猎房家园元旦快到了，春节也将不远，百货超市开始储备年货，有些甚至已经提前摆上架。频频出手的调控新政，让房产市场渐冷，有人说房地产市场开始回归理性了，料想今年开发商过得没往年畅快，但是年底毕竟还是推货的高峰期，趁着年底买房热情，有货不出，等来年新政又出台，有肉只有烂在锅里的份。
当然开发商备的“年货”可不比百货商场的年货，摆上货架，消费者看着不错提了就走。卖房子可不一样，不讲点策略，改变营销方式，就有可能成为“滞销品”，毕竟把房子当白菜卖的时代已经一去不复返了。那么我们来看看近期开发商营销动态，我们又有哪些新发现？
价格心理战 看谁拿捏得准
12月8日，大学康城二期开盘日销500多套，给厦门楼市打了一剂强心针，成为近一段时间里一大热点。与往年同期相比，近一段时间开发商定价上显得格外谨慎，尤其是新盘价格不到开盘之时，开发商都讳莫如深，大学康城直到上周六当天早上八点开盘时才知道开盘起步价5458元，均价6380元。现场购房者表示，这个价格还能接受，符合大多数人的心理价位。
大学康城的热卖与其说是大盘的魅力，不如说价格拿捏得准，从深层次说，开发商是在价格上做了大文章。楼市盛行的价格攀比现象已经找不到踪影。以前越晚开盘，价格越高，这已经成为房产市场一个潜规则，这就为“捂盘惜售”营造了市场环境。如今，调控初见成效，房产业遭遇寒流，与“捂盘惜售”不同，年底开发商纷纷“拿盘抛售”，都在看竞争对手的价格，如何把价格定得比周边楼盘略低，那就占尽先机，同一时期开盘谁把价格过早公布就可能成为对手的参照物，抢走客户资源。
而同一地段的另外一个大盘乐活小镇，上个月开盘，起价5630，均价6300元。大学康城比乐活小镇晚开盘一 个月，虽然均价比乐活高了80元，但是开盘价每平米起价比乐活小镇少了近170元。这让持币观望的购房者，痛下决心把“绣球”抛向大学康城。这不能不说大学康城在打价格心理战上，对购房者的心理价位拿捏得准。
首付分期 看谁做到位
对买房者来说，价格最重要，首付也关键，开发商除了在拿捏价格上下功夫外，如今开发商在购房者首付款的解决上也费尽心机，解决了购房者的首付之忧，才能解决自己的后顾之忧。
“1587计划”，如果你以为这是什么军事代号或是间谍暗号的话，那你就大错特错了，这是集美双桥明珠为购房者推出的首付分期计划，它把购房者30%首付，分三期进行，签购房合同付15%，8%在交房前交付，最后的7%在办理产权证前交付。据说这还开创了厦门办理产权前付清首款的先例。
同样在集美的乐活小镇青年置业计划，也是别出心裁。何为青年置业计划呢？据售楼人员透露，青年置业计划就是首付30%分三期进行，第一次付款只要10%，08年11月份第二次付10%，09年5月份付完最后的10%。这样一来，购房门槛就低了许多，第一次付款更比双桥明珠15％低了5个百分点，一套近90平米的两房就只要5万多元就能买到。
但是当记者问到第一次付款10%后，其余20%款项是由由开发商先行垫付还是委托第三方提供款项时，乐活小镇的售楼人员表示并不知情。
据了解，首付分期一般有两种垫支情况，其一是由开发商垫支，也就是开发商为购房者补足首付款，购房者再分期付给开发商；其二是开发商委托第三方为购房者提供首付款，而借款利息由开发商支付。
首付分期，这在上海深圳等大城市并不少见，在厦门也不算刚兴起的新模式，降低首付门槛，“够格”买房的人多了，出手的机会自然就多了。这折射出了开发商在年底赶推货，希望尽快回笼资金，“拖的时间越长，可能出台更多的房地产政策，包括银行再次紧缩银根、提高首付，或是税收政策，这都会让开发商压力和风险增大”，某楼盘营销经理说。
豪宅营销 大家比低调
12月8日，央行宣布从12月25日起，年内第十次上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。此次调整后，普通存款类金融机构将执行14.5%的存款准备金率标准，该标准创20余年历史新高，再加上日前宣布08年从紧的货币政策，这就意味着明年的银行银根将持续吃紧。
既然从银行里贷款有困难，楼盘套现成为年底开发商的当务之急，但是在此销售敏感时期，小户型因为总价低，比较容易得到市场认可，动辄上千万的豪宅可就没那么好说了，而且一不小心就成为众矢之的。
那么哪种营销方式比较妥当呢？有业内人士称，如今卖豪宅保持低调就是最好的营销方式，说这句话是并非无根无据，远的说上海汤臣一品，号称中国楼王，炒得沸沸扬扬，媒体焦点，被质疑卖天价房，相关部门介入调查，无人敢问津，卖不动了就改成租，据说月租也要5000美金。用“高处不胜寒”来形容眼下“汤臣一品”的尴尬处境再好不过。近的是厦门的某楼盘，每平米起价2万多元，被称为厦门第一豪宅，每周楼盘销售排行榜上总不见其踪影，至今被质疑是否卖出一套。与前期的炒作大不相同，如今变得格外的低调。
新盘推出后如果对市场把握不准，那就可能落个骑虎难下的境地，价格定高了，市场如果反映不好，降价后可能更难卖，毕竟买家心态都是买涨不买跌。高价盘本身价格就比较高，如果还大肆炒作成为焦点，一旦销售不好将很难收场。所以卖高价房，开发商心里都有底，低调卖，悄悄地卖，尽量不引起人的注意，买的人放心，卖的人不用操心。总之，大家保持低调，卖不出去也不希望引起过多关注，彼此心照不宣，边卖边调整吧。
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