猎房家园 福州独栋别墅市场供应告急，全福州可售独栋别墅已经不足100套！”
2006年底，福州某地产顾问公司的一份调查报告中出现了这样“十万火急”的调查数据。
到了2007年，福州在售的独栋别墅数量依然不多。
记者在调查中了解到：独栋别墅项目大洋鹭洲在售的一期项目中仅剩20多套独栋；名城港湾独栋别墅仅剩十几套；兰庭西江月一期独栋别墅基本销售完毕，二期项目即将上马；仅翠湖山庄二期尚有较多独栋别墅，推出的84套独栋别墅中目前仍有大量未售出；碧水琴湾一期预推36套独栋别墅，但推出时间延至2008年；运盛美之国二期76套独栋别墅也将在明年3月推出……
一方面是供应量的急剧减少，另一方面是持续攀高的价格。从相关统计数据可以看出，近两年福州的别墅价格都是以百分之十几的涨幅往上走。东方威尼斯的独栋别墅，2005年8月，价格约为200万元/栋，2006年6月，平均每栋价格涨至240万元，涨幅达20%。
“政策严控，别墅供应量减少，将使一部分收入水平提高、希望改善居住环境的购房者的需求无法得到满足，别墅价格必然会提升。由于别墅价格具有一定的上涨空间，因此不排除部分人将别墅做为投资品。”福州房地产领航">福州房产专家王阿忠博士表示。
独栋别墅越来越少
“现在的别墅更多了一些年轻的元素，非常符合我们这些三十几岁人群的住房需求。”大洋鹭洲的一位业主告诉记者，最近她正忙于自家别墅的装修，对于即将开始的别墅生活她十分期待。
“房子确实漂亮，但价格涨得太快。名城港湾的独栋别墅在去年上半年还只有360万元/栋，现在二手市场上已经达到500多万元/栋了。”在网络论坛上，一为网友如此感慨。对于当前独栋别墅价格的猛涨，一些购房者显得有些“招架不住”。
“现在的房地产开发商要数别墅项目的开发商最‘牛’。”一位别墅业主这样对记者感叹道，“我们签合同时没有任何的商量余地，开发商动辄表示不满意就不要在他们那里买。”尽管觉得很气愤，但他最终还是买下了这套别墅，“现在福州真正的别墅不多，可选择的范围越来越小，今后这类别墅产品只会越来越稀缺，这使得开发商更强势。”
然而，也有人对当前的别墅产品并不十分看好。绿洲家园的一位业主表示：如今的别墅地理位置不如从前优越，很多地段根本无法营造出真正的别墅居家生活；此外，由于如今很多别墅处于混合型社区之中，私家花园面积也不大，因此私密性受到很大影响，居住品质也有所降低。
别墅品质越来越差
在福州开成房地产公司副总经理郑景枫看来，当前福州别墅的整体品质都不高。“去年福州的独栋别墅表现出一个很明显的特征就是别墅的私家花园面积下降。这主要是由于政策的控制，加上土地的稀缺，使得开发商只好选择压缩别墅的私有面积。”
一方面，受政策的影响，以及土地稀缺矛盾制约，开发商通过压缩别墅的私有空间，或者在独栋别墅周边建亚别墅或高层住宅，以抬高容积率通过规划审批。这导致别墅品质的下降。但另一方面，随着购房者居住观念的改变，对于别墅居住的舒适度要求也在逐步提升，这两者之间便形成了矛盾。
对此，王阿忠博士表示了认同，“如今的消费者对于住宅品质的概念还比较模糊，只有极少数消费者能够真正领悟所谓纯别墅、亚别墅的居住生活理念。当前的别墅市场，价格与品质脱节的现象突出。开发商只要搞一些策划宣传就能够吸引消费者的眼球，给了开发商很大的可操作空间。”
同时郑景枫也认为：目前福州的别墅市场开发仍处于初级阶段，因此会出现一些别墅品质没有上升反而下降的现象。
“2006年福州独栋别墅市场与之前相比多了一些概念性的东西，例如去年兴起的‘小独栋’，实际是联排别墅的变型，它并不是真正的独栋别墅，是界于联排别墅与独栋别墅之间的产品。”郑景枫表示。
一位业内人士认为：当前的许多别墅产品实际上只是迎合了那些希望享受别墅生活的群体的虚荣心，并未真正实现别墅高品质的居住生活。这类别墅产品短期内升值速度快，但随着人们对居住品质要求的提升，这类产品的升值空间有限。
有业内人士就此表示，如今福州别墅开发仍处于资源占有型竞争阶段，整体竞争水平还停留在对地段价格的竞争，市场成熟度不高，其建筑水平基本上处在模仿建造阶段。
顶级别墅概念越玩越玄
“今后纯独栋别墅社区出现的可能性很小，大多数开发商会采取独栋与亚别墅，或与普通住宅混合的做法。”郑景枫表示。“但别墅市场会进一步细分，今后将出现不同类型、符合不同消费阶层的别墅产品。”
“今后别墅肯定会走向两极分化。”一位不愿透露姓名的开发商则提出了他的看法，“一种是大独栋，这部分的客群比较稀少；一种是小独栋，这是别墅住宅的平民化，满足中产阶级的住房需求。”
记者在调查中发现，如今，别墅市场的这种细分，已经开始显现。据了解，即将上市的北纬25度和运盛美之国二期独栋别墅单价目标都定在了每平方米一万元以上的高价位。在业界更有传闻，北纬25度独栋别墅每栋定价将达2000万元。而在福州，500万元以上的别墅就已经算是顶级别墅了。此外，厦门建发集团开发的领域，也将在年内上市。在其广告宣传中称，这个占地400亩的项目，将打造成顶级的纯别墅社区。
但记者也发现，开发商一面对外高调宣传别墅项目的品牌与概念，可是对于项目的最终规划、价格定位却表现得十分神秘。北纬25度开发商相关负责人向记者表示，目前有几种方案仍在讨论之中，没有最终确定。建发集团对项目的具体规划也始终对外界保持沉默。
宏观调控政策越来越严
开发商纷纷挑战顶级别墅产品，不难看出，他们对于福州独栋别墅市场的看好。但他们并非没有顾虑。“对于开发商来说，他们开发独栋别墅面临的最大瓶颈就是政策。”王阿忠表示。
从2006年开始，国家对于别墅供应环节的控制更加严厉。2006年1月15日，在人民大会堂举行的“中国房地产CEO高峰论坛”上，国土资源部土地利用管理司副司长束克欣表示：国家将继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，并出台措施严查尚在违规批出的别墅用地。建议开发商“不要再打别墅的主意”；此后，国土资源部召开新闻发布会，提出各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。从而进一步调控住房供应结构。
此外，对于需求市场，国家同样有相应的政策引导。早在2004年，中国银行便酝酿停止豪华别墅个贷；2006年，包括中国银行、工商银行、民生银行、建设银行在内的几家银行已将别墅、高档商品房的贷款首付提高到40%以上，并称可能继续提高。而正在酝酿出台的住宅保有环节税，也将对别墅需求方面起到一定的抑制作用。
显然，嗅觉灵敏的开发商也都意识到了这一点。上述那位不愿透露姓名的开发商便表示，由于国家的宏观调控政策越来越严厉，所以尽管福州目前尚缺大独栋别墅产品，但开发商对开发独栋别墅依然有所顾虑。这或许正是开发商对项目规划方案保持谨慎态度的原因。■
正在载入相关文章，这个速度取决于您的网速。
‖