猎房家园
三年前的合同究竟是否有效？买家陈先生一肚子委屈
“当时买这套二手房的时候，已经和对方在合同中约定了等产权证出来过户给我后，再缴纳剩下的18万元房款。但没想到，现在不仅产权证没有办出来，对方还以此为借口要收回房子！”已经在购买的二手房中居住了三年多的陈先生，近日接到了一封由仲裁机关发出的仲裁申请书，并通知陈先生，卖方已向仲裁机关提请，要求裁定买卖合同无效并要求陈先生交还房屋。昨日，记者对此纠纷展开了调查。
【双方争议】
买方：“房价见涨，就能反悔？”
“我已经在房子里住了三年多，为什么到了现在才说合同无效，要我们退房？”陈先生不满地向记者表示。
事情的缘由还要从四年前说起。2003年11月，陈先生在丽晶房产中介门店里看上了一套白马北路艺术家园3＃201的房子，但由于此套房源是省文化厅集资房，当时产权证和土地证均未办出，因此是否购买，陈先生一直犹豫不决。
当时，卖方林女士向陈先生作出承诺：产权证在一两年内就可以办好。此外，她还出示了一份由福建省实验闽剧院出具的证明，其中写明该套集资房已经分配给林女士，相关手续正在办理中。因此，陈先生最终以43万的价格买下了这套房子，先付25万，其余等产权证办出过户后再付。昨日，在陈先生提供给记者的合同原件中，记者看到，合同中第六条第二款中约定，甲方（即林女士）在领取产权证十日内配合乙方（即买方陈先生）办理产权过户手续，待交税当日乙方应将除已付房款外购房余款18万元整付给甲方。
2007年2月初，已在此住了三年的陈先生一家突然收到了一封仲裁申请书，由此也打破了他们三年多来的平静生活。在申请书中，林女士以其“只享有部分产权，至今仍然没有也不可能取得该房屋的所有权证书”为由，要求仲裁机关裁定当年签订的买卖合同无效，陈先生一家必须即时退出房子。
“在购买房子的时候已经保证能够作出产权证，为何现在又反悔说办不出呢？”陈先生疑惑不解。在他看来，有了林女士的保证，有了单位出具的证明，又有18万的购房款作抵押，产权证肯定能顺利办出并过户，但事情远不像他想象中那么简单。分析其中的原因，陈先生的儿子气愤地告诉记者：“几年来，房价涨了不少，他们肯定是觉得当时卖房赚得少了，现在又想收回房子不卖了。”
卖方：“房款被拖欠，只好提请仲裁”
而在卖方方面，记者听到了和陈先生不一样的说法。在谈到提请仲裁的原因时，卖方林女士告诉记者：“去年8月份，我向买方表示，是否能够先缴纳一部分的房款，只留3万～5万作为产权过户前的抵押，但却迟迟得不到买方的回应。”林女士认为，买方迟迟不给剩余的18万房款，是她提请仲裁机构仲裁的主要原因之一。她说，由于该套房子是属于文化厅的集资房，个人只享有部分产权，而就目前的情况来看，产权证是否能办出还遥遥无期。在没有产权证的情况下，18万房款一直无法拿到，而当初办理业务的中介丽晶房产也已经倒闭，因此，只好提请仲裁机关仲裁。
而林女士的律师也向记者表示，就他看来，当初双方在房子无完全产权的情况下签订了买卖合同，从法律角度来说，无论合同还是交易都是无效的，他认为，林女士提出仲裁请求是合理并合法的，仲裁机关应该在确定合同无效后并要求陈先生一家退房。
【案例解析】 买卖纠纷原因何在？
就表面看来，双方的矛盾集中在产权证和余下的18万房款上。迟迟无法收到18万余款的林女士希望对方能先支付一部分房款，剩余3万～5万再做抵押，但陈先生坚持根据合同办事，等产权证过户了再缴纳18万房款。此外，在前两年间，陈先生一直向林女士支付所谓的房屋折旧费300元/月。“实际上，这笔费用是18万元的利息费。”陈先生告诉记者，“余款问题仅仅只是一个借口，主要还是因为房价涨了，对方想借合同中的漏洞把房子拿回再卖一次。”
【律师说法】
“无证交易，合同无效”
“《城市房地产管理法》第三十七条中规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”福州某律师事务所一陈姓律师认为，双方签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，没产权证的合同不得在市场上出售，如果出售了，买卖双方所签订的合同也属于无效合同，得不到法律的保障。
“合同有效，不存在待定问题”
福建辉扬律师事务所的林丹律师对此却有不同看法。他认为，尽管在相关法律中对无产权证的房子转让问题作出了规定，但法律作出这样规定的目的是为了防止权属不清的房地产进入市场交易，损害当事人的合法利益，但并不能作为对合同是否有效的判断依据，根据我国现行的法律法规，并没有明确规定房屋买卖合同在产权登记后才生效。
而从买卖双方订立合同时的情形看，双方在签订时已经知道房屋没有产权证的事实，而合同也是在双方自愿的基础上签订的，因此，现在卖方提出合同无效，有违诚实信用的原则。
“产权证能办，合同就生效”
福州一知名律师告诉记者，关于无产权证房屋买卖的问题，一直以来在法律上都存有争议。一般来说，没有产权证的房子在二手房市场上进行交易，签订的合同本身属于无效合同。但就目前的情况来分析，这份合同属于权利待定合同，合同是否有效，关键看这套房子最终能否办出产权证。如果产权证能作出，合同即为有效。因此，从某种意义上而言，卖方在此次仲裁中承担了举证的责任，如果其能证明房子的产权证无法办出，当初签订的买卖合同才无效。
【专家建议】
二手房交易应两证齐全
记者走访了几家房产中介人士，据了解，随着次新房的大量上市，由于权属明晰以及产权登记的时间等问题，没有产权证的房屋在二手房市场上交易的现象仍然存在。但一般来说，一些较为知名的中介都不会作无证房产买卖的业务，因为其中存在着很大的风险。有关中介人士建议，二手房购买者在与卖方签订合同前，一定要看清房产的两证是否齐全，没有产权证的房子最好不要购买，否则吃亏的还是买方自己。
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