[福州]萌芽状态中的东商圈

　　随着“东扩南移”战略的实施和推进，整个福州城在变大，商圈的建设也显现于城市的各个方位。作为福州商业的中轴线，八一七路正酝酿升级；作为其东西两翼，福州西区的万象城和宝龙城市广场以巨大的规模和全新商业结构挑战东街口，福州东区的商业相对而言在规模、档次以及辐射力上仍欠“火候”，尚处于萌芽状态之中。

　　沃尔玛领秀鼓山新区

　　东到福光南路，西到前横南路，南到远洋路，北到福马路，这是被视为福州东区核心地带的鼓山新区。“这个圈子里的楼盘有近20家，居住了10万左右的人口。”曾被福州人视为偏远地方的东郊，原先只有鼓山苑一家独树一帜。如今涌现了盛天现代城、金辉东景、君临东城、兴园兴城、世纪金辉、东方水都、东景家园、福晟·钱隆世家、好来·屋等众多新建楼盘，新区规模逐渐成形。

　　东区的庞大人口入住前景使盛天现代城、福晟·钱隆世家、好来·屋、君临东城等开发商纷纷进行商业规划设计。隔着一条招贤路，在盛天现代城的东面，东方伟业(国际)商业广场以38000㎡营业面积，且定位为首家量身定做的完全商业的MALL，世界500强——全球零售业巨头沃尔玛入驻其中二、三层后，使之成为福州东区商业的翘楚。福州东区的购买力才得以集中释放。“跟着人流走，就可找到沃尔玛”成为居住东区的一道景。

　　与之比邻而建的是，福晟·钱隆世家的“800米商业街”和好来·屋的星光大道。前者打出“800米东南亚文化商业街”的招牌，力求准确、特有的规划设计和商业定位，引入集购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游、文化六位一体的综合业态，将物质消费注入文化的主题，营造轻松、快乐、超值的购物氛围。后者开创了一种叫做LIVINGMALL的商业消费模式，即将购物消费的休闲性与居住环境的舒适性完美结合，将吃的、玩的、喝的、穿的各种休闲项目一网打尽。此外，还有君临东城的“荷兰风情街”，以荷兰风车、灿烂郁金香和欢快的喷泉展现荷兰风情外，沿广场内侧更配置了双层大型商场和挑高达5.8米的独立商铺，还规划有露天餐吧，露天咖啡座等情调场所。但目前招商都不是十分成功，不少还仅仅停留于开发商的商铺促销宣传广告之中。

　　制约发展的因素

　　毫无疑问，福州东区的商业价值早被开发商规划在耀眼的蓝图中，商圈的形成似乎也顺理成章。但事实上，尚未完善、同质化的业态结构并不能成就福州东商圈的形成。

　　在东区的核心地带，记者看到，作为集购物，休闲，娱乐，美食于一体的东方伟业(国际)商业广场，凭借沃尔玛(鼓山店)吸引了鼓山镇附近巨大的客流量。首层的东方名品店容纳了众多的妇幼儿童用品、鞋类、时装等类的小店铺，部分店面还处于招商阶段。而四楼的ALL DAYS主题娱乐休闲中心(包括桑拿、KTV、料理城，以及娱乐新天地等)也在全面装修中，即将开业。同时，在福晟·钱隆世家的“800米商业街”上，仅看到贴有“热火朝天将美食进行到底”、“天下美食尽收嘴中”、“美食新概念”等的店面招商广告，加上几家零星的服装、小吃店。好来·屋的星光大道呈现出喧嚣的景象，一些店面正在热火朝天的装修中。“现在已开业的店铺有七成。”一家韩式服装的老板告诉记者，星光大道已于5月1日开业，至今还有一些店铺没有开张。他同时称，星光大道涵盖了餐饮、服装、鞋业、娱乐等多种经营项目，现在的生意会差一点。但是这里的购物环境还不错，晚上有很多人进来乘凉，或许今后会带动生意的兴旺。

　　“商业街的同质化和百货业态的缺乏是目前福州东区的一大写照。”业内人士分析指出，上述的商业街都定位于购物、休闲、餐饮和娱乐。同时，这些商业所汇集的品牌均为较低档次的，且无明显的特色，给人以社区商铺感觉，虽能够吸引社区内的住户，也可以使社区所在区域的客户或过客驻足停留，但主要的功能依旧是服务于本社区，商业的辐射力不强。较之于此，作为世界500强的沃尔玛(鼓山店)，尽管可以带来巨大的人流量，但它毕竟为人们提供的是基本生活保障类的商品。加上东方名品店“小而全”的定位，让东方伟业(国际)商业广场难成为中高端受众的去处。“这些不足恰恰需要百货业态来填充和弥补的”。

　　与此同时，东区大量新建小区的入住率低也是影响一批高质量及大型商家迟迟不敢进入该区域的重要原因。理论上可容纳10万新人口以上的东区目前由于许多已购商品房的“空关”而无法实现，目前仍以鼓山原有住民和一些附近的老社区居民为主。

　　一个商业街区的成熟，从诞生起至少需要五年以上时间的磨砺，商业业态的调整，人气、市气的酝酿，都是需要时间的，而东区诸多小区从陆续入住到现在，也不过两三年，唯一主力店沃尔玛开业至今更短。由于街区的商业框架都尚未整合搭建起来，东区的商业繁华目前来说只能是前景光明。

　　萌芽中的东商圈

　　应该说，现有的业态状况还不足以支持福州东商圈的形成，其发展仍处于一种萌芽状态。

　　业内人士称，对于商圈，尤其是成功商圈而言，有三个构成因素，一是一定数量的居民；二是上档次的写字楼，这样才可以吸引更高层次的集团前往入驻，从而带来商机；三是商圈内商业档次的高低，一个成功的高档次商业会带动并带旺该区域商圈。

　　“参照这些要素，福州东区只具备其中一个条件，那就是庞大的居民。”据了解，除了鼓山新区外，福州东区还包括与鼓山新区隔河相望的鳌峰新区，它南临鳌峰公园，北及东南面临光明港，西接福光路。今后，福州东区的发展将一路向东，连接福州与马尾开发区，向闽江口、长乐扩展，东福州将与马尾开发区的“对接”。“按照这样推算，福州东区的核心区域聚集的人口至少达到20万人以上，这个庞大的消费群体是无法忽视的。”

　　与之对应的是，在福州六一路以东，晋安区委周边，已有苏宁电器、永乐电器、家乐福、好又多、喜盈门建材超市等多种商业业态交织其中。此外，福马中路上，还有蓝天超市、国际家具城、东兴家具城，以及建设中的福马购物一条街等等。

　　从中可以看到，福州东区的核心商圈并未形成，只是几个明显的社区商圈零散的构成东区零售业的格局。对此，业内人士指出，目前在福州，名牌服装、珠宝首饰、化妆品等高档百货百货的主要聚集地还是在鼓楼的东街口，继而是台江的万宝商圈。至于福州东区将来能否复制这些繁荣的商业业态，还很难断言。因为，如果一个城市允许多个核心商圈的并存或转移，一定要有重大的社会经济演进的现象发生，城市规模进一步加大，促进其辐射能力的提升。