[福州]二手豪宅红火 房产中介如何掘金豪宅市场

　　一向对市场嗅觉敏感的福州房地产领航">福州房产中介，很快看到了二手豪宅市场的发展“钱”景，大举进军豪宅市场，诸如麦田房产等许多房产中介公司纷纷推出了专门的豪宅中介服务门店，以期迅速抢夺市场份额。

　　在这个新兴的领域，房产中介该如何掘金？8月4日，本报房产专刊与麦田房产联合举办了“麦田豪门杯福州豪宅专家研究会”，与会专家不仅分析了福州二手豪宅市场发展的状况及强劲后市，还给房产中介公司提出了许多富有建设性的真知灼见。

　　主持人：林子
　　特邀嘉宾：
　　李春文　道博管理顾问有限公司总经理
　　王阿忠　福州大学房地产研究所所长、博士
　　伍世代　福建师大地理科学院院长助理、不动产研究专家
　　郑训忠　福建师大地理科学学院教授、城市规划专家
　　王开明　省政府发展研究中心副主任、研究员
　　肖基昌　麦田房产董事总经理

　　随着大量高价楼盘进入，榕二手豪宅市场风生水起

　　焦点.1
　　福州二手豪宅身份如何界定？

　　长期以来，什么是豪宅，是个仁者见仁，智者见智的问题。

　　豪宅标准之所以起争议，主要源于福州市２００５年将“单价在５５００元／ｍ２以上”作为高档住宅认定标准的必备条件之一，由此导致单价超过５５００元／ｍ２的住宅皆被称为豪宅。而目前福州房价的不断攀升，让这个豪宅标准变得不那么令人信服。

　　正是由于豪宅标准不清晰，业界一直都没有得出一个普遍认同的标准。对此，在“麦田豪门杯福州豪宅专家研究会”上，各位专家和房产中介人士对福州二手房市场豪宅的界定标准进行了讨论。说到豪宅，福建师大地理科学学院郑训忠教授和福建师大不动产研究专家伍世代教授均认为，豪宅的标准，离不开规划设计指标、建筑设计指标、相关配置、地段价值、景观资源标准等等，但这只是其硬性指标，它还应该符合“建筑艺术、文化沉淀、管理内涵”等被业内称为豪宅的软性指标，即具有安全性、私密性、舒适性、尊贵性、多功能性和稀缺性。

　　“按照豪宅的真正定义，福州二手房市场中达标者甚少！”因此，麦田房产董事总经理肖基昌认为，受房地产市场区域特点差异性影响，对于豪宅的定义和划分也是不一样的，结合现阶段福州房地产市场特点，用房产价值来定义豪宅的指标是一个比较简单并实用的方法。他建议，在福州二手房市场上，价值在100万以上的高档公寓和别墅都可以称为豪宅。他的看法得到了与会专家和房产中介业内人士的一致认可。

　　焦点.2
　　二手豪宅市场后市如何？

　　与往年相比，今年福州二手房市场发生了明显的变化。根据麦田房产对今年上半年二手房市场的统计分析，豪宅产品入市者增多，其交易量较去年同期增长了40%，呈现供需两旺的局面。

　　在专家研究会上，麦田房产人士介绍说，今年上半年，大部分豪宅交易以高档公寓为主，占整个豪宅交易量的76%，而豪宅中的别墅产品则占到交易量的24%。据了解，目前二手别墅产品多集中在闽侯板块和北区板块。前者主要分布在上街大学城和闽侯荆溪绿洲家园一带，这一区域经历了十多年的开发，已成为福州成熟的别墅板块；而后者则主要集中在八一水库旁的别墅楼盘，以翠湖山庄、山川别墅和五四北的居住主题公园为主。该板块有独特的地理区位优势，“离尘不离城”，便捷的交通、靠近中央商务区等，成为很多成功人士第一居所的首选。

　　而高档公寓则主要集中在北江滨一带，该区域以独具优势的自然景观，沿江分布的闽江公园，开阔的江面，构成了稀缺的景观资源，如融侨锦江、美伦浩洋丽都、世茂外滩花园等；另外，温泉公园、左海、西湖和五一广场一带的高层住宅也由于市中心不可替代的成熟生活配套，成为高档住宅交易较为集中的区域。

　　在福州二手豪宅供应量上规模的同时，其需求量也在不断上升。麦田房产人士认为，随着“国六条”在福州的执行，“90平方以下住宅应占到开发总量的70%”这一政策的实施，导致一手房市场的高端住宅供应量有所下滑，购房者更多地转向二手房市场，寻找适合的房产。同时，房价的上升也令置业者从一手房市场转向二手房市场，二手豪宅消费群体正在形成。福建师大不动产研究专家伍世代教授亦认为，近年开发商为了打造品牌，在豪宅的物业管理方面日趋完善，管理素质明显提高，二手豪宅的价值被不断提升，从而吸引了更多的买家进行投资或自住。省政府发展中心副主任王开明则认为，未来随着国家停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理政策的落实，相信福州别墅市场的交易将进入一个新的阶段。而伴随着经济实力的增长，豪宅的购买人群逐渐增加，二手豪宅以高素质及长线保值的优势，再加上供应量有限，在二手楼市中逐渐与普通住宅拉开距离，后市发展将相当强劲。

