[福州]楼市降温逼使开发商出新招卖房？

　　近日，福州中联·水岸名居楼盘的开发商推出购房者只要首付总房款的15%，另外15%则由开发商免息借予的促销活动。对此，业内人士质疑——

　　日前，位于福州闽江大道的中联·水岸名居楼盘外墙上，悄然挂起了一面巨型条幅，极其醒目地写着，“首付11万元起”。

　　条幅上的宣传语吸引了不少人的注意。“南江滨楼盘每平方米少说也要6000多元，这样算来，一套100平方米的房子，首付至少要在20万元左右。”一位路人在一旁计算着，他怎么也想不通这样地段的房子只需11万元的首付款。原来，这是该楼盘的开发商——福建中联房地产开发集团有限公司推出的一项营销活动，即购房者只需付总房款的15%作为首付款，另15%可由开发商借给购房者，双方签署借款协议，购房者只需在规定期限内还款，无需支付利息。

　　在业内人士看来，只有楼盘销售遭遇困境，开发商才有可能使用此招，那么，这究竟只是个别楼盘的问题？还是福州楼市低迷的缩影？

　　开发商无息借款给购房者

　　6月28日，记者来到水岸名居售楼部。售楼小姐热情地向记者介绍了整个项目的情况。据其介绍，水岸名居项目由四栋高层及沿江的几栋别墅组成，其中高层分两期销售，目前推出的为二期项目，价格在6000-7000多元/平方米，明年5月30日交房。当记者表明了购房意向之后，售楼小姐推荐了一套位于2楼的面积为138.46平方米的房子，总价约89万元。打完折后按首付30%计算，首付款约为25万元，“我们现在可以允许购房者首付15%，剩下的15%的款项由开发商借给你，你写一个借条就可以了。”售楼小姐为记者计算了一下，如果采用这种方式，这套房子的首付款只需13万元左右，而另12万元则由开发商借予。

　　在记者的要求下，售楼小姐拿出了《借款协议》。记者看到，协议中的甲方，即出借方为福建中联房地产开发集团有限公司，乙方为借款方，即购房者。该协议主要分为四个部分。第一部分为借款原因，写明因乙方资金紧缺，向甲方借款多少元。第二部分便是还款期限，为签订借款协议之日起至2008年5月15日止。而第三部分则明确了双方的权利与义务，规定乙方必须在规定期限内还款，若不能如期还款，从而导致房屋延期交付的违约责任由乙方承担；甲方在乙方还款前有权不将房子交付乙方，并约定在借款期内甲方不收取利息。最后一部分是违约责任，约定乙方若超过规定期限仍未还款，每日按购房款的万分之三赔付违约金，时间从借款之日算起，至还款日止；若乙方超过还款截止期90日仍未还清借款，甲方有权解除购房合同，乙方已付房款充抵借款，若仍有不足则甲方有权向乙方追讨。

　　售楼小姐告诉记者，她们会向每一位前来购房的客户推荐这一做法，许多客户都表示欢迎，“有这样的好事为什么不愿意呢？我敢说现在福州没有一个开发商敢这么操作，他们也没这个实力这么做。”而当记者问及开发商为何愿意无息借款给购房者时，该售楼小姐表示，“我们当初买下这块地的时候成本极低，而今成本早就已经收回来了，开发商完全有实力垫付这些钱。”

　　开发商面临资金压力？

　　然而，水岸名居营销总监陈文成对此有另外一番解释。陈文成表示，采用这一做法，主要由于项目处于尾盘阶段，为了促销，所以才推出这样的活动，这种做法只是暂时的，而且只有几套房子允许采用这样的付款方式，以后应该不会再推出这样的活动。“这只是个案，不是普遍现象。”

