[福州]业主自治有了“护身符” 今后社区将更和谐

　　1月1日，《福建省物业管理条例》正式实施。按照《条例》规定，为维护全体业主的合法权益，保障物业管理活动健康、有序开展，业主要依法成立业主大会及选举业主委员会。为此，福建省建设厅近日发出《关于加强业主大会制度建设的若干意见》的通知（以下简称《意见》），对规范业主依法成立业主大会及选举业主委员会做了具体的部署。

　　Ｎ本报记者吴孝传文/图

　　据了解，福建省建设厅发出的《关于加强业主大会制度建设的若干意见》，共分加强领导、规范程序和工作措施三大部分，其中“规范程序”部分对业主大会和业主委员会的成立和规范运作做了相当细致、具体的规定，具有很强的操作性。业内人士和业主们反响热烈。

　　关键词：业主大会
　　
　　《意见》规定：对于新建物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，各市、县（区）房地产行政主管部门要积极指导辖区内业主和相关单位按照相关规定成立业主大会，并选举产生业主委员会。对旧住宅小区，要在尊重居民意愿基础上，由街道办事处、乡镇人民政府积极引导业主成立业主大会，改善基础条件，逐步推行物业管理。

　　[解读]物管、业主均受益

　　 “及时成立业主大会是今年物业管理的一项重点工作。”省物业管理协会常务副秘书长郭金国认为，为了抓紧这项工作，省建设厅专门规定，各县（市、区）房地产行政主管部门要抓紧布置，在调查摸底的基础上，根据不同物业管理区域情况，研究制定相应工作方案。方案制定后，要及时上报设区市房地产行政主管部门。各设区市要按季度将此项工作开展情况书面上报省建设厅房管处。同时，对有关主管部门及其工作人员强化工作责任，对不按规定组织成立业主大会筹备组的，或非法干预业主依法成立业主大会、选举产生业主委员会的，上级主管部门或者监察机关将责令改正，并对直接负责人和其他责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　郭金国说，过去物管企业认为业委会是和物业公司对立的，业委会成立后就要炒掉物业公司,其实这是一种认识误区。及时成立业主大会和业委会，对社区的管理，和谐社会的形成会起到促进作用。从根本上说，对业主和物业公司双方都有好处。所以今年物管协会要求各个物管企业要及时配合、协助达到条件的社区成立业主大会和业委会。积极推荐那些热心公益、为人公正的业主参加业委会。

　　关键词：业主代表

　　而对于首次业主大会筹备工作，《意见》规定：物业管理区域符合业主大会成立条件的，建设单位应按规定，向县（市、区）房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面报告，并提交有关资料。县（市、区）房地产行政主管部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面请求之日起30日内，应会同乡（镇）政府或者城市街道办事处成立业主大会筹备组，并确定筹备组召集人，开展业主大会的筹建工作。
　　
　　筹备组由业主代表、居民委员会（社区居民委员会）代表5至11人组成，可邀请建设单位参加。业主代表由业主推荐产生。业主代表所占比例应不低于筹备组总人数的三分之二。尚未销售的物业，建设单位可作为业主代表参加筹备组。筹备组成立7日内应在物业管理区域内公布筹备组成员名单。

　　[解读]筹建工作开发商也有责

　　郭金国认为，《意见》对于首次业主大会筹备工作，有两个值得注意的地方：一是社区符合业主大会成立条件的，开发商要及时提出书面报告进行申请，这就明确要求开发商承担起责任，这个责任包括负担首次业主大会的工作经费；其次，业主代表所占比例应不低于筹备组总人数的三分之二，这就保证了业主的主体地位。

　　对此，曾经申请成立业主大会几年，都无法如愿的福州上街某社区业主大会筹备组的潘女士就告诉记者，他们的业主大会的成立屡遭挫折，一个原因就是开发商不配合，甚至屡屡阻拦。业内人士认为，现在对各个相关单位和个人的责任以及筹备过程的时间做了明确规定，就能避免这种现象的发生。

　　关键词：业主身份

　　对于业主身份的认定问题，《意见》规定：业主身份的认定原则上以房地产权证记载的权利人为准。房屋已出售但尚未领取房地产权证的，房屋销（预）售合同中记载的购房人可以视为业主。夫妻、兄弟姐妹、父母子女等同住亲属能够提供合法有效法律文件证明其对房屋享有共有权利的，在物业管理中也可确认具有业主身份。房地产权证记载的权利人或房屋销（预）售合同中的购房人以及能够证明其享有业主权利的人超过一人的，应推选其中一人参加业主大会会议。未成年人业主一般应由其法定监护人参加业主大会会议。

