猎房家园跳空未补，房均价必破7000元
今年来，尽管政府对房地产市场的调控政策一直在延续，但到了6月底，福州商品房销售均价同比增长21.4%,仍在较大涨位。业内人士指出，这看似热闹的局面，有点象5月30日暴风骤雨来临前夕的股市，并非正常。下半年，随着中央“减利息税与加息”组合拳调控经济快车的影响，福州房地产市场将会加剧振荡，而原先政策尚末解决的跳空，一旦没有补平，高涨的商品房均价必将冲破7000元/平方米大关，而不会出现硬着陆现象。按目前的普通住宅单价在5500元以下的标准，可以预见的是，福州下半年将满城豪宅。
政策调控：难控福州房价促涨的六大空缺
今年上半年，福州市全社会固定资产投资增速持续走高，完成投资419亿元，比增42.5%。其中房地产投资尤为突出，完成投资159.2亿元，比增19.8%。占固定资产投资37.9%，仍是投资大头。
同时，楼价还在高位运行。据统计，6月份，商品房销售均价5800多元/平方米，比增21.4%。其中，北江滨板块的商品房销售均价为8454元/平方米，虽低5月份260元，呈3%的小幅下跌之势。主要原因是融侨锦江G区，占整个板块交易总量的比例从89.02%下降到83.70%，其价格之高仍领先于全市房地产的各大板块。
当前，在国家发改委、国家统计局调查显示的数月房地产数据中，福州房价持续高运行有目共睹。这是为什么？无庸讳言，流动性过剩、被动性拆迁需求明显等诸多因素在起着推波助澜作用。
(一)、流动性过剩，炒股“降温”炒楼“上火”
今年，福州经济环境变化巨大。从去年开始，国家几次调高贷款利率，购房成本上升，一定程度上抑制了部分投资购房需求。而从去年9月到今年5月期间的福州股票、基金的投资效益不断升高，更给高烧不退的房市带来一定的“降温”效应。但是，自从5月30日股市大盘暴风雨洗礼后，部分资金逃出回流楼市，楼市又红火了。由于市场流动性过剩问题没有得到有效解决，在投资渠道狭窄的情况下，手握资金的投资者依然争相买房，又导致房价继续上涨。据了解，6月以来，福州房地产的名城·财富主场、中天金海岸、世欧彼岸城、中庚·财富天下、仁文·大儒世家等多家开发商，陆续出现福州楼市许久不见的一些“火爆”局面，比如，排队买房、销售率当天达90%以上、每日成交量都不断刷新等，而且交易价也迅速攀高。
(二)、土地有限，竞争激烈，购置费增长明显
年初，正荣集团第一拍拿下了福州今年来两幅大地块后，随后的几幅土地多为50亩以下的小地块，其中，最小一幅土地面积仅4.14亩。据报道，上半年福州共出让土地面积285.22亩，同比减少30%，但地价却高了14.7个百分点。
相比去年，今年土地投放量总体偏少。由于土地储备需要，位置较好的小面积地块，已引起不少开发商争夺：3月27日的土地拍卖会上，五四北8.02亩的地块，有7位买家75轮竞争，最终比起拍价高出三倍的价格成交；6月29日，第七次公开出让使用权大会上，宗地09号原市汽车运输总公司用地和宗地10号，原上海街道交通三社区95～97座用地，继5月25日改为挂牌后成功出让，总成交价达5870万元。其中，09号尽管是流拍后转为挂牌的，但竞价几乎高出起价一倍，每亩单价664.25万元，其楼面价为6300.9元/平方米，再次刷新周边地块纪录。
(三)、被动性拆迁压力大，需求明显
近年，福州大搞城市路网建设。今年来，继去年茶亭街等50条道路扩建改造之后，又投资87亿元改扩建42条市政道路，其中22条道路多数在6月底前完成拆迁交地，年底基本建成，20条道路(包括大桥)可在今年底前完成征地、拆迁。
道路扩建，旧城大片改造，必然增大被动拆迁安置需求量。据了解，今年仅修复保护的三坊七巷工程项目一个，就有3000多户，近万人居民要搬迁，不少居民“难舍老街坊在一起的日子”，于是就近在周边地段购买二手房或租房。有来自周边的几家大型中介消息称，因需求量猛增，这里1996--1997年建造的商品房，每平方米出出售价为6500元左右，1993---1994年建造的商品房也要出售5000元左右，平均每平方米价格都涨了300元～500元”。环比上涨8%以上，租金也上涨了20%左右。这里3000多户人家，若按90平方米的套型购买商品房或保障房，市场上至少需要增加近30多万平方米的供应量。据业内人士估算，今年福州这种被动拆迁购置需求将不下100万平方米。
