车位争夺战爆发在《物权法》实施前夜

　　尽管《物权法》对小区车位及公共部分的归属作出了界定，但看似明晰的规定仍留下了一些“盲点”———
　　车位争夺战爆发在《物权法》实施前夜
　　《物权法》颁布已近一个月，备受业主们关注的车位权属问题有了明确界定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”（〈物权法〉第74条）
　　一场旷日持久的车位之争本该随之尘埃落定，但在福州的各个小区，关于车位的种种“历史遗留问题”仍让业主们疲于应对。4月初，在一些几年前就已交房入住的住宅小区，开发商悄然开始甩卖剩余的车位，最高降幅甚至达到2.5万元，车位问题再起波澜。有人“甩卖”，有人“囤积” ．
　　“我们这边的车位还剩一些，今年春节时还是12万元/个，现在已经降到10万元/个，位置好点的价格贵一些。”在福州市交通西路的中茵名仕花城，物业人员对记者说道。位于福州江滨路上的某小区也上演了“车位促销”这一幕。据该小区一位业主介绍，几个星期前，他们小区突然以“清盘”之名促销了一批车位，数量约60个。据某媒体报道，在福州二环路、三八路等路段的一些小区内，开发商都在降价甩卖车位，价格比原先大致下降1—2万元。在一些业内人士看来，此次的“甩卖热潮”与将于10月1日起实施的《物权法》不无关系，在产权问题上“底气不足”让不少开发商想在“大限”来临前消化掉“最后的晚餐”。
　　与部分开发商争先“吆喝”车位不同，另一部分开发商却“囤积”车位。“听说最近很多小区车位都在降价促销，我也到我们小区的物业部问了一下，没想到，他们现在不愿出售车位。”某小区业主林先生告诉记者，他们小区有不少空余的车位，但都被开发商囤积起来，“想等到价格上涨的时候再拿出来卖。”记者随机在工业路的几个小区内进行了一番调查，发现没有一个小区出现降价促销车位的情况，目前这些车位的价格都在10万元以上。“我们小区的地下车位比较贵，每个都超过11万元。”时代名城的一位物业人员向记者介绍，并表示“我们从来不降价促销车位。”
　　有些开发商担心《物权法》实施后将失去车位的产权，另一些开发商却囤积居奇，将车位待价而沽，两种截然相反的作法耐人寻味．
　　“其实，开发商这么疯狂地出售车位完全没有必要。”《物权法》起草人之一、北京大学教授尹田在接受媒体采访时曾表示：“《物权法》第74条的规定实际上维持了目前全国的普遍做法，即以约定来确定车位的归属。车位的归属完全由合同来决定，如果合同中没有约定，就按交易习惯和公平原则确定车位的归属。目前全国绝大多数地方的交易习惯是房屋和车位分开买卖。因此，车位在没有约定的情况下归开发商所有。”由此看来，一些已经在合同中约定车位归属权的开发商并不担心《物权法》的实施会产生什么影响，“囤积”车位也就不足为奇了。
　　“公共部分”仍是争论焦点
　　事实上，《物权法》用“约定法”来确定车位归属权的做法，也让一些业主和业内专家觉得“不够公平”。与此同时，包括“架空层”在内的公共部分能否当车位卖仍是业主们争议的焦点之一。
　　“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”（〈物权法〉第70条）留下了模糊不清的“盲点”。“地下车库”究竟属不属于公共部分？在实践操作中，公共部分的界定直接决定了开发商“能不能卖车位”的问题。
　　“《物权法》只作了一个大体的区分，一类是‘室外’，一类是‘室内’。”房产专家江映辉向记者表示，“但《物权法》并没有细化到‘架空层’这样的问题。”　位于福州市二环路的海景花园上演的“架空层车位之争”可以算是这方面的典型案例。2003年初，福州海景花园的开发商东煌集团把小区建筑物架空层的８个车位分别卖给８位业主。福州市房地产管理局为其发放了房屋所有权证。但海景花园业主委员会认为，架空层属于小区的公共配套设施，不应出售。
