猎房家园
去年的九部委新政颁布至今一年有余，调整楼市供应结构的“9070”政策，即90平米以下的中小户型要占70%以上，也平稳实施了一年多。从总体上来说，小户型供应量的增加已经开始逐步显现出来，据北京市房地产交易管理网统计信息，2007年1-7月，批准预售项目为275个，批准住宅套数56926套，套均面积114.3平米；而去年同期批准预售的337个项目中，住宅套数76555套，套均面积120.5平米。也就是说，今年批准预售的住宅套均面积下降了6.2平米，而套均面积的下降自然是小户型增加的结果。如果我们按照90平米/套的标准计算，仅仅以每套面积下降6.2平米为准，今年的小户型供应已经增加了4000余套；同时，根据相关部门的统计数据，今年年底前将有近60个小户型项目入市，供应套数近2万套。“链家地产”市场研发中心认为，这2万套小户型的入市，将在一定程度上改善楼市供应结构，缓解房价上涨过快的势头；但是要真正达到平稳房价的目的，还有赖于后期小户型的持续增加以及住房保障政策的落到实处，而对于当前北京市场的旺盛需求来说，2万套的小户型很显然还是杯水车薪，但我们亦不能否定这些小户型的供应将会起到暂时缓解楼市需求的功效。
按政策规定，90平米以下小户型供应还差多少？
根据北京统计局的统计数据显示，2005年北京住宅新开工面积为1526.1万平米，2006年的住宅新开工面积相比2005年下降3%左右，即2006年的住宅新开工面积为1480万平米左右，其中2006年1-5月的住宅新开工面积为612.4万平米，6-12月的住宅新开工面积为867.6万平米左右。而按照2006年5月九部委出台的新政规定：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上”。“链家地产”市场研发中心认为，按此规定，按照“90/70”标准执行，去年6-12月的住宅新开工面积867.6万平米都应该按照新政策规定执行，据此推算，应该提供6.75万套的小户型房产，同时，今年1-7月北京的住宅新开工面积为734.3万平米，同理推算，90平米以下的小户型供应量也应该达到5.7万套。两者相加，截至2007年7月，理论上可以供应的90平米以下小户型数量至少应该在12.45万套。而在今年上半年北京的新房供应中，面积在90平米以下的套数为15000套左右，占上半年总供应量的35%左右；加上下半年供应的2万套中小户型，全年的中小户型供应量也基本在35000套左右。
因此，“链家地产”市场研发中心认为，今年小户型的供应量基本上占到全年商品住宅供应总量的3成左右；同时，相比小户型的可供应存量来看，也仅仅占到可供应小户型量的28%左右。而这意味着，如果政策执行到位，将商品住宅的开发周期延展，在未来1年内，小户型的供应量应该可以增加9万套，这对于房产市场的作用将不仅仅是“饮鸩止渴”的目的，而是将会改变房产市场的现有消费格局，真正起到房价平稳的效果，真正能够与消费者的需求相匹配。
现阶段，小户型增加还只是杯水车薪，不改房价继续上涨的趋势
“链家地产”市场研发中心认为，下半年2万套小户型有利于平抑房价，房价涨幅将趋缓，但是2万套不足以颠覆楼市的格局，更不会使整体房价回调，房价仍然会呈上涨趋势。2万套小户型的增加并不能扭转紧张的供求关系，只是在未来整体的供应量中，小户型更多一点而已；另外，北京市经济的良性发展可以持续带动旺盛的消费需求，成为房价上涨的重要支撑；奥运带来的各项配套完善等效应也将会不断体现，从而成为房价上涨的动力。
小户型大量增加对未来市场的三大影响
“链家地产”市场研发中心认为，“9070”政策对于房产市场及其上下游行业的影响是深远的；单从房产市场的角度来看，主要是改善楼市供应结构、增强消费者预期、有利于平抑上涨过快的房价三个方面。
首先，改善楼市供应结构。据北京市房地产交易管理网统计数据，截至2007年8月29日，北京市期房可售住宅套数为72459套，套均面积达到141平米，楼市供应以大户型为主；而消费者需求的主流是中小户型；供需的不匹配直接反映了楼市结构的“头重脚轻”，中小户型的供应量无法满足最广大的中低收入群体的需求，今年下半年以及未来小户型的大量增加，将可以逐步稀释以大户型为主的供应结构，满足广大消费者的需求。
其次，增强消费者预期，使购房行为趋于理性。在楼市房价持续上涨的过程中，除了房产市场的供求关系紧张、房产交易环节各项税费征收导致的税费转嫁房价等因素之外，大量的“冲动型”购房行为也成为助推房价上涨的原因；在小户型大量增加，需求能够满足的预期下，市场环境的变化会促使以自住为主的购房者更加理性。
第三，有利于平抑上涨过快的房价。小户型供应量的增加可以改善供应结构，缓解小户型的供求关系以及价格的过快上涨，由于小户型价格及涨幅一般高于整体房价，因此小户型价格的平稳将直接影响到整体房价的平缓。
最后，“链家地产”市场研发中心认为，下半年小户型的集中供应虽然不能在短期内对平抑房价起到太大的作用，但是如果明年以及今后小户型能够持续增加，那么不仅广大的消费者可以有更多的选择，而且对过快上涨的房价将能起到真正的抑制作用。
正在载入相关文章，这个速度取决于您的网速。
‖