　　陈文成进一步表示，目前福州的楼市处于不冷不热阶段，但推出这一活动来促销并非是出于开发商自身的资金压力，而是为了缓解部分资金暂时有困难的老客户的购房压力。

　　“卖不动了！”一听说水岸名居采用这种操作方式，福州某房地产商便直言不讳地指出，“这是开发商的一种营销方式，目的很明显，是为了加快销售，当然其同时也缓解了部分购房者暂时性的资金压力。”该人士认为，开发商这么做并不是急着拿到购房者的首付款，他们看重的是购房者向银行申请的七成按揭，这对他们来说才是最为关键的。“这么做会吸引部分购房者，而且开发商是零风险，因为大部分购房者都相当理性，到时一般都会还清借款的，即便有少部分不能按时还款，开发商所收取的违约金也是相当可观的。”简单计算一下，假设某购房者买了一套90万元的房子，若其拖延了还款日期，在借款之日后一年才还清款项，那么该购房者需要承担的违约金有近10万元，若因此造成房子延期交付，购房者还需承担延期交房违约金。

　　福州房地产领航">福州房产专家王剑超表示，由于当前开发商资金紧张，楼盘销售速度放缓，因此才采取这样的办法以促进销售。他认为，水岸名居楼盘的促销活动从另一个侧面反映出整个福州楼市的现状。房产专家陈国旺对此表示认同，他称是如今的大环境促使了这一现象的出现，“房价过高，购房者购买力不足，住房成交困难，开发商资金回笼压力大，因此只好通过降低首付门槛，来吸引购房者。”

　　但开发商却并不以为然。上述房地产商表示，“水岸名居相比于周边几个楼盘存在劣势，销售存有困难，因此开发商需要这么做，加快资金回笼，但大部分开发商是不需要这么做的。”福建金辉集团总裁郑长胜也表示，目前福州楼市还属于良性市场，这种促销手段只会出现在特定楼盘，只是个例，不代表福州楼市现状。“目前金辉不考虑这么操作，也不需要这么做。”

　　楼市降温了？！

　　无论开发商出于何种目的推出此项活动，但不少业内人士对此项活动的效果并不看好。据王剑超介绍，事实上，早在1998年，“凤祥大第”楼盘的开发商就曾采用降低首付的办法以促进销售，取得了一定的效果。“但如今市场状况不同了，再采用这样的做法，对购房者没有太大的吸引力了。”

　　在王剑超看来，如今的房价已经处于相当的高位，使得不少第一次置业者或只能驻足观望，或等待保障房的推出。即使暂时降低了首付门槛，对于他们中的许多人而言，今后的月供也无法承受。可以印证的事实是，以水岸名居楼盘的销售人员向记者推荐的那套房子来说，若贷款20年，月供仍高达4000多元。不仅如此，市场上的多次置业者，也日趋理性，他们并不急于购房，而是希望通过反复比较再行选择。有业内人士分析认为，这也使得之前不论楼盘品质好坏都能销售火爆的现象不复存在，开发商明显感受到了竞争的压力，在同一片区中，那些品质不佳的楼盘往往难获购房者青睐，楼盘销售状况不佳。

　　事实上，这种变化早在春节过后就开始显现端倪了。根据福房指数可以看出，今年3月，福州住宅均价从2月的5675元/平方米上涨到5859元/平方米，涨幅为3.24%，与2月14.58%的涨幅相比降低了不少；4月，福州住宅均价从3月的5859元/平方米跌至5767元/平方米，跌幅为1.57%；5月，福州住宅均价为5242元/平方米，比4月下跌了525元/平方米，跌幅达9.1%。而根据福房意向指数来看，6月份，购房者意向指数也出现回落。

　　一位从事楼盘销售工作多年的王先生告诉记者，他们销售的楼盘目前处于发售贵宾卡阶段。然而，与以往相比，不仅客户量少了许多，而且客户的购房意向也不那么强烈了，半个月来前来退卡的客户就达20多位。

　　一位业内人士向记者透露，如今开发商都可以明显感受到楼盘的销售速度不如从前，那种彻夜排队抢房的现象已经看不到了。陈国旺表示，据其保守估计，截至目前，今年的住房成交量同比下降了至少30%。

　　“楼市降温了！”更是成为了最近榕城各大报端频现的字眼。福州市房管局有关人士分析，房地产宏观调控政策效应显现、社会保障房力度加大、股市持续火爆、百姓购房需求更加理性等因素共同抑制了福州楼市的热度。

　　“房价将趋于稳定。”这是记者采访的几位房产专家的一致看法，他们认为福州房价将趋于稳定，福州楼市已经进入了理性回归、健康有序的调整期。