小户型产品都可以享受得到的。

　　据福州房产中介人士介绍，实际上，在目前福州房屋租赁市场上，可以租出超过1000元/月租金的小户型基本只集中在五四路、五一路沿线，因为这些地段邻近CBD商务区，生活便捷、交通便利，颇能吸引高档商务职员的租住。但其他地段，尤其是一些新区开发的小户型产品，租金很低，通常只能达到300至500元/月，而以一套50平方米，售价30万元的新区小户型来说，贷款20万元，还贷期10年的话，月还贷额需超过2000元，租金与贷款额相比只能算杯水车薪。

　　小户型长线投资不仅面临租金低的问题，出租率低也困扰着许多购房者。从2006年下半年开始，在国家政策“三七比”的引导下，90平方米以下的住宅大幅放量上市，这让小户型单位的开发量得到了理论上的上升。福州小户型的密集开盘，带来的是入住率低的现状。就火车站周边来看，财富第一街、铂晶时代、时代美景、新贵公馆约有2000套小户型；五四板块的阳光365、帝豪国际、华辰国际、中央公馆，也有2000套；保守估计，福州市区约有5000套小户型，但入住情况却并不理想，不少小户型房源依然空置。

　　2.【调查】

　　公寓式酒店

　　租期长租金稳

　　对于许多小户型的长线投资者来说，自己找出租户出租麻烦、租期不定、租金不高是其投资路上的三大障碍，而新近出现的公寓式酒店则在一定程度上可以解决这些问题。

　　说起公寓式酒店，不能不提到一个相似的名称———酒店式公寓。这对许多福州人来说并不陌生，这一概念从2003年开始随着阿波罗酒店公寓的推广而广为人知，目前许多小户型公寓也都打上了这一烙印。而公寓式酒店则是一个新概念，人们知道它应该是通过不少小户型公寓楼梯间的广告招贴。

　　那么，公寓式酒店是什么样的？为此记者特地调查了一些公寓式酒店。在五四路一座小户型公寓楼内，记者发现有近8家的酒店，它们分处在不同的楼层。记者以酒店住宿者的名义查看了其客房，公寓式酒店的房间也像酒店一样，分为标准单人房、标准双人房等。一般来说，单间的价格在１２８元/天，而标间的价格在148元至158元/天。虽然与普通酒店相比，公寓式酒店少了娱乐、会务、餐饮等配套，但增加了冰箱、洗衣机、电磁炉等非常实用的居家电器。而从住宿价格上来说，也与同区域三星级酒店或商务快捷酒店相当。据经营者说，目前房间的入住率很高。

　　那么，公寓式酒店又如何成为小户型的投资之道呢？据记者了解，公寓式酒店通常是由一些专业的公司来经营，他们首先从业主（即小户型购买者）手中先期租下房子，其租金通常按市场状况计算，而租期却长达3至5年，租金按季付。这些公司将租下的房子经过统一整改后，以酒店的形式为一些商务出差人员提供短期住宿。

　　从目前状况来看，公寓式酒店整体经营状况尚属良好。据青年阳光公寓酒店福州区人士介绍，目前福州大大小小的公寓式酒店约有40至50家，大多集中在五四、五一路沿线一带。其中大部分公寓式酒店的经营都属连锁性质，通过其在各地所设的网络招徕客户或者向一些驻福州的办事机构提供出差员工短期住宿，目前的住宿率可以达到70%到80%。

　　一位购买了小户型的林女士告诉记者，她的房子经过装修后，就租给了一家厦门的公寓酒店经营公司，月租金可以超过1000元，而且长期租用，省去平常租客常换的麻烦。她觉得这种投资方式是一种放心的“存钱”方式。

　　3.【分析】

　　小户型投资

　　应由专业公司介入

　　虽然公寓式酒店并非小户型投资的最佳之路，但不可否认的是，小户型的投资由专业公司来介入会比业主自我经营取得更好的收益。

　　 据业内人士介绍，由于公寓式酒店的准入门槛很低，因此该行业的经营者素质也良莠不齐，这就给其未来的运营留下了很大的风险隐患。据了解，对于福州这样一个非旅游型城市来说，单靠散客很难维持公寓式酒店的运营，只有依赖酒店运营者庞大的全国连锁体系，吸纳经常到福州出差的商务住客。据一位公寓式酒店经营者说，为了能吸引商务住宿者，公寓式酒店目前只能选址在市中心地段，这就限制了其为新区小户型开辟“钱”路。

　　除此之外，政策的漏洞也使公寓式酒店的发展前途未卜。据了解，目前尚无一项法规对公寓式酒店有明确界定，因此目前大多数公寓式酒店均以“酒店管理”为经营范围进行注册登记。业内人士说，公寓式酒店目前是游离在酒店与出租房之间的行业，按照酒店的相关法规要求，公寓式酒店几乎没有一家能办到齐全的证照，这就使公寓式酒店会因无任何证照而受到工商部门的整顿。对一些正规的、符合标准的公寓式酒店要如何规范，还要等政府出台相关的法规。“酒店管理和酒店经营是完全不同的两码事，有酒店管理的权限并不意味着其就可以开酒店，只是有帮人管理酒店的权限而已。”一业内人士的话一针见血。

　　更致命的是，前不久，《物权法》获得通过。根据新规，只要房屋的性质是“住宅”，那么，产权人要改变其用途，或者作为公寓式酒店出租，都必须得到邻居的同意。这更是给公寓式酒店经营者们来了个“当头棒喝”。

　　不管公寓式酒店这条小户型的投资“钱”途会如何，业内人士仍认为，小户型的投资问题值得业界关注，因为福州市场上小户型大规模放量会造成单套的租金不断下降，现在好地段的小户型月租金以1000～1800元的居多，低者仅５00元左右，而且还有进一步下降的趋势。在这种情况下，做好小户型房产的经营就显得格外重要。

　　但令人意外的是，许多小户型的开发商对此并不看重。一位开发商坦诚地告诉记者，目前福州房地产市场上，小户型呈现供销两旺的局面，一般开发商无需多花心思就可以将小户型产品销完。当然，今后当小户型的供应过剩的时候，开发商对小户型的投资可能会比较重视，也许到那一天，小户型房产的升值与投资将会成为小户型营销的重点。
 

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