[福州]乌龙江东岸别墅进入稀缺时代

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乌龙江东岸自然环境优越

别墅项目设计推陈出新

　　在不到两年的时间内，物业升值了近一倍，开发量占据了福州别墅市场总量的半壁江山，2006年的乌龙江东岸创下了福州别墅市场的奇迹，如公园道1号、水印长天等楼盘的别墅项目已售罄，而中天·金海岸四期浅水湾和泰禾·红树林三期也将在春节前公开。
 
　　在乌龙江东岸别墅开发接近尾声之时，越来越多的人将目光投向了仅一江之隔的乌龙江西岸，因为那里也有着与乌龙江东岸一样的生态美景，更重要的是，那里还有大量未开垦的处女地。
 
　　那么，乌龙江西岸能在2007年延续东岸的辉煌，在福州别墅市场再创佳绩吗？

　　【现状】东岸别墅所剩不多
 
　　2006年，金山乌龙江畔（亦称乌龙江东岸）区域以众多有影响力、开发水平高、开发规模大的别墅项目唱响了福州别墅开发的“乌龙江时代”，但进入2007年，这里的开发进程却接近尾声。
 
　　许多业内人士将2006年福州别墅市场的开发称为开拓“乌龙江时代”，这个说法其实并不夸张。据统计，2006年，福州主要在售的别墅项目有25个，其中12个分布在乌龙江沿线，4个在乌龙江与闽江交汇处，占别墅总量的近65%。
 
　　为“乌龙江时代”立下汗马功劳的当数乌龙江东岸区域（又称作乌龙江板块）。2006年，该区域集中了636亩的中天·金海岸、370多亩的公园道1号、450多亩的泰禾·红树林及100多亩的水印长天等在福州地产市场上鼎鼎有名的楼盘。
 
　　进入2007年后，在乌龙江东岸，可售别墅却所剩无几。据记者调查，目前公园道1号、水印长天的别墅项目均已售完；中天·金海岸四期浅水湾叠拼及联排别墅只剩230余套，其中即将公开的有118套；泰禾·红树林三期在售和将销售的叠拼及联排别墅也只剩100多套。
 
　　业内人士统计说，目前金山乌龙江畔所余别墅量仅300多套。由于该区域已无地可供别墅开发，因此它们将成为该区域的绝版别墅。据业内人士介绍，目前这些绝版别墅的价格比一年多前上涨了近80%。

　　绝版别墅绝版品质
 
　　乌龙江东岸土地资源不可再生，因此，尚在这个区域开发别墅的开发商大多不敢怠慢，力争打造出最好品质的项目。
 
　　最好的也许总是在最后。据了解，目前在乌龙江东岸新推出的别墅项目都总结了前期项目的优点，推陈出新，无论是建筑外观、内部品质还是性价比均比前期项目有所提高。据中天地产人士介绍，中天·金海岸四期浅水湾，位于中天·金海岸整个社区西部，离乌龙江最近，生态气候最佳。
 
　　为了将浅水湾建成中天·金海岸中品质最高的别墅，中天地产在综合了前三期成功经验的基础上，请来国内和国际设计大师对其建筑、景观、户型等各个细节进行推敲，力求尽善尽美。现在的浅水湾不仅可以乐享中天·金海岸投资2亿元的大型社区配套和丰富完备的公建设施，如占地30亩全省最大社区体育公园、20000平方米的商业设施、3000平方米的国际幼儿园、总面积达5000平方米的五星级双会所等等。另外浅水湾在建筑外立面上也比前三期更有特点，注入了具有历史厚重感的中国建筑元素。除此之外，浅水湾还以高性价比著称，据了解，虽然其每一套别墅的建筑面积大多在200多平方米，但其使用面积却可以做到380多平方米。
 
　　除了中天之外，泰禾也将推出红树林三期，并以有天有地的创意展现出现代新美墅的形象。其建筑外观将采用新波希米亚风格，房间采用较多的落地大开窗，将室外的风景延续至室内，不仅让庭院景色融入生活，也巧妙地让更多房间有了南向阳光。

　　【趋势】西岸别墅酝酿出击
 
　　在乌龙江东岸开发接近尾声之际，2007年，乌龙江西岸成了众多开发商关注的目标。
 
　　许多人从2006年底闽侯土地拍卖会上就敏感地察觉到这一点。2006年12月28日至30日，闽侯上街、南屿4幅地块以高于起拍价2倍的价格出让，其中最高地价达到180万元/亩，与相同地段数月前的地价相比，这4幅地块的价格均翻了一番。业内人士认为，闽侯土地价格的攀升说明开发商对乌龙江西岸未来市场极为看好。
 
