榕中介试水"卖家下定金"

　　福州叶先生通过二手房中介，看中了一套温州炒房客的房子，交了5万元定金后，半年后房价每平方米又涨了500元，温州客不卖了，这两天连电话也关机了。“中介让我到法院起诉，可太麻烦了，只好自认倒霉。”叶先生说。

　　福州市经纪人协会房地产分会相关人士提供的数据显示，2005年后，榕城二手房因卖方毁约量逐年升高，已占总成交量的20%，大的中介公司每年的佣金因此损失超过300万元，而给买方“重购价位更高的房子”造成的损失也是巨大的。

　　“榕城大部分中介只让买方交定金，是卖方毁约的原因之一”，福州市经纪人协会房地产分会会长李特昨日称，他们已向相关部门提交了“买卖双方下定金”等方案，一旦获得通过，卖方毁约将受到约束，买方“双倍索赔违约金”也有保障。

　　卖方毁约很经常买方亏大了

　　在二手房中介行业，卖方毁约是他们“痛恨的事”。“大热天，我们的业务员陪着看房，赔着笑脸，辛苦几个月，可卖方还是翻脸不卖了。”昨日上午，记者在福州骊特房产中介公司采访时了解到，卖方毁约几乎是“司空见惯”的。一名业务员说，每周都会碰到一两单，卖方会以“妻子不让卖了”、“最近忙着不想卖了”、“房价涨了，原价位太低，不想卖了”等理由毁约。

　　骊特房产董事长李特称，卖方毁约占到该公司总成交量的20%，白干了几个月不说，佣金也拿不到了，仅这一项每年要损失300万元以上，“对这类不诚信的人，除了将其告上法院，也没有其他的办法了。”

　　除中介佣金流失外，买方的损失也是巨大的。叶先生的遭遇就是个例子，半年前，他看中的那套房子的房价每平方米才4500元，半年后房价涨到5000元，140平方米的房子，现在卖方不卖了，要重新看房买房，时间被拖了不说，可还得多花7万元。“这种损失是巨大的，要上法院起诉，可卖方人在温州，太难了。”叶先生的难处，记者也从榕城多家房产中介处得到证实：法院判了多次卖方毁约双倍返还违约金，买方胜诉，但拿回违约金还是很难的，甚至还会出现买方败诉，所以约有80%的买家自认倒霉放弃投诉。

　　卖方毁约成本低就算赔钱也有赚头

　　记者了解到，一些小型中介为了减少佣金流失，甚至会在《房产买卖经纪合同》中规定“若有违约行为，交易过程中产生的费用与其他服务费，买卖双方应付丙方(即中介)的佣金，从违约赔偿金中优先扣除”。这样即使买方获得了双倍违约金，但还得支付数千元的中介佣金，真正拿到手里的赔偿并不多。

　　“卖方毁约的成本很低。”福州双安房产中介公司总经理郑爱新给记者算了一笔账：目前，有些中介为避免卖方毁约，而选择了扣压卖方产权证的做法，交易周期一般超过三个月，这期间，若房价上涨了7万元，卖方宁可选择违约，一旦违约，不少卖方或强行要求中介返还产权证，或花数百元登报声明遗失重新领取产权证，换回数万元的收益。另外，目前不少中介仅收取2万元的定金(违约金)，即使卖方违约败诉，也是划算的事。

　　福州市消委会有关人士表示，近阶段，由于二手商品房价格一路攀升，部分卖方在得知房价攀升后，便不愿按原定价格出售房子。卖方违约，并愿意支付违约金，但买方得到退还的定金，却得不到相应的违约赔偿金，这种案例屡见不鲜。

　　卖方下定金能否包治毁约症

　　李特介绍说，市场出了这么多卖方毁约的事件，各家中介也都在反思自己：“是不是行业做得不专业？”然而，发现最大的问题则是，买卖双方在合同上的明显失衡。他说，交定金写张契约，一手交钱一手交货，那是上千年来延续的交易做法，但房产交易是产权凭证的交易，一手交钱也要等几个月后才能交货，若只让买方下定金，交易期限长，风险也大，卖方就可随意违约。所以本着合同公平公正原则，卖方也应下定金。

　　作为福州市经纪人协会房地产分会的会长，李特也在全力推行这种新的模式。他说，目前，广州、上海、北京等大城市都在推行，这种买卖双方下定金的合同，此举可提高卖方的毁约成本，保障买方的合法利益。

　　李特提交给相关部门的方案中称，二手房交易要明确三个主体的合同，首先是居间人(门店经济人)与委托人(买卖双方)的合同，这可明确双方佣金收取额；其次是买卖双方的合同，这可明确双方各下定金，担承违约责任；第三是综合交易服务合同，明确中介公司代办相关手续的服务费用。

　　卖家下定金的合同，在福州实行是否有难度？多家房产中介老总介绍说，针对目前大量卖家毁约的现象，相关部门应抓紧出台上述合同格式，以促使市场规范。卖方的房子总得上市交易，只要是强制推行，不会有太大难处。

　　记者了解到，目前，有的大中介也已在推行这种新合同，以骊特为例，约有10%的单子要求卖方下定金。

　　福建元一律师事务所佘雷律师建议，本着诚信交易原则，房管部门可将这类毁约的房产列入交易“黑名单”，甚至可以规定一年或多年内不准上市。