　　焦点.3
　　房产中介“豪宅身份”如何打造？

　　据麦田房产研究部的报告显示，目前福州58.9%的二手豪宅购买者，是为了二次换房，属于正常的梯度消费，整个二手豪宅市场的消费还是很健康的，以刚性需求为主。因此，豪宅市场的潜力之大可以预期。

　　与普通住宅相比，经营豪宅经济收益更多、风险也更低。由于3%的中介佣金抽成比例不变，成交一套总价更高的豪宅所获得的佣金收益比成交一套普通住宅的收益要高得多。另外，豪宅产品的抗波动性较好，保值性相对较高，因此中介经营豪宅业务风险更低。同时，豪宅买卖双方均是有雄厚经济实力的业主，所以对价格变动不太敏感，因此成交率也高于一般住宅。这些原因使福州各大房产中介公司纷纷进军二手豪宅市场。

　　虽然房产中介们热衷于进入豪宅市场，并为此做出许多举措，如开设豪宅部、设立豪宅、开多家豪宅经营门店等，但目前房产中介经营豪宅交易的素质有待提高。道博管理顾问有限公司总经理李春文就认为，现在房产中介经营豪宅交易和经营普通住宅交易所表现出的素质并没有差别。他说，我曾经专门拨打过一个房产中介的豪宅热线，发现经纪人的素质、服务水平与豪宅并不相配。他建议，由于豪宅客户消费力较强，信息沟通渠道宽泛，因此房产中介应当提供优雅的交易环境和优质的服务。从交易环境上说，由于高端消费者多为有车族，因此不一定要选择在市中心多开门店的方式招徕客户；从服务质量上说，传统的交易程序肯定不适合高端消费需求，房产应该提供专业性的、多项配套措施并举的服务方式。更重要的一点是，应该成立专业的豪宅业务团队，培养出一批有专业素质的房产经纪精英，来服务豪宅客户。

　　专家观点
　　经营豪宅就应做“豪宅专家”
　　■省政府发展研究中心副主任 王开明

　　国家的住房政策是让“居者有其屋”，政府应下大力气解决中低收入家庭的住房保障问题，比如经济适用房、廉租房建设应落到实处。而商品房就应按市场的规律行事，具体到房产中介而言，研究二手豪宅市场很有意义，而要做豪宅就应当做成“豪宅专家”，以精细化分工与其他走规模经营路线的中介展开差异化竞争。具体说就是，注重信誉、提高执行力、提供到位服务、塑造高雅交易环境。

　　豪宅应该有地方“标准”
　　■福建师大地理科学学院 郑训忠
　　豪宅是市场“金字塔”顶尖上的高端产品，它由户型面积、单价、市场公认的标准、买家的普遍认同等方面进行综合鉴定，单一标准不足以定义“豪宅”。我认为“豪宅”的定义在不同地区应该有不同的标准，要体现“地区差别”和“城乡差别”。

　　房产经纪人要“升级”
　　■福建师大不动产研究专家 伍世代
　　二手豪宅市场正在逐渐形成，但目前相当一批房产经纪人的素质能否胜任这个市场角色让人怀疑。因为这个市场对应的客户都是有经济实力、社会层次高的高端客户，他们不仅需要房产经纪提供简单的房产买卖服务，更需要其能提供相关的房产理财服务，而这些服务涉及金融方面的专业知识，一套成功的理财方案出炉，将考验经纪人的专业功底。而二手房中介大多没有经过专业化的训练，因此究竟能创造多大的价值，值得业内关注。应为客户推荐真正的豪宅
　　■福州大学房地产研究所 王阿忠
　　虽然价格的高低是界定豪宅的标准之一，但房产中介在为客户提供豪宅服务时，不能单凭价格高、面积大来引导客户，而应为客户提供能真正满足其需求的豪宅。

　　可实行“一、二手房联动”
　　■道博管理顾问有限公司总经理 李春文
　　房产中介公司经营豪宅，实行一、二手房联动，不失为一个明智之举。一些开发商也比较看中房产中介公司手中的一批高质量客源，以及分布于全市各区域的门店优势，主动寻求与房产中介商的合作，以期在市场推广和销售中占得先机，而房产中介则可以将生意从“一手”做到“二手”，为长续发展赢得机会。

　　领航豪宅交易 重塑行业标杆
　　■麦田房产董事总经理 肖基昌
　　如今，中大户型日益受到购房者的关注，百万以上的房源成交量日益上涨，考虑到二手房交易中高端产品的后市潜力，福州二手房的领军品牌麦田房产迎合市场要求，一改往日将市场统一经营管理的办法，进一步将市场细分，在福州房产中介业第一个推出专门从事豪宅买卖的子品牌麦田·豪门———豪宅交易专家。

　　麦田·豪门由麦田房产网罗公司业务线高素质的专业精英组成，从业人员达到一百五十多人，共有15个分店经营，独立运作二手房高端市场，目前在豪宅买卖交易方面成绩斐然。

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