　　“从实践角度来看，判断车位是否属于开发商的办法就是看它能不能办产权。如果可以销售，那就应该能办产权，如果不能办产权，它就不能出售。”某业内人士这样表示。但如果仅仅以“办产权”为准绳，海景花园的开发商似乎并无违规之处。于是，海景花园的业主们将发放“车位产权证”的福州市房管局告上了法庭。
　　4月9日，记者再次联系了海景花园业委会的主任蔡先生。“我们小区车位的产权实际上是不明晰的，合同上没有约定车位属于开发商还是业主，在这种情况下，房管局发放产权证显然是不合理的，所以我们才将房管局告上了法庭。”据蔡先生介绍，目前海景花园小区内的这些产权不明晰的车位都被开发商以公司内部员工的名义购买，然后再转手卖给业主。
　　鉴于用“能否办理产权证”来判断权属会产生不少问题，福建元一律师事物所的上官瀚清律师提出了另一个判断标准———“图纸”。“是否属于公共部分，一看图纸就很明了。一般在规划图纸内，对公共部分的区域都有明确的标示，属于公共区域的建筑物当然不能卖。”上官律师向记者指出。
　　“外卖”合不合法？
　　在车位“大甩卖”的过程中，开发商和业主之间的矛盾日益突出，其中，车位能否外卖的争论尤为引人关注。
　　“很多小区都存在一种怪象：一方面，小区内的车位没有售完，另一方面，一些业主却没地方停车。”江映辉对记者说道。事实确实如此，采访中，记者发现有不少交房多年的小区都有大量空余车位。在福州工业路的某小区内，270个车位仅仅卖出了70多个，连三分之一都不到。很多业主认为，一个车位动辄十多万元，比自己的车还贵，还不如租用车位或停放在小区内的公共道路上来得实惠。而开发商为了自身利益便将车位卖给“外人”。在记者走访的几个年限较长的住宅小区内，物业人员虽然申明：“一般情况下我们必须先满足业主的需求。”但同时也表示：“可以卖给小区业主以外的人。”
　　大量车位外卖显然违反了《物权法》中的“优先权”，有法律界人士指出，如果开发商将车位都售完了，造成业主的停车需求无法得到满足，业主完全可以对开发商提起诉讼。对于这个问题，江映辉的看法是：“一些小区经常出现这样的情况，业主入住十多年了，开发商欲将车位卖给业主，但业主不要，如果卖给小区外的人，业主又不干了，这是一个很棘手的问题。”在他看来，“优先权”不可能是永远有效的，它应该有一个期限。“实际上《物权法》对这个问题也留有余地，它只规定了‘优先’，而没有说‘严禁’卖给小区业主以外的人。这意味着在‘优先权’这个问题上，将来《物权法》可能还会出台一些细则，如‘优先权’的有效期限。”江映辉认为。
　　收费混乱几时止？
　　小区车位引发的纠纷不仅体现在买卖过程中，在车位租用、停车管理费等方面，问题也不少。
　　“我们小区的地下停车位起价为16万元/个，还要招标，谁出的价高谁得。停车管理费每月60元。”、“地下停车每月费用220元，路面停车管理费70元/月”……在某论坛上，有人对各小区的车位收费情况进行了统计，结果令人吃惊：以车位租金为例，目前福州各个住宅小区的价位相差甚远，有些在200元/月左右，有些却高达400多元/月；在小区公共道路上停车，收费标准也不尽相同，大多数是60元/月，有些小区是每月七、八十元左右。
　　“我们小区没有专门规划的地下车库，只有公共停车场所。物业公司每月向业主收取60元管理费。”福州仓山某小区的业主陈小姐认为，“小区的公共部分是属于业主共有的，物业收取的这笔费用除留下一部分管理费用外，其余应该用在小区的公共建设或维护上，现在物业将这笔钱全部据为己有，显然不合理。”而在福州西洪路某小区内也存在类似情况，所有有车的业主都必须到物业办理交费手续，否则不能在该小区停车，而这笔钱也直接成了物业公司的收入。许多业主认为“对已经购买的车位还收取每月70元的管理费不合理。”
　　从目前的情况来看，在车位租金、停车管理费用等方面，各小区都是“各行其道”，缺乏统一合理的收费标准，这是很多小区内产生车位纠纷的根源之一。《物权法》实施之后，相应的车位收费标准的出台应是这部法律的题中之意