猎房家园
8月21日，福建省建设厅发布《关于进一步加强商品房销售管理的通知》(下称《通知》)，并从即日起开始实施。《通知》叫停了目前福建省楼市出现的各种捂盘惜售、收取预定金、变相认购、刊登违规广告等不法销售行为，并对开发商提出明码实价售房等要求。
在业界期盼新规能够整顿楼市秩序、抑制房价疯涨之时，《通知》的出台能否让福建楼市走向健康？
“领证”10日内开盘，仍难以根除“捂盘”行为
《通知》要点
严禁捂盘惜售、囤积房源。房地产开发企业取得预售许可证后，必须在10日内采取公开、公平、公正的方式开盘售房，逾期未开盘售房的，由房地产管理部门收回《商品房预售许可证》。对可售的房源，房地产开发企业不得无故拒售。
政策解读
相关部门解读此项举措的目的在于：打击部分不良房地产企业通过捂盘惜售、囤积房源等措施人为制造购房紧张的市场氛围，从而达到高价售房目的的行为。
以往，开发商通常在销售项目领取预售许可证或正式销售前半年左右就开始展开轰轰烈烈的广告营销攻势，房产中介也积极配合，通过长期推广，使销售项目得到购房者的高度关注。此外，开发商通过这样长时间的宣传掌握了购房者的购买意愿信息，并据此及时调整销售时间与销售价格。
《通知》明确规定房地产企业取得预售许可证10天后必须开盘售楼，极大地限制了开发商的“捂盘”行为。在这10天内，开发商必须组织营销网络并在短时间内发布广告，仓促销售，没有了以往超长时间的市场预热活动，更没有了搜集市场情报的便利，对于开发商来说，压力不小。
业界声音
《通知》出台后，福州房地产业界有声音传出：此次《通知》通过强制领取预售证后10天内开始销售，确实让不少开发商无法囤积同一幢建筑内单套户型，难以再隐瞒销售数据，但这并不能从根本上解决“捂盘”问题。
资深房地产专家江映辉告诉记者：“目前，相关法规并没有就开发商何时应该申领预售许可证提出具体要求，因此在手续齐全的情况下，开发商可以在楼盘建设过程中的任意一个时间点向房产交易中心申领预售许可证。在预售许可证的申领时间完全可以操控的情况下，开发商可以自由掌握申办预售许可证的时间，也就可以通过领证时间来控制商品房的销售时间。
另外，开发商可以将整个楼盘分批分次地申办预售许可证以逃避监管。现在不少开发商将一个楼盘分成多次开发，每次仅销售取得预售证的几幢楼，这种做法已经与“囤房销控”无异。相关法律对这样隐形的“囤房”方式目前尚无任何约束性条款，开发商的活动余地仍然很大。
而据业内人士介绍，目前福建楼市中，各房地产企业为了“囤房”纷纷使出了浑身解数。据悉，厦门某房地产企业即以企业财务管理混乱为由，申请稽查部门进行审查，使项目暂时冻结，“囤房”成功。本报也曾披露，福州某房地产企业自愿惹上官司，使即将发售的楼盘被暂时冻结，“囤房”诡计最终得逞，而新规对此类行为仍无对策。
“VIP卡”被禁，堵上变相认购的后门
《通知》要点
严禁房地产开发企业未取得预售许可而非法预售或变相预售行为。房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》前，严禁以放号、内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等形式收取定金、诚意金、会员费等任何预订款性质费用。
政策解读
2006年，整顿房地产市场的行动纲领“国六条”出台后不久，国家建设部、发改委、工商总局发出的《进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，其中规定：房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。
但百密一疏，此份通知对于销售“VIP卡”的认购行为并未作出说明。因此，各地行政部门对销售“VIP卡”是否属于变相收取定金、诚意金进行内部认购的认识与解读并不统一，这就为不少房地产企业打开了变相认购的后门。