　　除了地块拍卖的走向预示乌龙江西岸将继东岸之后成为福州别墅开发的另一热土外，一些项目的蓄势待发也让人看到了西岸兴起的态势。据业内人士透露，占地600多亩的正祥集团旗山林语墅别墅项目今年内可能启动，上街老别墅区将有数个中等规模的别墅项目推出，而金辉集团也已在旗山圈下占地700亩的地块。
 
　　“乌龙江西岸的确是开发别墅的风水宝地。”中天地产有关负责人告诉记者，开发别墅离不开山、水资源，而福州人似乎更喜欢择水而居。从江景资源上看，福州只有闽江沿线和乌龙江沿线，随着北江滨和南江滨的开发，目前闽江沿线江景资源已基本利用殆尽。而乌龙江沿线，也只剩下西岸可供开发了。

　　对此，业内人士江映辉也认为，比起闽江，乌龙江因为离福州城更远，都市化痕迹较少，具有更自然更生态的特点，因此更适于别墅的开发。

　　西岸崛起尚需时日
 
　　 一江之隔，使乌龙江西岸有着与东岸相同的无敌江景，但由于西岸目前的公共配套仍不完备，业内人士认为，要再演东岸盛况可能还需历时3年左右。
 
　　从2000年开始，福州开始了“南移”的脚步，经过4年的发展，金山新区已变成新房林立，甚至出现了不少高品质的楼盘。侨大房产咨询机构董事长孙福山告诉记者，2004年初，中天·金海岸成为乌龙江东岸最早启动的几个项目之一，而当时乌龙江东岸区域的发展已相对成熟。
 
　　 “虽然当时的交通、公建配套尚不如市中心成熟，但当时金山大桥等连接市中心的大交通线基本建成。”孙福山说，当时二环路、浦上路、金山大道基本建成，从市中心走二环，穿过浦上路不到20分钟就可到达中天·金海岸，这样的交通条件，使中天·金海岸的房子不管是做第一居所还是第二居所都相宜。
 
　　除此之外，政府对大金山的各项规划从2004年开始逐步从图纸变成现实，在这种情况下，中天等开发商才敢将开发的触角深入到金山腹地乌龙江畔。当然，中天·金海岸所在的乌龙江东岸也具备了开发别墅等高档住宅的先天优势，它不仅有着浩渺开阔的乌龙江景，更有着未经开发弥足珍贵的自然生态环境，全省最大的原生态公园乌龙江湿地公园和金山公园环伺左右，一条流花溪又把该区域与金山居住区自然分割开来，所以周边环境植被丰富，绿树成阴，兼有河滩、沙洲、苗圃，是不可多得的别墅“产地”。
 
　　相较而言，现在的乌龙江西岸自然条件虽然不逊于东岸，但一江之隔，周边配套却有很大差别。受福州人整体经济水平的影响，许多买别墅的业主还是希望将别墅作为第一居所，这就要求所购别墅有相对完善的配套和交通环境，但从目前乌龙江西岸最先启动的旗山区域来看，其生活配套的建设还在起步阶段，比如说，要从该区域快速直通市中心，就需要三环路的贯通，这需要到2009年才可以实现。

　　观点

　　不应重蹈闽江覆辙
 
　　 从国外大型城市成功发展经验看，江的两边一般会建一些标志性建筑，如高级酒店、高档写字楼等，还会有大面积的江边公园，成为城市居民休闲娱乐的好去处。但现在闽江两岸却全是住宅，这不仅将本应属于全福州人民的江景资源不合理地私有化，而且也对福州整体发展不利。
 
　　就拿金山来说，未来将有数万的居住人口，本应配备有大型的商场、大型医院等公建设施，但现在金山连用于建这些公建配套场所的地也已被开发殆尽了。而当新区生活配套设施的缺乏时，商业中心就脱离不了城市中心，人们就需要从新区进入城市中心进行商业活动，这肯定会造成诸如交通阻塞等一系列社会问题。由此，我希望尚未开垦的乌龙江西岸在进行大规模房地产开发前能进行科学的规划。
                                   
　　　福建师范大学地理科学学院资源环境与城乡规划系副教授骆培聪

　　别墅品质要更高
 
　　 从目前土地供应状况看，乌龙江西岸的楼盘普遍比东岸楼盘的规模大，而且容积率低，这为西岸楼盘的高品质奠定了基础。但是，目前仍有三个问题摆在开发商面前：一是由于地价攀升，开发商不能将所有地块全部拿来建别墅，也就是说未来乌龙江西岸仍将延续东岸以小高层、高层、别墅混合开发的模式。在这种情况下，如何做到产品混合，品质不混合？二是由于容积率降低，未来别墅的私有绿地将少于过往的别墅，那么如何在有限空间内增加别墅业主的私密性？三是在私有绿地面积减少的情况

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