(四)、保障性住宅尚在“路上”
保障性住宅在那里？在金山桔园、在福湾、在新店西园……据报道，今年总量有250万平方米，将达商品房新开工面积的40%。明年还有200万平方米的项目。所以，有人说经济适用房为榕城房市降温了！
希望美好，道路却曲折。但稍考证，并非乐观。因为，上半年推出的保障性住宅数量有限：1、只见少量限价房交易。全市有明确供应报道的，仅有金山桔园二期限价房394套，5.5万平方米，以4200元/平方米的均价面市。其相对于福州房市年商品房需求总量600万平方米而言，只占0.8%的尾数。而“双限”也不明确，其面积多在110平方米到180平方米之间，对于中低收入家庭来说，明显偏大；2、“见雷不见雨”，不见经济适用房实货上市。经济适用房申请还在重新登记中。前两年6800家排号翘首以待经济适用房的无房户，应在今年7月1日至8月15日期间重新登记，何时落实还是未知数。
另据了解，近年，福州保障性住房建设尚是短腿。去年经济适用房完成投资仅占全市商品住房投资总量的2%；今年上半年，完成投资仅占总量的2.9%，新开工量还不足37万平方米，这与全省经济适用房投资要占商品住房总量8%-10%的要求相比，差距还是较大。这种现实与宣传的偏差，必然导致宏观调控受制，“降温抑价”影响无法形成。
(五)、房屋竣工量有限，供应量不足
上半年，福州房市最明显的特征有二点：商品房新开工面积同比增加38.4%，竣工面积却下降了45%；户型结构要求“90平方米以下占住宅总量70%”，其供应量不增反减。究其原因，据说是“开发商对市场态度不明朗”。有开发商告诉笔者，从去年7月6日开始，福州大部分拍卖的土地规定“90平方米以下户型住宅需占70%”，加上从去年开始，开发商购买土地的付款方式从严，使开发速度加快，因此从正常情况上说，从今年5、6月开始，中、小户型住宅将大批放量。但由于许多开发商对今年的市场走向把握不定，造成新盘的上市速度明显减缓，多数开发商以少量多次开盘的方式推出新品，这无形之间使中、小户型房子的上市速度和数量减少。目前，在一些规模较大的楼盘中，开发商往往先按照90平方米以下住宅70%，90平方米以上30%的比例先报批。将30%的90平方米以上住宅作为前期开发，剩下的70%中、小户型留在后期开发。问题是否仅此，值得深思。
(六)、物价普涨，建材税费涨更甚
前不久与几位开发商谈心，开发商反映说：去年末以来，由粮价、肉禽涨价引发的物价上涨，使今年上半年CPI为4.4%，是两年多来的最高点，是全面的物价上涨。在这情况下，我们商品价格若不跟着“水涨船高”，就意味着降价、亏本，我们生意难做啊！现有，且不用说市场上，吃的什么东西都贵了30—100%，我们房地产开发成本，暂把地价问题除外，也都在不同程度地上升。如催用的劳动力成本涨了，建材及水电等等价格都在持续上涨，以及各种税费环环不断加重，这叫我们怎么适应。最终还不是“羊毛出在羊身上，”把成本摊在房价上转嫁出去。
组拳出击：补空难，房市只能振荡
从目前来看，“加息降税”双箭齐射的中央调控政策，可以说是组合重拳出击。福州业内人士认为，政策要逐步解决上述促涨房价跳空的补平问题，任务还十分艰巨。下半年，房市振荡加剧，其只能导向政策对房价明显的调控意图，但不能真正抑制高涨的房价，福州商品房均价必然冲破7000元/每平方米大关。
为什么会这样说呢？
首先，克服、补平上述六大空缺，任务确实艰巨。流动性过剩、物价普涨问题，是当前国内固定资产投资高潮已经持续73个月的情况下，受持续投资热潮的影响而出现的，整个国民经济非平稳运行的宏观大问题，并不是福州个例；土地使用权出让竞争激烈，其说明了福州土地供应的有限性。
有专家说，“目前福州住宅价格持续走高，与土地开发投放不足有关联。其反映出两种可能性。一是政府刻意控制地块入市数量，缩减供地计划，导致计划连年末完成。二是一级土地市场开发遭遇瓶颈，在压缩开发投资的氛围中，一级土地市场开发资金不能到位或明显不足。而个人认为，第二种可能性更大；”竣工量有限，供应量不足，开发商有其理论，但并不在理。其实，从去年福州商品房销售量600万平方米，其中期房占2/3多，便能看出问题。期房2/3的份额是400多万平方米，说明福州已经把2007、2008两年的商品房都销售了。