　　[解读]业主身份认定明确了

　　郭金国说，对于业主身份的认定，过去常常只以房产证记载的权利人为准，但在实际运作中却遇到很多麻烦。比如，许多有业主身份的却因种种原因无法参加选举，而一些热心社区工作的同住亲属却因为无选举权被拒之业主大会门外。现在的规定则对业主的身份重新做了界定，这就扩大了业委会成员的遴选范围。

　　对此，记者采访了福州一些住宅小区的业委会主任，他们都认为，新的业主身份的认定，解决了过去因为常常找不到产权证权利人而无法投票的烦恼。福州五凤兰庭业委会主任王新就说，新规定有利于选拔出更多热心公益事业的业主担当重任。

　　关键词：选举程序

　　对于业主委员会的选举过程，《意见》做了严谨、周密的规定。首先，业主委员会的选举应有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加；业主委员会委员的当选应经与会业主所持投票权二分之一以上通过。
　　
　　其次，业主委员会选举时，以得票多的当选；若票数相等，不能确定当选人时，应对得票数相等的被选举人再次投票选举，以得票多的当选。如被选举人少于应选名额时，应及时另行选举。确实不能按筹备组确定的人数选出业主委员会委员的，可按实际选出的人数为准确定。
　　
　　投票结束后，采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员的监督下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由唱票、计票和监票人签字后，由产生后的业主委员会存档。

　　[解读]业主自治热情提高

　　王新认为，目前业主大会和业委会选举中出现的一个问题是不少业主对自治的热情不是很高，所以对自己的选举权不重视。从不少社区了解的情况看，相当一部分社区的选举是经过几轮的投票才达到法定人数。所以在有了规范的选举办法之外，还要对业主进行广泛的业主权利的宣传。要让所有业主都认识到业主大会和业委会的成立和正常运行，对小区管理和业主的房产保值增值都将起重要作用，特别是今后维修资金都要交业委会管理，业主们如果不重视业委会的选举，实际上是忽视自身权益，忽视了自己产权的保护。

　　关键词：经费

　　对于业主大会和业主委员会的工作经费问题，《意见》规定：业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体办法应在业主大会议事规则中体现。工作经费使用情况，业主委员会每半年应在物业管理区域内公告，并接受业主的质询。

　　[解读]业委会运作有经济保障

　　王新认为，对于工作经费的明确规定，为业委会的正常运行提供了经济上的保证。过去许多社区的业委会是靠一批热心人在维持着，工作经费常常是业委会成员自掏腰包来解决，这样做是不会长久的。业委会成员虽然大多数是一些热心公益的业主，但是许多人对社区的物业管理等业务和相关法规并不熟悉，因此最好的办法是请专家对这些业委会成员进行培训，提高素质。过去没有经费做不到这一点，有了经费就可以做到了。

　　业主陈先生说，许多业主都强烈希望业委会尽早成立，但是真正推选业主代表参加筹备时，大家却互相推脱。主要原因是许多业主害怕业委会的工作太烦琐，影响自己的正常工作和生活。他认为，业委会要想正常、健康地运行，必须实行职业化，就是要有一两个人专职从事这项工作，给这些专职人员发工资。有了工作经费，业委会部分人员的专职化就有可能了。

　　郭金国强调，利用社区公共设施进行经营的收入，可以作为业主大会和业委会的工作经费。

　　关键词：备案

　　业主委员会成立后，应自选举产生之日起30日内，按照规定持业主委员会备案表、业主大会会议情况、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会章程与委员名单等资料到所在县（市、区）房地产行政主管部门备案。
　　
　　县（市、区）房地产行政主管部门对业主大会、业主委员会的备案材料确认后，出具《业主大会、业主委员会成立备案证明》，业主委员会应将《业主大会、业主委员会成立备案证明》在所在区域内向全体业主公示。

　　[解读]主管部门无权无故拖延备案　

　　郭金国认为，对业委会任期和备案时间的规定，有利于业委会的正常运行。但在实践中有些主管部门存在着拖延不予备案的现象。有的主管部门以业委会个别成员不交物业费为由不给备案，这种做法是不对的。业主欠物业费是物业公司和业主双方的事，他们自己可以协商，也可以通过法律途径来解决，主管部门没有权力利用备案来卡业主。其实备案就是出个证明而已，只要业委会程序合法、条件齐全，就要给予备案。