猎房家园《物权法》规定小区业主优先购买，但不少开发商似乎见钱就卖
如果你关注即将实行的《物权法》，你可能会发现一条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要......占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”然而，在厦门，小区车位、车库卖给“外人”的情况却很频繁。
“到我们小区购买地下车库的不只有小区业主，还有人通过中介将车库对外出售。”还没有买车的小徐，看到自己小区车位一天天减少，不禁有点心慌。小徐听说，有些车库投资者，往往一下子购买了好几个车位。“这样车库价格肯定会被抬高，到时候就算有钱买车，也没法停车了。”
现象 小区车库外售频繁
记者从厦门某房产中介了解到，委托卖车库的业主不少，特别是在江头、禾祥西等繁华地段的小区，车位稀缺，车库的价格也特高，一个车库有时高达20多万元，吸引了很多车库投资者购买，而他们大多不是小区的业主。 一位中介人士告诉记者，外地有开发商低价抛售小区停车位，厦门倒是还没有这种现象。
“厦门还算规范，在业内这么多年很少见到私售公用车位的事情。不过，车位、车库对外出售好像没有什么门槛可言，不管业主、非业主，只要想买基本上都买得到。”南方物业副总何宏哲说，在一些车位紧缺地段，到周边楼盘买车位的现象比较正常，而且开发商没有进行太大的限制，有人拿钱来购买也不太可能拒绝。
据了解，我市很多开发商都将住宅与车库分开来卖。厦门达意房地产开发有限公司总经理王少雄认为，要谈归属权问题的前提是“买卖关系”，在现行的合同中，有的有明确规定归属，有的没有。如果没有，最直接的判断方法就是看公摊，如果算作公摊卖给业主，当然归业主所有，如果没算入公摊，仍属于开发商所有，在开发商所有的前提下，买卖并不违规。
新规 业主有优先购买权
然而，按照《物权法》规定，车库对外出售的前提是保障业主的需求，脱离这一前提，将小区车库售给第三方获取高额利润将是违规行为。何宏哲表示，现在厦门的车位暂时还没出现供不应求的现象，这方面的纠纷相对较小。但随着厦门车辆的增多，车位紧缺是趋势，到时候业主将更重视这方面的权利，那时《物权法》就用得上了。
不过，尽管已经规定了“车位、车库应当首先满足业主的需要”，但似乎还有些难以明确界定的地方。福建万石律师事务所律师陈宇说：“这一规定操作起来比较难。”他认为，通常所说的“优先权”是指在同等条件下的优先，即相同的售价条件下业主优先。但买卖毕竟是个市场行为，在非业主以高出业主更多的价格购买车库时，这个“优先权”就会失效。
“在新法执行时也不可能不考虑开发商的权益，假如一个小区的车库迟迟没有业主购买，那怎么办？”陈宇说，比较合理的处理方式是，在卖车库先考虑业主的知情权，并给予合理的购买期限，期限过后再进行第三方买卖。(记者 谢晓婉 实习生 张志斌)
记者手记
“卖方市场”谁说了算？
“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”——《物权法》为业主的权力是提供了相对保障的，但从根本上并没有撼动开发商的利益，业主仍然显得有点弱势。
或许在年底《物权法》实施之后，开发商会补充相关的协议，对归属权问题进一步明确。不过，现在房屋买卖仍是卖方市场，就算有补充协议，估计也会对开发商更加有利，因为合同协议的制定权更多掌握在开发商手中。
听一位物业公司的负责人说，今后车位出售将是一个趋势，或者会参照高档楼盘卖住宅附送车库的形式，不过，这也可能成为开发商的一个“把戏”，将车库费用直接摊到楼盘售价之中。而一旦厦门小区车库供不应求，如何解决业主的停车问题，除了开发商应考虑之外，政府也应考虑以建立公共停车场所的方式来解决。（记者 谢晓婉）
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