但是，上半年商品房仅竣工104.6万平方米、销售252.6万平方米，那就告诉购房者,按现在市场上的供求关系判断，要拿到现房，起码在2年以后的事了。这样，期房成为开发商用消费者和银行的钱，为自己推迟开发、囤积房屋无须花费多大成本，也不用多纳税，甚至以后商品房还可以买高价，何乐不为；保障性住宅尚在“路上”，这叫做文件对文件，住房供应仍没有到位，保障体系捉襟见肘，只好让中低收入住房困难户去期盼“一丝凉爽”；被动性拆迁，是政府政绩观的表现，更无须多提。
其次是，加息减税短期内会造成振荡，但难成房价“退烧药”。对房地产来说，加息则表明了政策导向对房价明显的调控意图。但即便利息税降到5%，存款加息27个基点，到银行存款的依然会是风险厌恶群体的专利，所起到的作用只是不让银行储蓄大规模搬家，但不会出现储蓄回流。首先，在银行存款利率加息减税后还是无法跑赢通胀率，除非我国的通胀率回落到3.16%以下。但是，这样的希望比较渺茫，人民币汇率上升趋势不变，实物资产价格就会节节上升，说得简单一些，只要存在人民币汇率上升与利率上升也即通胀压力不变的双重预期下，土地、房地产、资源等就会通过价值重估，继续维持在高价位振荡。福州商品房均价冲破7000元/每平方米大关也成为必然。
但是，还应当看到，一年内三次加息，也会使这一政策的作用打折扣。因为，现在越来越多的人理财意识都有所提高，都认识到把钱存到银行里不但不能升值，而且有可能会贬值，而投资的渠道在目前的中国看来，一是房市，二是股市。城市土地的迅速升值成为房价必然走高的重要因素，在这种情况下，尽管国家频频调控，但房价仍以惊人速度上涨，而购房者强烈的追涨心理也不会改变，所以这一组合拳对楼市短期来说影响还是不会太大，只能促使房市加剧振荡。
最值关注：遏制房价思考与建议
经过两年多房地产的宏观调控，福州房价“涨势不减”，此中蕴涵深层“降温还要问源头”的问题没有得到很好解决，不能不引起我们深刻的反思，建议：
(一)、遏制房价最关键就看地方政府态度
房价的涨与跌，除了市场因素作用外，地方政府的调控决心最关键。这说起来看似简单，办起来却非常复杂。当前，福州楼市问题的主要矛盾是有效供给不足，自主、投资需求强烈释放，在卖方市场格局之下，房价节节攀升，买方恐慌性入市追涨。要房价趋稳，甚或升幅减缓，最有效的方法莫如增加供应。"通过增加供给来抑制房价的快速上升，这已形成了一个共识。”福州市社科院经济所专家朱剑修认为。要改变后市看涨预期，合乎市场规律的做法就是强力推进中小户型普通住房新增量的有效供给，同时辅以廉租房等住房保障措施的协同推进。
其二，打击坐庄，整顿交易秩序，扫除囤积居奇。房市在打击囤地、囤房方面，须动真格的。囤地在本质上跟坐庄没什么两样。都是凭借资金、信息优势，垄断资源，囤而不动，待价而沽，只不过达成目的所使用的手段各自不同罢了。要使新增土地形成有效供给，至少得做到两点：一是批出的土地不能闲置，而是要进入生产领域，形成房屋；二是要所形成的产品必须是主流购买力所中意的房屋，交通便捷、低总价、配套全。前者要求严格执行"土地闲置"回收政策，打击囤地；后者要求推进"90/70"项目，形成冲击性供给。
(二)尽快把目前的期房销售制度，改为现房销售制度
目前，适时加强和调整期房销售制度是一项十分重要和紧迫的工作。2006年，福州期房销售面积比现房多一倍。今年上半年，期房与现房销售面积也成一比一的关系，其中，还存在有很多不正常因素。开发商通过既有不对称交易的“市场规则”预售期房，成为不公平的市场交易强势一方。这种市场规则的格局必然会产生各种危害市场秩序、侵蚀国民利益等等不良行为。
应当看到，经过多年发展，当前房地产市场已经具备了重新构建市场格局的充分条件，房地产业显示实力、品牌、规范的大开发商时代也已经到来。规范的现房销售将一举改变整个市场的态势，将会改变房地产的现存的开发商的巧取、赌博式经营心态；转嫁运营风险资金形式等市场态势。
此外，对于当前福州市被动拆迁需求增大，推高房价的不规范市场规则，也须适时调整。旧城改造还是要采取就地或就近安置的原则。这样不但可以避免城市居民对拆迁的极端不满，而且还可以大大缓解因被动需求增大而带来的房价急剧上扬。
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