据了解，近年来，发放各种名目的“VIP卡”、“购房增值卡”等已经成为了福建楼市中各房地产开发商运用最为广泛的认购方法，几乎所有房地产企业的选房销售活动均是以高价售卡的形式完成。“VIP卡”的售价低则为数千元，高则可达10万元，成为房地产企业变相敛财的工具。
此次《通知》明确了“VIP卡”也属于变相认购，堵上了变相认购的后门，也截断了部分资金紧张的房地产开发企业利用销售VIP卡进行变相融资的通道。
业界声音
叫停VIP卡，不少房地产企业也已行动起来。福建融侨地产在售项目销售人员表示，在8月25日融侨美域项目销售结束后，江南水都系列楼盘所销售的价值5000元的VIP卡都将废止，原拟定的价值分别为3万元与1万元的“金卡”、“银卡”促销方式也将在项目结束后叫停，以后可能考虑采用其他认购方式。
8月26日，记者在福州金辉·伯爵山售楼部暗访时，销售人员表示“VIP卡”仍然还在“预订”中，“预订”价格为1000元，并且“VIP卡”依旧直接与选房挂钩。但到8月27日，记者致电该楼盘售楼部得到的答复却是，该楼盘已经取消“VIP卡”预订活动，已经预订的购房者可全额退款。
也有部分业内人士认为，发放VIP卡的主要目的并不是房地产企业谋求变相融资或进行内部认购进而操纵市场，而是在目前房地产过热的情况下，对购房人群进行筛选和划分，也是为了规范楼盘销售秩序、掌握市场信息而作出的必要措施。但“VIP卡”以商品形式发售，即使售价有计入购房款，也仍然有违规之嫌。
明码标价售房，有望终结“价格游戏”
《通知》要点
实行明码标价预(销)售商品房。严禁以任何形式发布不实价格，炒作房价。房地产开发企业要在商品房销售地点醒目位置，公示《商品房预售许可证》，以楼盘表形式及时如实公布每套商品房面积、售价及已售或未盘的销售状态。
政策解读
“5700元起价，6300元均价。”这是今年8月份福州五四北新开发楼盘北尚在正式开盘时对外透露的产品销售价格。然而出乎意料的是，几乎所有有意购房的购房者均被告知自己看中的户型销售价都在6700元/平方米左右。
何谓起价？何谓均价？为什么到了购房者真正掏腰包时，往往被告知是另一个不一样的价格，而原本希望以5700元/平方米购买的那套房产则早已“售罄”？这是以往购房者经常会碰到的困惑，原因在于房地产企业经常在销售时玩弄“价格游戏”。
不过这种由于价格信息不透明而产生的猫腻在新规出台后有望烟消云散。根据新规指示，售房实行明码实价已经箭在弦上，所有曾经被房产销售代理机构遮遮掩掩的销售信息都将暴露在阳光下。这对于购房者来说，当然是一件幸事。
业界声音
回顾以往的商品房销售史，不难发现，活跃在各个增量房售楼部的销售人员手中都拿着一份颇为神秘的表格，据说这份表格上的数字决定了房屋的销售价格。
据业内人士介绍，销售人员手中所持有的表格为销售控制表。何为销售控制表？为何能够决定房屋的销售价格？
知情人士透露，销售控制表上除了标识有每套商品房是否已经售出外，还标识了每套可售住宅的最低可成交价格。并且，这份销售控制表还经常因为售价的变化而更换。销售控制表中的“最低可成交价格”只是销售代理机构对销售人员与购房者谈妥售价的最低要求，销售人员可根据市场行情自行浮动售价。而实际销售价格与最低可成交价的价差，则是销售人员与营销机构共享的销售抽成。正是这种价格信息的不透明使得“价格游戏”频出。
据业内人士介绍，明码标价售房的举措在国内不少城市曾有试行，但效果不甚理想。原因是在目前楼市需求旺盛的情况下，许多房产销售项目的价格涨幅过大，公示出来的购房价格也会经常更换。在销售前期、后期所公示出的销售价格相差巨大，会造成后期购房者“心理不平衡”，对项目的后期销售带来不利影响，价格公示便随之取消。
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